# 两成年轻人因房价高不考虑买房！新加坡组屋到底是如何定价的？ URL: https://www.shicheng.news/v/M0WMP Published: 2023-03-09 Source: 狮城新闻 **买OR不买？** 本地最大的房地产搜索网站进行的调查显示，半数的受访国人很可能因通膨高涨而押后购房计划；四分之一考虑完全放弃买房子。 房地产网站公布的今年上半年消费者情绪调查显示，55%的国人考虑延迟购房，直到价格稳定为止。那些仍考虑入场的买家当中，31%考虑购买预购组屋，这比去年同期多出15个百分点。 去年下半年认为房地产价格昂贵或太昂贵的受访国人也比去年上半年增加15个百分点，达到57%。 **有趣的是，本地的组屋预售情况也不是很理想。** 2月份，所有五个预购组屋项目的三房式及以上房型，都有至少一种房型的首次购屋者申购率为1.7或以下。 这也就是说每个单位少于两人申购，申请这些单位的首次购房者有很大机会受邀挑选组屋。 ![两成年轻人因房价高不考虑买房！新加坡组屋到底是如何定价的？](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17172611.avif?1679312452) 三房式及以上房型的首次购屋者申购率中位数为1.8，与去年11月份的销售活动一样，不过后者的供应量是今年2月的两倍。 预购组屋申购率已有所下滑并趋于稳定。 在这次销售活动中，申请位于非成熟市镇裕廊西的Jurong West Crystal和登加的Brickland Weave项目，以及位于成熟市镇女皇镇的Ulu Pandan Glades项目的首次购屋者，将有相当大的机会购得组屋。这是因为这些项目各房型的首次购屋者申购率介于0.2到1.8的低水平。而且根据过往的情况，平均约四成申购者会在受邀挑选单位时弃权。 在这些项目中，裕廊西Jurong West Crystal和登加的Brickland Weave的等候时间分别约为3.9年和4年，屋主能更快获得钥匙，搬入新家。 这一次收到的预购组屋申请，是自2020年2月以来最少的，尤其是来自首次购屋者的申请。申请裕廊西、登加，以及黄金地段组屋乌鲁班丹项目的首次购屋者有相当大的机会能买到心仪单位。而加冷黄埔的项目则是这一轮最抢手的。 从8月预购组屋销售活动开始，首次购屋者受邀挑选单位时，一旦选择放弃，将被视为第二次购屋者。分析师认为新规定未影响这轮的销售活动。 ![两成年轻人因房价高不考虑买房！新加坡组屋到底是如何定价的？](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17172612.avif?1679312452) 许久没有推出预购组屋的勿洛和实龙岗，将成为下一轮销售活动的抢手项目。而5月其中一个登加项目，就落在英华小学未来的校舍隔壁，预料到时将能带动那里的买气。 **组屋贵吗？** 最近一直有高于百万的组屋出售，本地的房价也是一直在涨，所以很多人都表示新加坡的房价真的已经有点负担不起。 其实，预购组屋的售价是根据买家的负担能力制定的，而不是以成本和盈利作为衡量标准。 预购组屋项目的定价不与成本挂钩，而是根据买家的收入和偿还贷款比率来决定买家是否负担得起屋价。 当局在定价时除了以项目的地点为考量，也会参考项目附近组屋的市场转售价和项目本身的优点进行评估，然后制定津贴，以确保买家负担得起屋价。这样的定价模式同样应用在“黄金地段组屋项目”上。 **成熟和非成熟市镇的预购组屋价格有别，** **也同转售市场有关。** 这也牵扯到公平的问题，因为预购组屋一个很大的特点是在五年后可以在公开市场上转售，如果价格在预购组屋的时候不把这个考虑进去的话，什么时候你想卖的话，那可能在成熟社区和非成熟社区预购组屋买家他们卖的时候，得到的收益是不一样的。 今年上半年有至少八成领取新组屋钥匙的购屋者动用不超过四分之一的月薪来偿还组屋房贷。这意味着他们每月只需动用公积金来缴交房贷，几乎无需动用现金。 国人的家庭收入中位数在过去十年的增幅达26%，而同期的成熟和非成熟市镇新组屋的平均售价只分别增长22%和16%。 数据显示预购组屋的平均价格逐步上升，不过年轻购屋者的负担能力在过去七年仍保持平稳。但专家认为，通货膨胀和利率环境的走势将影响国人买房的负担能力。 ![两成年轻人因房价高不考虑买房！新加坡组屋到底是如何定价的？](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17172613.avif?1679312452) 本地大学毕业生在2021年的平均薪金是3800元， 四房或更大型的组屋， 中位数价格是45万6500元。 2021年的房价收入比率为4.98， 也就是说房屋价格 没超过家庭年收入的五倍， 算是负担得起的。 而纳入3%薪金涨幅， 2022年的比率为4.86， 房价较为负担得起。 过去20年预购组屋都维持在一个合理的差异范围内，所以说预购组屋比转售组屋可负担得起的情形会比较高，就是因为预购组屋是政府津贴，而且价格都维持比较平稳。 在非成熟地段， 例如登加、蔡厝港， 榜鹅、盛港等的预购组屋价格， 过去七年的房价收入比率都保持平稳。 相同的，在成熟地段的三房和 四房式预购组屋的房价收入比率 过去七年维持平稳。 不过，五房式单位的房价收入比率 从原本的6.6增长到7.44， 年轻人较难负担得起。 五房式组屋建得不多而供不应求，因为大部分BTO新房都是四房式，而五房较少。 ![两成年轻人因房价高不考虑买房！新加坡组屋到底是如何定价的？](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17172614.avif?1679312452) 尽管如此,同样位于成熟地区的大巴窑，房价收入比率从2020年11月最高点的5.99滑落到了2022年5月的5.21。专家认为这和预购项目是否毗邻地铁站或社区设施有关。 国家发展部指出从2011年到2021年的十年间，每一年预购组屋的申请者84%到90%是本地公民，其余申请者则是由本地公民和永久居民组成的家庭。 转售组屋的购屋者，65%到83%是本地公民，这个比例也逐年增加，其余的申请者当中，则至少其中一名家庭成员是永久居民。 数据也显示购买转售组屋的永久居民从2011年的27%下降到去年的7%。这可能是由于政府在2013年实施政策，规定购屋者在获得永久居民身份三年后才能购买转售组屋有关。 今年约有6500名55岁或以上的年长人士向建屋局申购二房式灵活单位，其中约30%无法成功申请到组屋。这些年长者是通过预购组屋和剩余组屋销售活动提出申请，当中约80%曾经获得至少一项购屋津贴。 HDB 另外，无法成功申请到二房式灵活单位的购屋者，大部分申请的是剩余组屋单位，由于这类单位的需求量大供应却有限，当局鼓励年长者考虑申请申购率较低的预购组屋项目，以增加成功机会。 租赁组屋方面，去年约6%的租赁组屋家庭在更新租约时面临租金调涨。这个比例在2016到2020年则是15%。 ![两成年轻人因房价高不考虑买房！新加坡组屋到底是如何定价的？](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17172615.avif?1679312451) 从2017年到2021年间，面对租金调涨的家庭中，有85%的家庭租金增加200元或更少。从2012到2021年间，总共有7500户租赁组屋家庭最终拥有了自己的房子。 新加坡政府是新组屋的唯一出售者，掌控著组屋价格定价权，新加坡政府可以根据经济发展需要来制定组屋价格。这是因为政府不希望房地产市场的价格在短期内大起大落，因而制定了很多措施来保持市场的稳定，让房价尽可能维持在低幅增长。投机者很难从中获得暴利，自然不会把买房当成一门生意。 新加坡的组屋制度是立足于新加坡的国情来制定的。即使放眼全世界，像新加坡这样国民高比例住进政府公共住房的国家和地区也是极为罕见的，居者有其屋是组屋制度实施的目的。 ![两成年轻人因房价高不考虑买房！新加坡组屋到底是如何定价的？](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17172616.avif?1678281664)