# 新加坡房地产投资二

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Published: 2022-11-16
Source: 狮城新闻

**商业地产** 

上次跟大家简单的介绍了新加坡私人房地产的类别和投资现况，今天给大家介绍一下新加坡商业地产的情况。与投资住宅物业的最大不同是，您在购买商业地产时，无需支付额外买方印花税，目前是有点让国内投资人犹豫不决的30%。

商业房产的类型主要有以下几种：

**一、店屋**

店屋，就是一栋两层或三层的建筑，底层为店面，上层用于生活住宿。这类建筑物可用于生活和商业，大部分建于1840年至1960年。这类店屋在中央商务区最受欢迎。除了餐饮，它也是办公的首选物业。主要原因是：店屋的租金比通常的办公室低20-30%。

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中国城

疫情期间，我朋友仅仅花了3,500新元在新加坡中国城（China Town）的登婆街租了一间店屋的二楼，售卖一些中古二手名牌包。随着新加坡旅游业的恢复，这间店屋的月租金现在已经高达12,000新元，超越了疫情前的价格。如果我朋友觉得卖包不好做了，她随时可以转租躺赚。

**二、办公楼**

谈到商业物业，办公空间是最常见的物业之一。如果您想经营一家企业，需要一个实际地址，对于办公室的需求就来了。新加坡的大多数的办公室都位于中心商务区，也就是大家熟悉的滨海湾、新加坡河周边。这一带，汇集了全球的知名大型企业，如谷歌、脸书和各国的巨无霸银行。今年五一期间，阿里巴巴斥巨资16.8亿新币购买了新加坡商业中心的一座写字楼50%的股权，将该建筑物作为其今后全球发展的根据地。不过，现今除了中央商业区外，新加坡东南西北各地区都有商业办公楼出售或者出租，回报率不低于中央商务区的同时，购买或持有的价格也更加吸引人。

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滨海湾中央商业区

**三、工业房产**

工业房产，根据用途，可主要分为商业1（B1）、商业2（B2）和商业园区(BP)三种类别。一般用于加工制造、仓储物流、和冷库厨房，买家也可将其部分空间用于办公。

B1工业楼属于无尘室或轻工业用途，主要用作轻工制造业、仓库、呼叫中心、儿童保育、电子商务及其他市区重建局（Urban Redevelopment Board）批准的用途，其租金和售价相对B2和BP类工业厂房都便宜一些。

B2工业楼的主要用途包括工业危险品的存放、工程构件工场、电讯、数据中心和软件开发等。

商业园区(BP)为从事高科技、研发类的高附加值企业设立，新加坡西部建有许多国际知名的智慧商业园区，不仅带动了用工场地的租金，也拉高了西部住宅的出售与租赁价格。

这类工业房产的使用期限一般是30年、60年或99年不等。

疫情前，我在新加坡较偏僻的北部投资了一间60年地契的小型B1工业房产，当时价格为65万新元。如今的转售价格已经高达85万，租金在4,500新币每月。

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工业厂房

**四、零售物业**

零售物业就是您走进商场时看到的店面，对希望获得持续大额现金流回报投资者来说极具吸引力。旧的零售单位租金较低，中央商业区及周边较新的零售发展项目租金收益今年普遍增长，但这类核心零售物业的市场占有率较小。

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零售物业

**五、酒店和旅馆**

新加坡是亚洲和许多海外游客的首选目的地。每年都有大批游客前来新加坡旅游观光。酒店和旅馆均围绕新加坡热门旅游点建造。这类房产的起步价格为数百万新元，动辄上亿新币。购买者需要多个许可证才能在新加坡经营酒店或旅馆，因此，也使其成为新加坡要求最为苛刻的商业房产。

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酒店物业

**投资商业地产的须知**

新加坡政府针对住宅房地产市场推出了众多的降温措施，以防止房地产市场过热，尤其是额外买方印花税（ABSD） 的提高，导致部分投资者将注意力转移到了无需缴纳额外买方印花税（ABSD）的商业地产上。



我们建议：在选择投资商业地产之前，投资者应该了解到，与住宅地产投资相比，商业地产投资是一个全然不同的领域。在此，我们简单列举一下投资商业地产的利弊。

**优点：**

**（一）所面临的政策风险可能较少（相较于住宅房地产市场）：**商业地产不受ABSD影响，只有工业地产需要缴纳卖方印花税（seller’s stamp duty）。商业地产领域引起政府干预以影响市场动态的可能性不大，因为住宅市场的主要目标“确保住宅市场保持可持续性增长，并满足人们的住房需求”与商业地产不同。

（二）融资差异：在公司名义下，购买商业地产的买家将不受总偿债比率（TDSR）的影响。（TDSR，也就是总债务偿还率，全称Total Debt Servicing Ratio，由新加坡政府在2013年推出，目的是为了帮助借款人管理债务，避免陷入债务困境。在TDSR框架下，借贷者每月的借贷总还款额，不得超过每月收入的60％。）；如果买方以私人名义购买房产，总偿债比率（TDSR） 仍然适用。商业地产贷款方面，金融机构可以提供相对于估值最多 80% 的贷款，而住宅贷款的上限则为 75%\*。（\*借款人的第一笔房屋贷款）

（三）供应有限：新分层零售/工业/办公空间的供应有限，加之新店屋供应的相对缺乏，确保了商业地产在未来的增值潜力。

（四）稳定的收入来源：商业租户签署的租约往往更长，如2 年、 3+3 年甚至更长年限。如此一来，商业地产将会有更加稳定和长期的现金收入。而一般的住宅租户，更倾向于接受较短的租约，如1年。

**缺点：**

（一）某些商业板块较昂贵的价格：一些商业地产的价格可能高于普通公寓的价格，特别是在店屋板块。商业地产可能不适合预算低于200 万新元的散户投资者。2021 年，店屋的成交价中位数为550 万新元——可能超出了多数散户投资者的预算。

**（二）下行风险：**商业地产的价格和租金，与经济因素密切相关，更容易受到周期性因素的影响，例如经济低迷、行业前景不明朗或其他全球负面事件/政治风险，而这些风险，对住宅市场的冲击相对较小。为此，商业地产的租金回报可能会出现更大的波动和不确定性。

（三）对租户的经营水平有所依赖：商业地产的租金收益取决于租户/经营者的经营水平。考虑购买商业房地产的投资者应聘请经验丰富的市场专家来寻找合适的租户，并深入了解可能被该地产区位吸引的行业。

**（四）寻找租户较困难：**与住宅租户相比，商业地产业主可能更难为商业地产寻找到好的租户。合适的候选人数量相对住宅地产较少，因为企业往往对地点有较高的要求。因此，一些投资者可能会选择购买已经出租的商业单位，而不是纯粹的空置单位。

讲完利弊 ，再来看看购买办公室类房产的注意事项：

●**印花税 (Stamp Duty)：**

新加坡所有类别房产都需要缴纳3-4%的买家印花税。办公楼买卖无需交纳额外买家印花税(ABSD) 和卖家印花税 (SSD) 。工业房产征收卖家印花税 (SSD)，购买后第一年转售需缴纳总价的15%，第二年转售为10%，第三年转售为5%，超过3年后的卖出则无需缴纳卖家印花税。

●**商业贷款额度：**

银行提供最高80%的贷款。贷款年限通常在15-20年之间。

●**商业贷款利率：**

商业贷款利率比住宅贷款利率高。目前新加坡主流银行提供的商业贷款利率在年化5.8%左右。

●**消费税（GST）：**

个人买家需要交纳7%的GST。如果买家是GST注册公司，可以申请退回这笔费用（国内称为增值税进项）。注意，从明年起，新加坡GST将开始逐年增加1%，直至2024的9%。

●**房产税(Property Tax):**

商业类房产税一律为年值的10%, 年值一般为市场年租金收入，所以房产税就相当于市面租金的10%。如果某商业单位一年的租金收入为10万新元，那么房产税大概为1万。

●**买家身份**

对于商业地产，新加坡目前无买家身份限制，各国居民均可购买。