# 消除组屋售价的认知落差

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Published: 2022-11-28
Source: 狮城新闻

建屋发展局8月底在宏茂桥推出的预购组屋项目中，五房式单位不含津贴的售价最高达87万7000元，引起公众的议论。10月4日，国家发展部长李智陞在国会回答议员询问时指出，该项目的土地成本达5亿元，包括公积金房屋购房津贴的亏损估计约2亿7000万元。他也详细说明建屋局制订售价的考量因素。

即便如此，新组屋售价依然是热议的情绪性课题。建屋局日前发布年报时，罕见地召开新闻发布会，再度作出解释。

建屋局上财年的财政赤字激增86%至43亿6700万元，创下历来新高。其中，38亿5000万元的赤字来自居者有其屋计划，包括新建组屋的预期亏损、交付组屋时的实际亏损，以及转售组屋和执行共管公寓的公积金购房津贴。

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它指出，赤字增加是因为上财年动土的预购组屋项目，比前财年多66%。当局为使新组屋价格低于市价，便增加对新组屋售价的津贴以及公积金购房津贴。此外，建筑成本上涨以及建屋局在疫情期间为承包商提供财务援助，也推高了赤字。

建屋局在上财年的资本开支达88亿6800万元，其中土地的开支达49亿3300万元。不过，建屋局局长陈明锐在新闻发布会上强调，新组屋不是按预购组屋项目的总开发成本，即建筑和土地成本来定价。

他说，**当局会先根据附近转售组屋的售价，以及个别单位的特点和当前市场条件，来确定新组屋的市价，并在这个基础上给予大幅津贴，使新组屋的售价降至可负担的水平**。目前，非成熟组屋区的售价相当于家庭年收入的五倍或以下。

从建屋局的角度而言，它盖越多房子，津贴就越多，赤字也越大。同时，它得确保房价是国人负担得起的。另一方面，一些购房者则认为，组屋的售价“越来越贵”，担心年轻一代不胜负荷，认定建屋局的赤字只是“账面上的亏损”。

随着组屋售价的上涨，民众对土地与组屋定价的认知落差可能会拉大，因而对组屋政策产生更大的误解。

在土地的定价方面，国家发展部指出，建屋局开发组屋项目的土地来自国家的储备，它必须支付合理的市价向政府购买土地，这笔钱归回国家储备。政府不能随意以低过合理的市价售卖土地给建屋局，否则这等同于动用储备，损害下一代的利益。

它强调，政府以合理的市价脱售土地给建屋局，只不过是国家储备的土地转为现金，政府或国家储备并没有从中获利。

李智陞在国会指出，建屋局的赤字是真实的，并不是账面亏损。但与此同时，建屋局指出，它在为组屋定价时不考虑地价，所参考的指标包括转售组屋的价格与购房者的负担能力。

建组屋的土地来自政府，建屋局支付市价购买土地的说法，可能令一些人难以理解。此外，既然建屋局以市价支付地价，它在制订售价时又不考虑地价，对他们而言也同样不容易明白。

要消除一些公众对建屋局牟利的误解，政府或许有必要在陈述方式作出调整，让人们更容易理解土地与组屋定价的过程与考虑因素。在私宅发展项目，分析师要获得个别项目的土地尺价、建筑成本、销售费用、盈利或亏损的资料，都相当容易。建屋局是全国最大的开发商，它在相关资料方面并没有私人开发商详尽，要了解组屋具体如何定价，相对上比较困难。

在上述宏茂桥项目引起议论后，建屋局公布了这个项目的土地成本，多少化解了一些公众对建屋局牟利的误会。政府若能在这个基础上公布更多相关的资料，包括政府土地的帐面价值、合理市价的估价方式、尺价以及组屋转售的参考价格，或许会有助于消弭组屋售价的认知落差。

公共住屋是新加坡的骄傲，让国人充分了解组屋售价的制订方式，不但能消除不必要的误解，也有助于建立社会新契约所需要的互信。更为重要的是，组屋定价的透明能有力地说服国人，建屋局始终确保组屋的售价是在国人支付能力所及的水平。

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