# Grand Dunman选房策略复盘

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Published: 2023-07-20
Source: 狮城新闻

**![Grand Dunman选房策略复盘](https://www.shicheng.news/images/image/1726/17261748.avif?1689768018)**





 **Grand Dunman**是个很好的例子，热度高大家熟悉，盘够大户型够多，开发商定价梯度也很大。 

就像之前说的一样，在定位上就体现了一个**全面**。既有像Tembusu Grand一样的高性价比投资户型，也有和The Continuum类似的大面积自住户型，**低中高端通吃**。

和大多数新盘开盘类似，**最受欢迎的依然是1-3卧**，大3卧及以上户型，因为建造时间太久，开盘初期不会太好卖。

而对于1-3卧来说，**投资性最好的是3卧**。

我们可以以**Parc Esta**作为一个参考，这个项目和Grand Dunman有很多共同点：

1. 霸级项目，PE 1399间 vs GD 1008间。

2. 东部靠近地铁站，相对来说GD的位置更好一些。

3. 1-3卧的户型设计类似，小区设计上也有类似的地方。

根据PE最近的100个转售交易记录，对1-3卧的年化投资收益率进行比较：

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可以看到**3卧的收益率分布明显优于1-2卧**。

1卧和2卧当然也值得投资，尤其对于预算不充足的买家来说，适合作为房地产投资的起步。

**针对小3卧来看**，户型大多类似：

![Grand Dunman选房策略复盘](https://www.shicheng.news/images/image/1726/17261750.avif?1689768017)





注意两个卧室和阳台是同一朝向，另外一间卧室是朝侧边，**侧窗的视野**是很关键的一个指标。

整个项目的定价策略是，**看别墅>看泳池>看马路**。其中看别墅的溢价很高，不适合投资。

GD的小三卧数量有限，只有泳池和马路朝向两个选择，差价不大。

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**最好的单位是52**，特点是面泳池安静，同时侧窗看东边别墅无遮。这也是当天卖得最好的单位，抽签够好才能抢到。

**其次是23**，看马路，双向四车道，不是很吵，侧窗看同小区的另一栋楼，但是楼间距足够大。卖的也很快，号码前50%都有机会。

**第三名是18**，同样看马路，侧窗西晒，看河没有遮挡。但在开盘当天，反而是49/60这两个泳池朝向的卖得更好。

很多驻场样板间的中介**缺少二手市场交易经验，**会误以为没有西晒，安静朝向的49/60未来好转手。但实际对未来的二手买家来说，西晒和马路是缺点但能接受，而49/60这种侧窗对侧窗，间隔只有2米的户型，**隐私性**很差，很难转手。

对于楼层选择来说，小三卧的9楼和10楼有一个2万的价差，所以**9楼以下更适合投资**。10楼以上每层的差价是6000，这个差价低于目前二手市场行情，**如果选择10楼以上单位，越高越好**。

当然顶楼18楼有挑高，不适合投资，往往是最后才能卖掉。

开盘当天进入会议室确定购买**只有5分钟**时间，所以在排队的时候一定要按顺序列下来最想买的单位，要不然后面压力会很大。

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