香港房价收入比，新加坡的两倍！也高于上海！
今年6月以来，香港接连发生暴力冲突。该事件的发生有许多深层次的原因，其中重要原因之一是香港的高房价、贫富差距较大的现状引发了年轻人对社会的不满。相比之下，同样作为国际大都市的新加坡，其住房市场发展更加健康，较好地保障了绝大多数公民的住房权利，人民更加安居乐业而基本不用为住房问题发愁。
香港和新加坡两个地区在经济体量、人口规模和国际地位上都较为接近，具有较强的可比性。我们将主要就香港和新加坡的住房市场进行对比分析并探究其背后原因。此外，专题中还加入了具有一定可比性的中国大陆地区的城市上海市进行对比，并期望从香港和新加坡的住房发展模式上找到可借鉴的经验。
《香港、新加坡和上海房价泡沫与住房状况比较（之三）》
三地房价收入比
为了衡量香港和新加坡房价的泡沫程度，我们选取了房价收入比、租金收益率和杠杆率等三类指标进行比较。其中，未公布房价或租金相关数据的时间段，我们均采用房价指数和租金指数进行推算。
本报告房价收入比主要比较的是私人住宅，即中国的商品住宅。但鉴于新加坡住宅供应以组屋为主的特殊性，我们另外还计算了组屋，即新加坡保障房的房价收入比状况。
本报告房价收入比的公式如下：
房价收入比 = 住宅平均销售总价 / 居民家庭年收入中位数
注：家庭收入为中位数口径，和平均值口径存在一定的差异。
1、香港
根据香港差饷物业估价署和房屋委员会数据，将私人住宅中5种不同面积私人住宅（A类：小于40平方米；B类：40-69.9平方米；C类：70-99.9平方米；D类：100-159.9平方米；E类：160平方米或以上）的存量面积占比，结合5种面积的中位数可以按照权重计算得到香港私人住宅的大致户均面积，再结合私人住宅平均价格可以得到私人住宅房屋总价。
2018年，香港房价收入比为24.3，这意味着以2018年香港家庭收入中位数，需要24.3年才能买一套住房，远超合理水平。其中，香港岛、九龙和新界三个地区的私宅价格分别为17.8、14.8和12.3万港元/平方米；估算户均面积为55平方米；香港家庭年收入中位数为33.8万港元。
回顾历史，1997年香港房价收入比为15，是一个阶段性高点，随后东南亚金融危机爆发，房价快速下跌，房价收入比也随之下行。2002年房价收入比仅为7.4，而2018年为24.3，短短16年时间，香港私宅房价收入比上升了228%。其中，私宅平均价格从26966港元/平方米上涨至149605港元/平方米，涨幅为455%；而家庭年收入中位数仅从195600港元至338400港元，涨幅仅73%，远低于房价涨幅。由此可以看出香港房价涨幅是大幅偏离收入增速的，不具备长期可持续性。
2、新加坡
2018年底，新加坡政府提供的保障住房，即“组屋”（按照不同房型以及一二手房情况，价格仅为私人住宅的三分之一到五分之一左右）的占比达到了79%，占据了住房供应的大部分份额，而且在一定的条件下，组屋也可以进行出租或二次售卖交易。因此，除了私人住宅外，我们就有必要对组屋的情况也进行分析，否则难以体现新加坡住房市场的特殊之处。
2.1 私人住宅
根据Numbeo网站，我们估计私人住宅面积的中位数约为90平方米，根据Squarefoot网站可以获得私人住宅每平方英尺的价格，由此可以计算得到私人住宅售价，并进一步得到房价收入比。
2018年，新加坡私人住宅平均房价为134万新币，家庭年中位数收入为95460新币，房价收入比为14，远低于香港房价收入比水平。回顾历史，2000年以来，房价收入比没有上行趋势，整体维持在11-15的区间内震荡，保持稳定状态，表明新加坡房价上涨幅度与收入增幅相符。
2.2 组屋
组屋情况比较特殊，由于新租屋本身的定价就受到政府的管控，其价格会低于二手组屋价格，再加上新加坡公民在购买新组屋时会得到政府的补贴，购房者实际支付的价格远远低于二手房价格。我们比较了历史上新组屋与二手组屋的价格，不包括补贴时，新房价格大致在二手房价格的60%至80%，包括补贴时则大致在30%至70%。以下是HDB最新公布的5月份的一处组屋（Woodlands）新房成交情况与对应该地区的二手房价格的比较：
Woodlands地区新组屋与二手组屋价格比较
房型
新组屋（万新元）
二手组屋
（万新元）
折扣（不
包括补贴）
折扣（包括补贴）
不包括补贴
包括补贴
3室
16.5起
9.0起
24.0
31.3%
62.5%
4室
24.4起
18.4起
32.8
25.6%
43.9%
5室
33.6起
33.1起
40.0
16.0%
17.3%
根据新加坡建屋发展局（HDB）数据，我们可以得到二手组屋的价格，二手组屋除了全外国人家庭或1永久居民1外国人家庭以外均可以购买，基本涵盖了绝大部分购房人群，因此其交易是比较接近市场化的。2018年，新加坡二手组屋房价收入比分别为5.3，远低于私人住宅房价收入比水平，这表明对新加坡81%的居住在组屋的居民，房价完全在可负担的收入范围内。2008年至2018年，二手组屋的房价收入比维持在5-7之间，比较稳定。
3、上海
由于境内外统计口径不同，在计算上海市房价收入比时，本报告房价收入比的公式如下：
房价收入比 = 住宅平均销售总价 / 居民家庭可支配收入
= 每平方米房价 * 人均住房建筑面积 / 城镇居民人均可支配收入
2018年，上海商品住宅房价收入比为25.6，较2016年的最高值30已经有所下降，但略高于香港并远高于新加坡的房价收入比水平。
在比较上海与香港和新加坡的房价收入比时，我们认为上海的房价收入比有三个方面需要进行调整才能反映真实情况，更准确地进行对比：
（1）上海城镇居民可支配收入是按照平均值口径计算的结果，与在计算香港和新加坡时按照中位数口径计算收入的结果有所差异。通常来说，收入分布为正偏态时，即中低收入群人相对较多，高收入人群相对较少但富裕程度较高时，平均数大于中位数。如2018年，新加坡的家庭平均收入高出新加坡家庭中位数收入34%。根据国家统计局，2018年全国居民人均可支配收入为28228元，人均可支配收入中位数为24336元，平均值高于中位数16%。上海市并未公布中位数数据，上海作为大都市，外来人口较多，常住人口数量庞大，其贫富差距应大于全国水平，我们假设上海城镇居民人均可支配收入高于其中位数的20%。
（2）按照大陆的收入和税收统计体系，相对来说可能会低估上海居民其他来源的收入。
（3）与香港和新加坡的不同，上海属于中国大陆地区城市，其他城市的大量外来购房资金可以进入上海市。相比之下，香港地理位置相对较为封闭，虽然也有大陆或其他境外资金的流入，但总体上资金体量不如上海。而对于新加坡来说，国家也即城市，不存在国内其他区域的资金流入情况，同时在新加坡政府的严厉控制下，国外购房资金也难以大量流入。此外，在大陆的传统文化背景下，很多年轻人购房动用了全家的收入，而这部分收入没有纳入上海的收入统计中，但相比之下，香港和新加坡这种情况的存在就相对较少。
关于（2）和（3）两项的具体测算非常复杂，数据也难以获得，因此这里我们简单地给予上海人均可支配收入被低估30%的假设。综合（1）、（2）和（3）项，原上海房价收入比分母端应除以1.2后再乘以1.3，整理后即原房价收入比结果乘以0.92。
调整后，2018年，上海市房价收入比为23.6。回顾历史，1999年，上海房价收入比为7.7，低于同期的香港和新加坡房价收入比，随后进入长期上行趋势，至今共有三轮阶段性高点，分别是2005年、2010年和2016年。
三个地区进行比较，2018年，新加坡房价收入比处于合理水平，市场占比最大的组屋房价收入比很低，良好地保障了中低收入人群的住房需求，私人住宅的房价收入比也不高；香港和上海的房价收入比都处于过高水平，其中，上海略低于香港，相比过去两年已经有所回落。
