# 【2023年要点】新加坡住房市场的五大大事

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Published: 2023-12-30
Source: 狮城新闻

新加坡是一个拥有超过560万人口的岛国，也是全球人口密度最高的国家之一。在这样一个土地稀缺、人口密集的国家，住房问题一直是政府和民众关注的焦点。2023年，新加坡的住房市场经历了一系列的变化和挑战，涉及到公共住房的分类、价格、供应、负担能力和开发等方面。

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以下是今年五个关键住房故事的快照：



**01** 新的组屋分类



从2024年下半年开始，**精选地点的按订单建造 (BTO) 公寓将在 Prime 和 Plus 类别下推出，并提供额外补贴以保持价格实惠**。

这些单位转售条件更为严格，包括10年最低入住期（MOP）以及转售时的补贴回扣，Prime 和 Plus 公寓的转售买家将受到收入上限的限制，目前为每月14,000美元。

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新类别是：**Prime**：位于靠近市中心的最佳地点的公寓，这些公寓获得的补贴最多，补贴回扣通常设定为6%。位于黄金地段的最新两个 BTO 项目的回拨率为8%。

**Plus**：位于新加坡各个地区极具吸引力的地点，例如靠近地铁站或市中心，由于补贴金额较小，补贴回扣率将低于优质组屋。

**Standard**：这些公寓有五年的 MOP，转售买家没有收入上限。它们将继续构成住房供应的主体。新模型将取代 HDB 自1992年以来实施的现有将房地产分类为成熟或非成熟的框架。

它将允许建屋发展局通过提供更多补贴来将公寓保留在更具吸引力的地点，并通过施加更严格的转售条件来抑制获得此类公寓的“彩票效应”。转售买家的收入上限旨在调节转售公寓价格，并有助于长期维持更好的社会结构。

房地产分析师表示，**除了当前的黄金地段公共住房模式（将更名为 Prime）之外，新的 Plus 类别应该会阻止那些将公寓视为短期投资的投机性买家**。



**02** ABSD 加息



4月份，政府提高了额外的买方印花税（ABSD）以应对不断上涨的房地产价格，这是16个月内的第三轮降温措施。

这些调整包括将外国人购买任何住宅房产的**ABSD税率从30%提高到60%**，在加息之前，2023年第一季度私人住宅价格上涨3.3%，较上一季度的0.4%大幅上涨；2022年，根据城市重建局的数据，价格也同比飙升11.4%。

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**四月份的降温措施旨在防止投资者推高房地产价格，并优先考虑新加坡人购买自住房屋。**外国买家受到的打击最为严重，导致加息后几个月购买私人房产的外国人减少。

1月份，外国买家占非有地私人转售房屋交易的5%，即26笔交易，根据房地产机构 PropNex 的数据，5月份这一比例降至3.7%，到11月份已降至1.2%，即9笔交易。

房地产分析师表示，外国买家大幅提高ABSD表明政府希望阻止投机性购买，尤其是那些在这里购买大量单位的人。



**03** 关于住房负担能力的争论



2月份，议会就两项关于 HDB 公寓的可负担性和可及性的动议进行了为期两天的12个小时的辩论，其中一份由进步新加坡党非选区议员梁文伟提出，另一份由国家发展部长李德斯蒙德提出。

梁先生提出了一项住房计划，**买家只需支付建筑成本加上公寓的名义地价**，只有当他们在转售市场上出售公寓时，他们才会支付土地成本和应计利息。他的提议引起了政治官员的批评，他们表示这将侵蚀该国的储备。

作为回应，李先生概述了政府如何应对新建和转售组屋价格上涨的问题。议会随后投票通过了李先生的动议，并否决了梁先生的动议。

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议会的辩论紧接着对公共住房负担能力的担忧而展开，Covid-19大流行扰乱了公寓的供应，新公寓的等待时间和转售价格都增加了。

这个热点问题在众议院进行了激烈辩论，李先生预览了政府随后将宣布的政策，以解决人们的担忧。

副总理兼财政部长黄循财在预算案演讲中表示，将为首次购房家庭和购买组屋转售公寓的单身人士提供的住房补贴将会增加。

李先生宣布了一个新的首次优先类别（父母和已婚夫妇），其中涵盖40岁及以下的已婚夫妇以及有18岁及以下新加坡子女的夫妇。我们已为这一群体预留了更多公寓，他们还将在公寓申请中获得额外的投票机会。

李先生补充说，首次申请者如果在受邀时没有选择 BTO 公寓，在随后一年的公寓申请中将被视为第二次申请者。



**04** 正在进行中的新住房开发项目



新加坡政府在2023年推出了一系列的新住房开发项目，旨在提供更多的住房选择和改善居民的生活质量。以下是一些值得关注的项目：

**湾岸**：Bayshore 将兴建约7,000套组屋和3,000套私人住宅，作为勿洛镇的延伸。 首两个BTO项目包括约1,400个两房式、三房式和四房式公寓，将于2024年下半年推出销售。

Bayshore 庄园占地 60 公顷，预计将在 2030 年代中期全面开发，坐落在以上东海岸路和东海岸公园大道为界的填海土地上。

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**珍珠山**：未来十年，唐人街的珍珠山将建造约 6,000 套公共和私人住宅；少车区将设有 BTO 和出租公寓、公寓和服务式公寓；连接欧南园地铁站的综合用途开发项目也在建设中。

这些是根据《2025 年总体规划草案》在中心地段提供多种住房选择的努力的一部分，该草案制定了新加坡未来 10 至 15 年的开发和土地使用计划。

**东陵站**：作为新加坡皇后镇最古老的住宅区之一 Tanglin Halt 重建计划的一部分，将建造多达 5,500 套 HDB 公寓。焕然一新的庄园的一个主要特点是综合开发项目，其中将设有组屋、商店、小贩中心和市场。 

它将在前东陵哈尔特邻里中心 (Tanglin Halt Neighborhood Centre) 的旧址上分阶段建设，作为综合开发项目一部分的约 250 套两房式和四房式公寓将于 2024 年 2 月推出。

**芒特普莱森特**：未来十年，Mount Pleasant 将在六个 BTO 项目中建造约 5,000 套 HDB 公寓，第一个项目将于 2025 年推出。该庄园占地 33 公顷，面积约为比达达里 (Bidadari) 的三分之一，靠近武吉布朗 (Bukit Brown) 和中央集水区自然保护区 (Central Catchment Nature Reserve)。

旧警察学院和战前黑白平房的遗产元素以及周围的绿化将融入新庄园的设计中。

政府计划在未来几年开发这些住宅区，这意味着将有稳定的供应来满足对公共住房的坚定需求。在 Covid-19 大流行期间，住房需求激增，每套 BTO 公寓收到的申请数量从 2018 年的 2.6 份增加到 2020 年的 5.8 份。

分析师指出，**由于投票困难，加上施工延误，可能导致一些购房者转而购买转售公寓，从而导致价格飙升。随着住房供应稳定，从长远来看，转售市场的价格也可能会放缓**。

**05** 长岛 

未来的长岛预计将建造海滨住宅、便利设施和工业设施，长岛是东海岸公园附近一块占地 800 公顷的填海土地，从滨海东延伸至丹那美拉。

该项目可能会建造新加坡第 18 个水库，旨在减少东海岸地区的洪水风险， 还可以增加约 20 公里的新沿海和水库公园，使东海岸地区海滨公园的长度增加三倍。

未来几年，该项目将征求公众的意见和建议，该项目将需要数十年的规划、设计和开发。

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长岛是新加坡应对海平面上升威胁的举措，同时也解决了该国未来的土地需求。该提案是创造更多土地用于开发的最新举措，同时还有其他长期计划，例如将港口迁至大士以形成大南部海滨，以及将巴耶利峇空军基地迁至樟宜。

目前长岛的开发还没有时间表，虽然目前预计填海工程不会对房地产市场产生任何影响，但分析师指出，东海岸的一些房屋未来可能会失去海景。即便如此，如果在长岛建立新的办公室，该地区的居民也可以受益于更多的娱乐设施，以及更快的上班通勤时间。





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