# EC新政落地，有人慌了，有人偷着乐 URL: https://www.shicheng.news/v/ErkY2 Published: 2026-05-16 Source: 狮城新闻 ![EC新政落地，有人慌了，有人偷着乐](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855420.avif?0) ![EC新政落地，有人慌了，有人偷着乐](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855421.avif?0) 5 月 8 日，新加坡国家发展部宣布了 EC（执行共管公寓）制度的**三项重大调整**。 消息出来之后，好好过的私信量一晚上翻了几倍。 问的问题集中在两类： *"我正在看EC，现在还要不要买？"* *"听说有五个盘不受影响，要不要赶紧抢？"* ![EC新政落地，有人慌了，有人偷着乐](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855422.avif?0) 这篇文章会把整件事掰开了讲，你看完之后再做判断也不迟。 ![EC新政落地，有人慌了，有人偷着乐](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855423.avif?0) **到底改了什么** ![EC新政落地，有人慌了，有人偷着乐](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855424.avif?0) **第一，EC 的最低居住年限（MOP）从 5 年延长到 10 年**。拿到钥匙开始算，10 年之后才能卖给新加坡公民和 PR。第 15 年才能卖给任何人，包括外国买家。 **第二，取消延迟付款计划**（DPS）。以前买家可以选择只付 20% 首付，剩下的等项目 TOP 时再付清。现在这个选项没了，所有买家必须按进度付款（progressive payment）。 **第三，首次购房者的预留配额从 70% 提高到 90%，优先期从一个月延长到两年**。 这三项调整**适用于 5 月 8 日之后截标的 EC 地段**。已经卖出但还没推出项目的五块 EC 地段不受影响。 ![EC新政落地，有人慌了，有人偷着乐](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855425.avif?0) **为什么要改** ![EC新政落地，有人慌了，有人偷着乐](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855426.avif?0) EC 被越来越多人当成 "五年后卖掉赚一笔" 的跳板，**偏离了原来 "给夹心层提供可负担住房" 的设计初衷**。 国家发展部长引用的统计显示，EC 的首次购房者比例从 2020 年的约 50%，下滑到 2024 和 2025 年的 **30% 到 40%**。 为什么首购者占比在下降？ 因为 EC **价格在过去十年几乎翻了一倍**，而收入上限还是 $16,000。在 MSR（每月偿还贷款比率）30% 的限制下，月入 $16,000 的家庭**最多只能贷到约 160 万的 EC**。 相比之下，二次购房者手上有卖掉第一套组屋的现金，出价能力远超首购者。首购者被挤出去，是价格和政策共同作用的结果。 这次调整，本质上是在把天平重新往首购者那边摆。 ![EC新政落地，有人慌了，有人偷着乐](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855427.avif?0) **10 年 MOP，影响到底有多大** 这取决于你是哪一类买家。 **如果你买 EC 就是打算长住的**，5 年和 10 年的**区别其实不大**。你本来就不打算短期内卖，多锁五年对你的生活规划没有实质冲击。 **如果你的计划是 "买 EC、住五年、MOP 一满就卖掉换私宅"**，那这条路的**时间成本直接翻倍了**。 从拿钥匙到能卖，加上建设期大约 3 年，**总共要等大约 13 年**。13 年里房价怎么走、政策会不会再调、贷款条件会不会变，全是变量。 ![EC新政落地，有人慌了，有人偷着乐](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855428.avif?0) 更长的持有期**可能会减少投机动机**，让买家回到长期自住的角度来看待 EC。 有一个反直觉的细节值得提：虽然大家觉得 EC 买了五年后就大量抛售，但实际上以 Hundred Palms Residences 为例，**531 个单位里只有 122 个在 MOP 之后很快卖出**。 说明大多数 EC 业主本来就没有 "MOP 一到就跑" 的行为模式。 ![EC新政落地，有人慌了，有人偷着乐](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855429.avif?0) **取消 DPS 的连锁反应** ![EC新政落地，有人慌了，有人偷着乐](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855430.avif?0) 这项调整的影响可能比表面看起来更大。 DPS 在某些 EC 项目的**使用率高达 60% 到 70%**。它之所以受欢迎，是因为**给了买家时间差**：先锁定单位，等项目 TOP 时再凑齐尾款，中间可以卖掉手头的组屋。 取消 DPS 之后，所有买家必须从签约开始就按进度付款。这意味着资金压力提前了，**对那些需要 "先买后卖" 的买家影响尤其明显**。 另一方面，取消 DPS 也意味着 EC 的标价会更透明。以前 DPS 通常附带 2% 到 3% 的溢价，去掉之后，买家看到的价格**更接近真实成本**。 ![EC新政落地，有人慌了，有人偷着乐](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855431.avif?0) **五个 "最后的机会"：要不要抢** ![EC新政落地，有人慌了，有人偷着乐](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855432.avif?0) 现在市场上**有五个已拿地但还没推出的 EC 项目**，它们不受新政影响，仍然是 5 年 MOP： **信佳弄**（Senja Close）一个项目 **三巴旺路**（Sembawang Road）一个项目 **美通弄**（Miltonia Close）一个项目 **兀兰 17 通道**（Woodlands Drive 17）两个项目 可以预见，这五个项目的营销会非常强调 "**最后一批 5 年 MOP 的 EC**" 这个卖点。分析师甚至预测，其中一些项目的**中位数尺价可能接近 $2,000**。 但好好过想提醒一句：如果你不是首次购房者（中签概率本身就低），**为了赶上 "旧规则" 而匆忙出手，未必是理智的选择**。 未来的 EC 项目虽然受新规约束，但也可能因此定价更温和。如果你是真心想住十年的买家，**等一等反而可能买到性价比更高的盘**。 分析师估计，未来受新政影响的 EC 项目，价格**可能比现在低 5% 到 7%**。当然，前提是没有其他重大变化。 ![EC新政落地，有人慌了，有人偷着乐](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855433.avif?0) **对私宅市场的间接影响** ![EC新政落地，有人慌了，有人偷着乐](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855434.avif?0) 我们来一笔账：月入 $16,000 的买家，受 EC 的 MSR 30% 限制，最多只能买 **160 万**的 EC。但如果同样的收入去买私宅，TDSR 55% 的限制下，最多可以买到 **245 万**的单位。 245 万在私宅市场上选择面很宽。RCR（其他中央区）的很多新盘和二手盘都在这个价格范围内，而且**私宅的卖方印花税锁定期只有 4 年**，远短于 EC 的 10 年 MOP。 部分原本打算买 EC 的买家，可能会因为这次政策调整而重新考虑私宅。如果这个需求外溢真的发生，**最直接受益的是大众化私宅和二手转售公寓市场**。 ![EC新政落地，有人慌了，有人偷着乐](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855435.avif?0) EC 制度从 1995 年设立以来，一直是新加坡住房体系里很独特的一环。它的初衷是给 "收入太高买不了组屋、但买私宅又吃力" 的夹心层提供一个过渡选项。 这次调整，与其说是在 "打压" EC 市场，不如说是在试图让它回到原来的定位。 对于真正需要一个家、愿意住十年以上的买家来说，EC 的核心价值没有改变：它比同区域的私宅便宜，品质在近几年已经接近私宅水平，而且符合条件的买家还能拿到最高 3 万元的 CPF 购房补贴。 变的只是一件事：你必须把它当成家来买，而不是当成投资工具。 EC 买还是不买、买新的还是等未来的、还是干脆转向私宅？每个家庭的收入结构、首付能力、时间规划都不一样，没有万能答案。 ![EC新政落地，有人慌了，有人偷着乐](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855436.avif?0)