- 新加坡建国后曾多次经历房价下跌周期，以往经验能给买房者什么启示？
- 随着时间推移，房地产复苏势头越来越快，以往“等等党”的经验，或许不再适合现在
“等价格下跌了再买”这句话最近引来了很多冷嘲热讽，这背后有很多先例：大多数时候，等待的人最终会付出更多。
虽然有少数人确实设法以更低的价格买入，但他们往往是少数。
许多人想知道：新加坡的房价何时会下跌，市场下跌的时机有多大？通过回顾新加坡独立后的重大金融事件，并复盘其对房价全面下跌的影响或许可以看出些门道：
图源：stackedhomes
通过上图我们可以看出，新加坡有多个时期房价真实经历了下跌：
1）1985年-1989年：第一次独立后经济衰退
一个大环境是，在1981年之前，你不能将公积金里的储蓄用于购买非组屋物业。因此这一规定一旦改变，就会导致房价突然飙升。当时，新加坡没有迅速干预并阻止房地产泡沫形成的经验，这导致了房子在1981年到达峰值，随后一直持续到1986年经历重大市场调整。
另外，1984年起，建筑业的饱和加剧了这种情况，这也导致最终建设的项目过多导致新加坡独立后的第一次房地产衰退。
然而，并非所有因素都与房地产贷款和公积金有关：当时新加坡还受到更广泛的经济问题的影响，由于出现通货紧缩和工资下降的情况，这也阻碍了房地产市场的腾飞。
在这次衰退中，市场复苏持续了很长一段时间（连续20个季度后才看到真正复苏）。而在随后的几个时期，房地产价格的恢复期变得短得多。
2）1996年-1998年：第一次楼市降温措施实施
下一次房市达到峰值出现在1996年第二季度，紧随其后的是第一轮房地产降温措施，尽管以今天的标准来看，这些措施显得温和，但在当时却是一件大事。
首先，政府推出了早期版本的卖方印花税（SSD），这是对房地产销售利润征收的资本利得税，前提是房地产销售发生在首次购买后的三年内。但这是一项短暂的措施，于2001年被取消。
其次，政府将房地产贷款的贷款与估值比率LTV（也就是能够贷款几成买房）限制在房产价格的80%。第三，政府禁止外国人获得以新加坡元计价的住房贷款。
（如今新加坡实施的LTV甚至更低，为75%，虽然外国人可以获得新元住房贷款，但他们面临的额外买家印花税ABSD更为苛刻为60%）。
然而正当这些措施开始奏效时，亚洲金融危机于1997年年中爆发。一波货币贬值导致投资者信心下降，就业市场极其严峻。再加上房市降温措施，它加剧了新加坡房地产市场的低迷。
但这一次，低迷市场持续的时间更短，只有大约10个季度。且房价在2000年第二季度再度攀上高峰。
3）2000年-2004年：互联网泡沫破裂、911、非典
这是很多人相当有记忆的一段岁月，当时互联网已经盛兴，很多看起来离我们很远的事物最终被鲜活地证明对我们的生活产生了急剧冲击。
2000年的互联网泡沫破裂再加上2001年的“911”事件，让新加坡也遭遇了严重经济衰退。那一年，新加坡的GDP萎缩了2.4%，就业市场的不稳定导致许多买房者选择退出。
新加坡房市价格从2000年第三季度到2004年第二季度，在16个季度中再次下跌，这一次，复苏花了大约15个季度，直到在2008年第一季度再次达到新的峰值。
当经济表现不佳时，很多人感到恐惧并主动削减开支，房地产价格由此下跌。但一些房产被低估，很多在这段时间买入房产的人可能买到了很划算的房子。这就是另一个故事了。
4）2008年-2013年：又一次全球金融危机
金融危机爆发前，新加坡房市的整体价格最终甚至高于1996年的上一次峰值。然后，在2008年底至2009年，全球金融危机爆发，价格下跌了大约五个季度。
但这次不同之处在于，购房者已经提前意识到房地产价格可能在危机后大幅反弹。此外，对股票和债券市场的不信任促使投资者转向被视为安全的避风港，比如新加坡房地产。
这次房地产复苏的速度出人意料：2009年至2013年期间，房价又暴涨了53.6个点，在2013年第三季度达到了一个新的、更高的峰值。正是在这个特殊的时期，我们看到了一系列我们今天熟悉的降温措施，比如额外买家印花税ABSD被引入。
5）2020-2021年：新冠疫情带来的冲击
这段时间大家已经很熟了，房屋建设明显放缓出现严重短缺，居家办公的兴起又加剧了这个问题。
特别是在2020年和2021年，房地产价格和交易量下降，因为代理商无法进行看房，样板间关闭，市场活动受到限制。但在2021年，国际旅行再次开放，外国投资者涌入新加坡楼市让房价再次飙升，促使政府多次发布房屋降温措施打击“炒房”。
5）房价下降，是不是我们最好的购房时机？
虽然房地产价格在危机时期有所下跌，但我们可以看到，买家往往越来越难从中获利了。
与过去的房价低谷相比，在价格再次飙升之前，买家现在在市场底部购买的时间非常短。这与以前的房地产周期不同，例如，以疫情后的市场为例，2021年初，价格已经开始上涨。
即使买家愿意在这样一个风险很大的时期买房，也不能保证他们能在价格上涨之前的短时间内找到合适的单位（无论是新房还是二手房）。
对于那些在全球金融危机期间选择“观望”的人来说，此举可能是毁灭性的：从2008/9年到2013年，价格每年都在上涨。对于那些在全球金融危机后不久就找不到理想住房的人来说，他们的谨慎最终让他们付出了更高的代价。
总而言之，新加坡房价入境下跌非常罕见，而且每次复苏都比上一次快。
无论最终结果如何，有一件事变得越来越清楚：“等待最佳时机”的传统建议在新加坡房地产市场很少奏效。数据一致表明，那些狭窄的机会窗口关闭的速度比大多数买家的反应速度要快。
