2019年新加坡私人公寓销售业绩回升,但仍存在不平衡现象

2019-10-12     528
2019年新加坡私人公寓销售业绩回升,但仍存在不平衡现象

今年,开发商们正朝着一个房地产市场健康的方向发展,同时分析师预计,今年的私宅销量也将超过9000个单位,这个数字撵超2018年的8795个单位。

然而,根据10月4日市建局的数据分析,在整体乐观的数据表现背后,今年前9个月推出的私人公寓项目中的销售业绩参差不齐,并不均衡

总体而言,考虑到开发商过去为土地支付的高额价钱,今年推出的大多数住宅项目的平均尺价都比较乐观,新加坡各地区都有了新的基准尺价。

因此,这也导致了买家表现出沉默反应,或是在刚刚开盘的项目一个月内表现惊人,之后慢慢淡去。

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话虽如此,一部分开发商已经成功地实现了不错的销售势头,例如通过提供小户型,从而将中位数绝对价格保持在一个购房者可承受的范围内,让他们感到甜头,这类户型的价格在100万新元上下。

这类公寓包括:

后港地段的悦湖苑(The Florence Residences)

淡滨尼地段的聚宝园(Treasure at Tampines)

樟宜路上段的绿意庭(Parc Komo)

金文泰地段的锦泰门第(Parc Clematis)

这些公寓的中位数尺价介于1335新元至1616新元之间

世邦魏理仕东南亚研究部主管对此表示,决定购房者获得贷款的额度不是尺价,而是绝对价格量(Absolute Price Qutantum)。那么问题来了,购房者是否能达到总偿债比率(Total Debt Servicing Ratio, TDSR),所以购房者可能不在乎户型大小,而是更重视这个项目的好坏,项目好就可以忽略一部分户型尺寸。

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在房价较高的黄金地段,或者中部其他地区,开放商们依然依靠尖端产品因素来吸引买家。

例如乌节路地段瑞雅居(Boulevard 88),这是一个拥有154个单位的高端豪华公寓项目,吸引了很多外国买家,尤其是来自中国的。这个项目以较大的单位和足够的便利设施吸引著高净值购买者,为自己的事业和地位加分。这个项目自开盘以来截止9月29日已经售出79套,中位数尺价为3656新元。

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相比之下,在中部核心地区(CCR)的一些项目销售一直比较缓慢,比如富雅轩(Fourth Avenue Residences),这个拥有476个单位的公寓项目位于新加坡第10区富人区武吉知马。这个99年地契的公寓项目在今年1月开盘第一期推出60个单位,中位数尺价2418新元,截止到9月29日,它的总销量为103个单位,中位数尺价为2400新元。

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很多房地产经纪指出,上个月南峰雅苑(Avenue South Residence)的问世也吸引出大大小小有关于新加坡南部濒水地区的报道,因此很多房产经纪抓住机会借题发挥,着实吸引了很大一部分购房者的眼球。截止到9月29日一共销售347个单位,中位数尺价为1934新元。

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另外一个地处于同样地带的项目的万宝轩(One Pearl Bank)原珍珠苑,截止月29日一共售出了234个单位,中位数尺价为2364新元。对于这两大项目来说出售的单位中位数绝对价格约为136万新元上下。

另外,除了这些中部其它地区的公寓项目,还有新加坡另外一处”黄金地段“也就是第15区东海岸。这一地区今年推出了很多重量级项目例如安珀苑(Amber Park)、MeyerHouse、Meyer Mansion等,这一部分新楼盘的持续销售也是具有很大挑战。

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第一太平戴维斯的新加坡总裁表示,让今年新开盘的项目销售业绩保持一定差距的原因是开发商准备支付给房屋经纪的代理佣金,那些从推出之日起就以高佣金争取代理经纪的开发商,其销售业绩一直高于那些佣金较低的开发商。他还指出,房屋经纪往往倾向于那些收益更高的项目,包括聚宝园、悦湖苑等项目。

仲量联行分析,今年多少新楼盘出现的乐观定价,可能是因为地价高,或者是一种刻意的定价策略,尽管经济增长明显放缓,但到目前为止,一级市场在接纳和定价方面仍保持弹性。

更积极地假设,如果经济放缓能够缓解,市场可能会持稳,并最终复苏。然后在不牺牲价格的情况下,销售将会加强,这可能会带来可观的利润,并可能避免因未能按时完成交易而导致的额外费用。

谈到初级市场销售和今年第三季度官方私人住宅的价格指数出现的积极迹象,这些因素将进一步推动新项目以稳定的价格推出,因此不平衡的销售业绩可能还将持续。

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