# REIT观察 新加坡写字楼REITs走势保持乐观

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Published: 2022-04-09
Source: 狮城新闻

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根据仲量联行新加坡最新报告，新加坡中央商务区（CBD）甲级写字楼租金创下了自2021年第二季度租金回升以来最快的季度增长。

**最近一个季度，中央商务区的甲级写字楼租金上涨2.3%至每月每平方英尺10.46新元，高于2021年第四季度的10.23新元。**租金已经从2021年第一季度的近期低点回升6.9%**。**

由于多达75%的办公人员被允许重返工作场所，即使混合办公仍然继续，写字楼Reits也可能受益于办公空间需求的增长。

在新交所上市的5只S-Reits，投资组合中有新加坡写字楼物业。这5只房托包括一只纯写字楼S-Reit，吉宝房地产信托（KeppelReit），其余为多元化S-Reits，凯德综合商业信托（CICT）、新达产业信托（SuntecReit）、丰树商业信托（MCT）和华联商业信托（OUEC-Reit）。吉宝房地产信托在2021财年的租户保留率为62%，并指出大部分新租赁和扩建租赁都在新加坡。

其新加坡写字楼租赁的加权平均签约租金约为每月每平方英尺10.56新元。 

由于租金上涨，滨海湾金融中心1号和2号大楼（Marina Bay Financial Centre Towers1&2）、莱佛士码头一号（One Raffles Quay）和新加坡吉宝湾大厦（Keppel Bay Tower）的建筑估值也得到提升。

在新加坡CBD拥有3处写字楼物业投资组合的华联商业信托（OUE C-Reit）在2021财年业绩中指出，2021年12月，新加坡写字楼物业的平均过往租金同比上涨，其中华联海湾大厦由于成功续约一个主要租户，而创下12.49新元/平方英尺的高点。该信托预计，由于有待租赁物业供应有限并得到科技产业需求的支持，2022年的租赁市场形势将保持积极乐观。

CICT最近宣布拟收购罗敏申路79 号（79 Robinson Road）70%的权益，该建筑出租率为92.9%。本次收购预计将提供4%的预估年化物业收益净额率，每单位派息（DPU）增加2.9%，收购预计在2022年第二季度完成。

从更广泛的S-Reit板块看，S-Reit在通胀上升和加息周期的背景下呈现出抗压性，iEdge S-Reit指数在2022年第一季度的总回报率为1.3%，跑赢全球房托中心4.9%的平均跌幅。

**尽管利率上升，但S-Reits的平均股息收益率为6.3%，比新加坡10年期政府债券收益率高出约400个基点。**该板块的平均资产负债率约为37%（目前的监管上限为50%），平均75%的借款与固定利率挂钩（直接进入固定利率或通过浮动对固定利率掉期进行对冲）。

**2022年第一季度表现最好的5只新加坡房托和地产商业信托平均总回报率为14.1%，优于海峡时报指数（STI）的9.6%，主要来自酒店和写字楼子板块。**它们是：新达产业信托（+17.6%）、辉盛国际信托（+15.1%）、远东酒店信托（+13.1%）、城市酒店信托（+13.0%）和雅诗阁公寓信托（+11.5%）。

推动这些子板块上涨的潜在动因包括新加坡和本地区继续重新开放，并放宽新冠防疫措施，以及写字楼租金的积极乐观态势。