# 新加坡最高组屋来了，但你可能买不到 URL: https://www.shicheng.news/v/JxoEM Published: 2026-03-14 Source: 狮城新闻 ![新加坡最高组屋来了，但你可能买不到](https://www.shicheng.news/images/image/1781/17819155.avif?0) ![新加坡最高组屋来了，但你可能买不到](https://www.shicheng.news/images/image/1781/17819156.avif?0) 先说结论：这个盘，大概率会成为下一个全岛讨论的话题。 不是因为它高—— 虽然超过 60 层确实已经打破了 Pinnacle@Duxton 保持多年的纪录。 而是因为它的出现，把一个新加坡人私底下讨论已久的问题，重新摆上了台面： **在市中心拥有一套组屋，到底是机会，还是陷阱？** ![新加坡最高组屋来了，但你可能买不到](https://www.shicheng.news/images/image/1781/17819157.avif?0) ![新加坡最高组屋来了，但你可能买不到](https://www.shicheng.news/images/image/1781/17819158.avif?0) **40 年，这块地经历了什么** ![新加坡最高组屋来了，但你可能买不到](https://www.shicheng.news/images/image/1781/17819159.avif?0) Pearl's Hill 这个地方，很多人不一定熟，但你大概去过旁边—— Outram Park 地铁站出来，沿着小山坡往上走，就是 Pearl's Hill City Park。安静，有树，离热闹的牛车水步行距离，却少有人刻意绕进去。 这块地上一次有组屋，还是**上世纪 60 到 70 年代**。当时政府清拆了旧的 Outram 监狱，建起了 Outram Park Complex，住了一批家庭。后来 1998 年经历 SERS 集体重建，2003 年拆完，**这块地就这样空了二十多年**。 二十多年什么概念？周围的城市面貌已经全部换了一遍。One Pearl Bank 建起来了，Outram Park 成了三线交汇的大型转换站，对面的 Pinnacle@Duxton 从新盘变成了传说中的 "**百万组屋聚集地**"。 现在，新加坡国家发展部长 Chee Hong Tat 在国会宣布：**这块地，要重新建组屋了**。大约 **1,700 个单位**，两房灵活型、三房、四房都有，另外附带 140 多个公共租赁单位。 ![新加坡最高组屋来了，但你可能买不到](https://www.shicheng.news/images/image/1781/17819160.avif?0) **价格：便宜，但有代价** ![新加坡最高组屋来了，但你可能买不到](https://www.shicheng.news/images/image/1781/17819161.avif?0) 一看到 "市中心新组屋"，很多人第一反应是价格会离谱。 但这里有个关键机制，很多人没完全搞清楚：**Prime 分类组屋附带的高额补贴**。 HDB 为了让市中心的组屋保持 "可负担"，会给出大幅补贴压低售价。参考同样是 Prime 项目的 Berlayar Residence，以及分析机构的估算，Pearl's Hill的 售价大概会是这个范围： 两房灵活型：**约 $218,000 起** 三房：**约 $420,000 起** 四房：**约 $578,000 起** 看起来是不是还挺香？ 但这个价格背后藏着一个条款，叫 **subsidy clawback**（补贴回收机制）。 简单说就是：你享受了多少补贴，将来卖房的时候，就要按比例还给 HDB。Berlayar Residence 目前的回收比例是 14%，而市场分析师普遍预测，Pearl's Hill 的回收率可能**高达 18% 到 20%**—— 这将是迄今为止最高的。 举个粗算的例子：假设你将来卖出价是 $1.2M，如果回收率是 20%，那 $240,000 是要还回去的。 所以这套房，不是 "低价买入、高价卖出" 的常规逻辑—— 它的玩法，是 "**享受地段、接受限制、稳定自住**"。 ![新加坡最高组屋来了，但你可能买不到](https://www.shicheng.news/images/image/1781/17819162.avif?0) **和 Pinnacle@Duxton 比** **公平吗？** 很多人忍不住想把这个项目和 Pinnacle 挂钩，毕竟同样是高层、同样在市中心、同样一度是 "**史上最贵新组屋**"。 但这两个项目面对的是完全不同的政策环境。 Pinnacle@Duxton 2004 年推出的时候，**没有 Prime/Plus/Standard 的分类框架，没有 10 年 MOP，也没有补贴回收机制**。那时候买家后来可以在 MOP 结束后自由出售、甚至整屋出租。 正是这种自由度，配上地段和景观，把 Pinnacle 推成了今天四房单位动辄 $1.4M 的传奇。 ![新加坡最高组屋来了，但你可能买不到](https://www.shicheng.news/images/image/1781/17819163.avif?0) Pearl's Hill不一样。它几乎肯定会被归为 Prime 类，这意味着： **10 年最低居住年限**（普通项目是 5 年） **卖出时补贴要回收** **整屋出租不允许** **转售时买家有收入限制** 这套规则的核心逻辑是：让真正需要住在市区的人住进去，而不是让投机者来 "买彩票"。 所以比起 "下一个 Pinnacle"，Pearl's Hill 更像是一个面向自住群体、刻意降低投机吸引力的产品。 对于真心想住在市区的人，机会很好；对于期待短期大涨的人，条件没那么友好。 ![新加坡最高组屋来了，但你可能买不到](https://www.shicheng.news/images/image/1781/17819164.avif?0) **地段本身，很难挑剔** 不管政策框架怎么限制，地段这件事是说不走的。 Outram Park 是 EWL、NEL 和 TEL 的三线交汇站，直达 CBD、乌节路、Buona Vista，**换乘便利程度在全岛数一数二**。 步行可达牛车水和丹戎巴葛，那里的餐饮、老字号、**生活配套几十年沉淀下来，不是新镇能复制的**。 ![新加坡最高组屋来了，但你可能买不到](https://www.shicheng.news/images/image/1781/17819165.avif?0) 旁边 Pearl's Hill City Park 就是现成的绿肺。Outram Park MRT 站上盖还规划了新的综合商业发展项目，**未来配套会更完整**。对于真正想在市区生活的人，这个地址很难找到理由拒绝。 唯一的权衡：**绿地和学校没有新镇那么充裕，有孩子的家庭在择校上选择面会窄一些**。 ![新加坡最高组屋来了，但你可能买不到](https://www.shicheng.news/images/image/1781/17819166.avif?0) 这个 BTO，等几年才会正式推出，具体时间还没定。它能不能让你申请，取决于你当时的家庭状况、收入、是否已拥有房产，以及 Prime 项目的资格条件。 买还是不买、等 BTO 还是直接看二手市场，没有标准答案。每个人的财务状况、居住需求、对流动性的要求都不一样，这件事值得认真梳理一遍，而不是跟着市场情绪走。 ![新加坡最高组屋来了，但你可能买不到](https://www.shicheng.news/images/image/1781/17819167.avif?0)