# 【政府规划】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府规划在核心区有哪些值得注意的点？ URL: https://www.shicheng.news/v/LZAvW Published: 2025-08-20 Source: 狮城新闻 URA master plan 我URA总体规划，基本上就是政府对新加坡未来10到15年的规划。它更像是一个长期规划，而不是短期计划。这样你就能知道政府未来打算在哪些地方建新房子，或者有没有新的地铁要开通。这些都是你能了解到的线索，告诉你未来长期会有哪些变化。是的，通过这些信息，我们就能找到机会。 中心区域的规划 今天主要讲的是市中心区域的规划，包括Mount pleasant, Pearl's Hill, Bukit Timah Turf city, Newton, Paterson, Marina South这些区域。 ![【政府规划】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府规划在核心区有哪些值得注意的点？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692494.avif?0) 其他地方区域规划会在下一篇。 中心区域Central Region 新加坡分成几个区域，中心区叫核心中央区，然后还有RCR,中部地区剩下的部分是城市边缘区。然后是OCR中心区以外，也就是所说的郊区，像裕廊这些。今天我们看的是中心区，因为政府好久没在中心区动什么了，土地太宝贵了，他们想把这些地开发成公寓什么的。但这是第一次，终于有一些东西在中心区开始开发了。 你政府一直把重点放在新加坡的郊区，比如你看Pungol、Tenga那些地方在改造，重点都在那里。我觉得今年大家开始关注市中心了。以前市中心有个偏见，就是那边的开发项目很难赚钱，所以很多人都尽量避开市中心。政府现在是想通过一些措施把需求拉回市中心。 稍微让这里更适合居住一些。 至于总体规划，你可以看到他们试图把不同的中心区域连接起来，从乌节路一直延伸到滨海南区，在这些区域之间注入生活方式元素。比如从公园连接道开始，到各种生活方式区，融合了文化遗产、休闲娱乐，这样的规划就是想重新唤醒“能在市中心生活”的理念。不仅仅是工作。 ![【政府规划】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府规划在核心区有哪些值得注意的点？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692495.avif?0) Marina South滨海南 ![【政府规划】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府规划在核心区有哪些值得注意的点？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692496.avif?0) 首先要关注的是Marina South，最近推出的项目其实是One Marina Gardens， ![【政府规划】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府规划在核心区有哪些值得注意的点？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692497.avif?0) 很多人都在讨论这个地方，比如说这里的每平方英尺价格在这种市中心地段来说还算合理，但问题是这里到底有没有需求，以及政府未来有什么规划。如果你看看2014年到2019年，甚至到2025年的总体规划，会发现有两种颜色。 ![【政府规划】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府规划在核心区有哪些值得注意的点？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692498.avif?0) 这边红色基本上是住宅区，底层带商业，白色的话就是可以随便用。2014年到2019年再到2025年，变化不大，主要是把两个地块合并了，然后调整了容积率，从5.6变成4.9和6.3。其实他们是重新划分了土地，没有增加住宅和商业底层面积，反而把地块缩小了，然后再合并了两个地块。 2025他们加速了，因为他们发现现在大家不太看好大地块，卖大地块有点难，所以改成了小地块，方便消化。特别是最近2024年，这片区域有块地没成交，可能是因为地太大，消化不了。所以他们决定这样做。我觉得把地块切分开，也让政府有了更多的控制权。 如果某个区域的需求不强，他们还是可以保留未来的地块，不一定非得把那块大地卖出去。需求不够的话，可能会影响消费者对这个区域的看法。 对了，Marina这个地方回顾过去，其实已经有一段时间没有开发了，因为这里是填海造陆来的土地，不是天然形成的。他们得填海，然后还需要二十多年时间才能稳定下来。土地要固化，政府有意推动这块土地的推出。 ![【政府规划】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府规划在核心区有哪些值得注意的点？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692499.avif?0) 最近一次推出的地块其实是在这个叫“the sail”的地方，是填海后滨海区推出的第一块土地。之后差不多有10到15年都没再有新的地块出来，直到今天。所以我觉得他们对这整个区域的规划是建大约1万个住宅，但他们是慢慢一点点放出来。我们看到的最后一块地就是那个。 Marina Gardens大概卖出了38%，到现在大概卖了50%以上。没错。然后还有两个即将推出的地块，一个是红色的，一个是白色的，都可以申请，还没开始竞标。这个如果顺利的话，就是OMG之后的两个新项目。一个地块大概有390个住宅单位，另一个稍大，有775个住宅单位。 ![【政府规划】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府规划在核心区有哪些值得注意的点？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692500.avif?0) 对于775那块地，你可以看到他们把它做成了一个白地，可能是想以后开发一个购物中心，或者弄个更有档次的东西，真正提升整个地块和周边环境的档次。所以我觉得Marina South这边还需要点时间，可能还得几年，才能让这片区域有点生气，现在那里基本上啥都没有，就像政府在打造一个全新的住宅区一样。 Pearl Hill珍珠山 ![【政府规划】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府规划在核心区有哪些值得注意的点？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692501.avif?0) 接下来是Pearl HIll。这里其实很有名的一个标志叫One Pearl Bank。它是一个老牌的弧形建筑，就在Outram Park旁边还有chinatown MRT。这个新区域以前是一块空地，现在终于有消息说要开发6000套BTO组屋，还有一些私宅，就在Outram Park地铁站 附近。40年来，这里都没建过组屋，上一次还是很久以前了。 ![【政府规划】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府规划在核心区有哪些值得注意的点？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692502.avif?0) 主要有几件事要说的变化。嗯，我觉得第一件事就是组屋（BTO），如果你看2014年的图，在outram park 地铁站附近有三个住宅地块，分别是7.4、3.5和3.5，他们其实把这三个地块合并了，然后你会看到2019年整个地块变成了4.4公顷左右，这就是新组屋要建的地方。 ![【政府规划】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府规划在核心区有哪些值得注意的点？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692503.avif?0) 接下来你还能看到上面那个教育用地，他们后来在2019年把它和旁边的地块合并，变成了一个完整的住宅用地，容积率是5.3。就在这个5.3容积率的地块旁边，有个叫“Landmark”的角落地块，现在已经全部卖出。你能看出来，政府意识到在这个区域设立教育中心可能不太合适，因为这里不像牛车水那样，更偏商业区，而不是学校区。 他们做的是决定把这个项目改成住宅，以GLS的形式推出，跟One pearl bank和Landmark竞争。还有那个标志性建筑往上看，你会看到蓝色的2.88号地块，2019年变成了红色，代表住宅加商业。这是最新推出的“Union Square”。最后的变化是你看到的那个深蓝色地块，2019年时是这样，到2025年最新的规划会变成白色地块。这里就是Lower Barracks的地方。这里会是一个公共空间，供周边居民休闲娱乐。 ![【政府规划】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府规划在核心区有哪些值得注意的点？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692504.avif?0) 如果你仔细看看，这个空间其实是和唐人街的商业区连在一起，一直延伸到Outram Park。所以这是一个很不错的连通空间。原本这里是空的，只有以前的下兵营，那是老警察局的位置，但现在已经改造成一个大家可以活动玩耍的地方，实现了很好的融合。嗯，不过说到总体规划，有点遗憾的是…… 我们当时其实挺期待看看这个街区 People's Park Complex 珍珠坊的拆迁进展，结果发现这地方其实挺复杂的。大家已经讨论拆迁很久了，试了很多次，也失败了。最近又失败了，这块地的利用率没提高。我们能感觉到，政府最近才开始跟大家说，“嘿，我想拆掉这块地方”，就是政府不太愿意。因为这里还是个商业活动的中心，想鼓励有人拆了重建，但他们干脆就是把这地方给拆没了。那个区域的购物中心，所以说实话，这事儿很不确定，你根本不知道什么时候会Enloc。确实是这样。 好了，最后说一下那块地，就是Outram Park公园上方的那块白色地块。它最终会被开发成一个新的综合用途项目。我觉得从2014年到2019年都没什么变化，到2025年也还是一样。所以这东西还挺新的。 预计Outram Park地铁站上方会有新的开发项目。是的。如果这块地和附近的7.3和9.3号小住宅地块一起推出的话，整个区域的每平方英尺价格其实会受到影响。 Newton纽顿 这个区域主要分两部分来看。一部分是Monk Hill区域，主要是住宅地块，形状挺方正的。还有Newton区的白色地块变化，Newton那边已经有一段时间没什么新动静了。 ![【政府规划】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府规划在核心区有哪些值得注意的点？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692505.avif?0) 著名的就是牛顿美食圈，有你们那著名的小贩区，但除此之外，没有什么购物区。所以我觉得他们肯定觉得这块地挺有潜力的，所以才想把它改成白地块重建。 ![【政府规划】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府规划在核心区有哪些值得注意的点？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692506.avif?0) 整个区域预计会有大概5000个私人住宅单位，大部分会是高层建筑，因为地块容积率是这样的。 其实这在总体规划里。2014年，你可以看到这个地块以前是保留地，什么都没动，还没规划好。后来到了2019年，它被改成了粉红色地块，也就是商业加住宅用地， plot ratio 4.2。到了2025年，它又被改成了住宅用地，其中一个4.2的地块是住宅，另一个地块很有意思，被整合成了白色地块区域的一部分。就在Newton Circle上面，Newton MRT附近。你可以看到那里有些东西正在建设。 ![【政府规划】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府规划在核心区有哪些值得注意的点？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692507.avif?0) 未来这个区域会很火，接下来四五年大家都会聊它。如果这里能建成一个带购物中心的商业综合体，长期来看这地方很有潜力。你还会注意到2019年的教育用地，那块地以前是ACS junior，等他们搬到登加后，那地就会改成住宅用地。所以你看2025年那块地颜色是黄的还有橙的，意思就是黄色部分还在详细规划中，橙色部分已经变成了住宅用地。是的。看这块地的面积和2.8的容积率，很有可能会是私人住宅。如果他们推出这种地块，随后再释放类似的地块，这确实值得关注，从中我们还能找到一些机会。 7 Paterson ![【政府规划】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府规划在核心区有哪些值得注意的点？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692508.avif?0) 好了，下一个我们要看的区域是Paterson，就在乌节地铁站上面。 ![【政府规划】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府规划在核心区有哪些值得注意的点？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692509.avif?0) 整个区域大概会有一千多个私人住宅单位，里面还会配套零售、餐饮，还有办公空间。是的，好久没看到乌节路有新地块了。上一次是乌节大道的Upper House，我们再往下一站，就是乌节中心附近。因为地段太好了，政府很少放地，这次能有新的机会，对大家来说挺难得的。作为一个居住地，这是一个非常有战略意义的举措，可能是他们中长期会推出的项目。现在人们还停留在害怕乌节区，所以这里将会是一个非常非常大的地块，作为Orchard belt的延伸。你可以看到这里是2014年的总体规划，有一些变化。其中一个是在最下面的2014号黄色预留地，后来发生了变化，实际上变成了irwell hill residences。 ![【政府规划】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府规划在核心区有哪些值得注意的点？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692510.avif?0) 后来也推出了一个住宅用地。嗯，这是政府推出的一块地。以前是前MOE总部。然后到了2019年，你可以看到另一块教育用地，后来也被改成了住宅。可以看出，政府规划里可能觉得这个区域的住宅供应其实不够，他们希望能多供应一些单位，毕竟乌节路，新加坡河区域很受欢迎。有件事我们得持续关注。 Mount Pleasant ![【政府规划】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府规划在核心区有哪些值得注意的点？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692511.avif?0) 接下来我们要看的区域是Mount Pleasant。嗯，他们大概会有5,000套政府组屋陆续推出，当然是分阶段进行，第一阶段大约500套会在今年十月推出。以这个地段来看，很可能会属于组屋中的优质区，最短居住期限（MOP）是10年，还有一些相关规定。这个地块挺大，有33公顷。这个区域会有一条新的地铁线，叫做Mount Pleasant地铁站，专门服务这里的居民，不过还没建好，他们提到过这条地铁线会只有等到住宅区准备好了才会启动，因为政府发布地铁线路的时候，他们不想让资源和钱被浪费，地铁站利用率太低。 你会发现棕线上的马林百列站就跳过了一个站点，就是因为他们不想开通，除非那边的基础设施准备好。顺便说个有趣的事，这片区域的旧警察学院以很多闹鬼的地方闻名。说个有趣的，你看旁边就是个科帕墓地很普通。我的意思是，我以前在很多不同的地方都见过墓地，所以没什么新鲜的。但是有趣的是，我们有朋友在旧警察学院，说那里有很多恐怖故事。不过话说回来，如果你在这片区域建住宅，把整个地方清理干净，真的会成为一个全新的区域，值得关注。 旧警察学院有一些有历史价值的建筑，政府计划保留，应该有四栋吧。 ![【政府规划】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府规划在核心区有哪些值得注意的点？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692512.avif?0) 意思是这四栋楼很可能会被改造成居民的公共设施，供将来住在这里的人使用。是的，所以看看这个更宜人的社区，有四种不同的用途：住宅、医疗中心、商业，还有开放空间。你可以看到第一个推出的项目就在这里，实际上就是这里的平坦区域。这是第一个组屋BTO项目，很快就在十月份启动。所以你可以开始准备申请了。 因为地理位置非常好，所以这片房产会是黄金地段。你看右边那张图，会注意到一Toa payoh综合体开发项目。它不是住宅。我们去查过，实际上是一个综合体育建筑。以前是个体育场，后来关闭了一段时间，2013年正式重新启用。你还会看到有一块住宅用地也变成了蓝色，代表混合用途。 ![【政府规划】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府规划在核心区有哪些值得注意的点？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692513.avif?0) 住宅区和商业区，我相信这里将会是一个新的社区中心，是人们聚集和享受各种便利设施的地方。 Bukit Timah Turf city ![【政府规划】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府规划在核心区有哪些值得注意的点？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692514.avif?0) 接下来我们来看一下Bukit Timah Turf City。这里曾经是你们的看台所在地，很多人都有不少回忆。现在他们正在对这个区域进行全面改造，包含所有的住宅地块。以前这里是赛马场，后来赛马活动搬到了位置没那么好的地方。 所有马术相关活动的场地，现在到了Grange，这里以休闲和城堡闻名。我们去那儿买车，简单来说，就是享受这个的体育场区。现在他们实际上在2024年搬迁了，很多租约都已经结束，那里正在开发成新的住宅区。是的，如果你看看总体规划，下一张幻灯片你就能看到，所以如果你看2019年的总体规划，其实那时候这个地块已经划为住宅用地了，只是还在做详细规划。也就是说，当时大家都知道迟早这片地方会建房子。只是他们给那边的租户续了租，所以到了2025年的总体规划里，政府才真正开始把这大片地分割成一个个小地块。嗯，是的。你放大看这些地块的时候，你会看到... ![【政府规划】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府规划在核心区有哪些值得注意的点？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692515.avif?0) 注意，这挺有意思的。有些地方挺大的，可能是公屋区；有些地方就比较小，容积率甚至低到1.2，这挺低的。可以理解，因为这些地方容积率在1.2到1.6之间，很可能是靠着别墅区的。那边限制很严格，因为不希望有高楼大厦正对着别墅区，这样看上去不太好看，影响整体环境美观。 而且如果你住在这个GCB别墅区，安全性也挺高的。这点在考虑买这块地的时候得算进去。整个区域其实是个很大的地块，大概能建起一万五到两万套新房子，既有公寓也有私宅，而且这将是Bukit Timah近40年来的第一批公共住房。好吧，所以大家对这个项目有个担心，就是…… 这片区域周边有不少有地住宅，很有意思，因为有地住宅区通常喜欢那种私密、独立的环境，全都是有地房子。可是现在新推出的住宅用地，市场上有人说，这类地块价值可能没以前那么高了。当然这事儿谁也说不准，但确实有人开始担心了。所以如果你在这片区域有有地房的话，得注意了。 唯一相同的是这里有个绿化公园连接区域，可以起到缓冲Landed和住宅区的作用。这可能有帮助，但买这片地的时候还是得记住这点。整个区域以后也会有地铁服务，是个还没建好的Turf city地铁站，属于环岛线，预计2032年左右完工。总体规划也把整个社区定位成一个10分钟生活圈。 政府计划了解你如果是那边的居民，走路到任何地方大概只需要10分钟，不管是地铁站还是买菜什么的。现在这种社区规划越来越普遍了。还有一点要注意的是，在这个“总体规划25”底下，最近有一块地被8到9个开发商拿下了，可能会在一年半左右的时间推出这个地块。 实际上，这将在7年内把所有主要城市区域连接起来，打造一个更方便的空间，而不仅仅是依靠地下6米和这里的商铺。对，所以我觉得这些就是我们关注的主要中心区域。接下来会有第二部分，我们会深入了解那些离新加坡稍远一点的区域。然后看看那些地方有什么机会。嗯，所以，如果你有意向的话。 如果你正在找下一个投资房产，想了解这个总体规划的变化会怎样影响你，也可以扫码，我们很乐意跟你分享。通过这个总体规划分析，我们能发现市场上的一些机会，看看中长期哪里可以买房，借助这些消息来获利。因为这些消息很微妙，就是突然宣布要建这些东西，接着事情就发生了。 需要看懂字里行间，通过不同的颜色还有容积率来分析总体规划，弄清楚这个区域接下来具体会有哪些变化，然后抓住这些机会。 ![【政府规划】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府规划在核心区有哪些值得注意的点？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692491.avif?0)