# 新柔地铁和经济特区掀新山投资热　新加坡人前去买房该注意什么？ 

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Published: 2024-01-20
Source: 狮城新闻

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新柔地铁（RTS）进度良好，加上新马两国研拟中的柔佛—新加坡经济特区（SEZ）也渐有眉目，不少新加坡买家纷纷看准时机，准备到柔佛新山投资房地产。

根据新加坡和马国媒体的报道，新柔地铁位于马国的终点站——武吉查卡站（Bukit Chagar）附近的房地产买气大增。

据观察，除了新建公寓，该区的二手房产也颇受青睐，过去两年由于需求上涨，在武吉查卡站步行范围内的房产价格上涨了18%。

房地产交易平台PropertyGuru数据科技智能主管李乃佳博士认为，随着新柔地铁工程逐步完工，当地房价的增长势头预计还会持续。

新柔地铁开始营运后，预料房价还会再上涨5%至6%，之后才会稳定下来。

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新加坡总理李显龙（右）和马国首相安华（左）日前见证新柔地铁高架轨道衔接的历史性时刻。（联合早报）

此外，一些新加坡企业也已开始因应柔新经济特区布局，研究在土地、租金和人力等方面较具优势的新山设厂。

那么，出国去新山买房，有什么需要注意的事项呢？以下红蚂蚁以四大面向说明。

**一、在新加坡住满MOP才好考虑出国置产**

任何在新加坡持有政府组屋的国人，必须等到最低居住年限（简称MOP，一般是五年）结束后，才可在新山购买房地产，否则恐怕会连自己在新加坡的栖身之所都丢失。

新加坡的法律规定，还未达到MOP的组屋屋主，不能在新加坡或海外购买第二间住宅。

不过，若购买的房产不是住宅，而是店屋或服务式公寓等商业资产，则不受MOP所限。

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在新加坡拥有政府组屋的国人必须等到MOP结束后，才能在国内外购买其他房产。（联合早报）**二、可以买哪些房产？**

马国对外国买家并非来者不拒，为避免中低价市场被外来资金炒高，该国政府允许各州政府制定外国买家购买当地房地产的最低价格门槛。

以柔佛为例，该州法规限定，外国人只能购买100万令吉（约28万新元）以上的公寓等分层/高楼房地产，或至少200万令吉（约57万新元）的排楼、独立式等有地住宅。

不过，位于新山的部分新项目若获得柔佛州政府批准，外国人购买的最低价格门槛可以下调至50万令吉，有意愿购买者可以多加留意得到马国当局豁免的发展项目。

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外国买家一般上只能在马国购买100万令吉或以上的房产。（互联网示意图）**三、留意当地税务**

新加坡人到新山置产，基本上出于两种目的：**投资或自住。**

但不论是哪种用途，柔佛州政府都会向外国买家征收交易价格2%或2万令吉（视何者为高）的税款。

此外，外国人在马来西亚买房后，若在五年内脱售，也会被征收30%的产业盈利税（Real Property Gain Tax，简称RPGT），六年以上则是10%。

交易过程中也需要支付律师费。

买房首50万令吉房价的律师费为1.25%或最少500令吉，视何者为高。

接下来的700万令吉的律师费为1%，超过750万令吉的部分按协议征收，但不可超过1%。

除此之外，新加坡买家可以在马国银行贷款买房，但外国买家的贷款顶限一般为房价的70%；拥有马国“第二家园计划”（MM2H）身份者，则最高可以贷到80%。

**四、其他注意事项**

除了一些制度层面的问题，在新山买房还有其他几个重要因素务必仔细考虑。

首先是**汇率问题。**

马币汇率走弱已是老生常谈，若令吉兑新元汇率持续下滑，即使日后房价有所增长，盈利也有可能被汇率稀释，甚至变成亏损。

前文提到的各项衍生费用，包括对外国买家征收交易价格的2%税款，以及五年内脱售征收的30%产业盈利税，也有可能影响投资效益。

此外，外地买房切忌**“追高”**，没有事先作足功课就跟着热潮一窝蜂买入，否则分分钟变成被套牢的“套房”。

前几年曾掀起抢购热潮的森林城市是血淋淋的例子。相关项目或周边地区若未按预期发展，房价随时可能跌到六亲不认，令人血本无归。

**发展商口碑和管理费问题**也是国人在外地买房时必须加以考量的因素。

马国偶尔会传出发展项目出现施工品质及日后维护的问题。

购买前，最好先研究一下发展商过去的记录是否良好，尤其是公寓，更需慎防发展商或营运商因入住率不佳在日后管理工作上“摆烂”。

最后，毕竟是两个国家，**通关是去新山买房者无法回避的问题。**

尽管新马两国政府正在探讨未来在新马关卡推出“免护照”通关措施，以加快通关效率，但关卡堵塞问题已是多年沉痾。未来几年，这个现象会不会随着新柔地铁和经济特区的落成而全面改善，购屋者务必审慎评估。

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关卡堵塞已是多年沉痾。（联合早报）

之前也传出有新加坡人因为太过频繁来往新马两地而在新山关卡遇到麻烦。

提供多次入境签证的第二家园计划（MM2H）是解方之一。

马国当局早前已将该计划的条件放宽。

在门槛最低的白银组，申请者每年必须在马国逗留的最短天数，从先前的90天减至60天；定期存款要求也从100万令吉（约28万新元）减至50万令吉。所有组别的最低申请年龄也从35岁降至30岁。

但必须留意的是，第二家园计划在2002年推出后，马国政府曾经暂停和收紧过相关计划，因此，这类政策出现变故的风险，也必须在购屋过程中纳入考量。