新加坡是全球拥屋率最高的国家之一，这里80%的居民都住在政府组屋里。组屋不仅是新加坡人生活的一部分，更是新加坡独特的人文景观。今天，好好过就带大家深入了解新加坡的组屋，从历史发展到购买资格、价格以及政府的控制措施，一篇搞懂！
01 组屋的发展历程
新加坡的组屋计划可以追溯到1959年，当时新加坡刚刚脱离马来西亚实现自治，住房问题十分严峻。李光耀提出了“居者有其屋”的口号，并于1960年颁布《建屋与发展法》，设立建屋发展局（HDB）。1964年，“居者有其屋”计划正式启动。
为了筹措建房资金，政府设立了公积金制度，个人收入的40%-50%被强制性划入公积金账户。这部分资金成为建房的主要来源。组屋以低于市场的价格出售给居民，费用从公积金中逐年扣除。经过20多年的实施，新加坡98%以上的居民拥有了自己的住房。
02 组屋的购买资质
为了确保有真正住房需求的国民能够购买组屋，新加坡政府对组屋购买资质有严格的要求。主要限制条件包括公民身份、家庭结构和月薪。以下是购买新组屋的资格条件：
公民身份
申请人必须是新加坡公民
家庭结构
符合6项方案之一（如家庭核心成员必须是公民）
月薪限制
家庭总薪水需低于14,000新元/月
购买二手组屋的条件较为宽松，无月薪限制，两个新加坡永久居民（SPR）组成的家庭也可以购买。非公民家庭可以选择与新加坡公民的父母或兄弟姐妹合买。
03 组屋价格
组屋的价格远低于市场价格，以确保普通家庭负担得起。例如，根据PropertyGuru上的数据，在靠近市中心的红山区域，一套90-100平方米的三卧组屋价格仅为53-72万新元，而同区域的二手公寓价格超过200万新元。这种显著的价格差异使得组屋成为大多数新加坡居民的首选住房类型。
根据最新数据 (Singapore Real Estate Exchange (SRX)) (Department of Singapre Statistics)，2024年第一季度的新加坡组屋中位价格如下:
红山（Redhill):
三房：533,000 - 720,000新元
大巴窑（Toa Payoh）：
四房：846,500新元
淡滨尼（Tampines）：
四房：605,000新元
女皇镇（Queenstown）：
四房：895,000新元
义顺（Yishun）：
四房：540,000新元
这些数据表明，尽管不同地区的组屋价格有所差异，但总体上仍然保持在可负担范围内，尤其是相比同区域的私人公寓而言，组屋价格显得更为亲民。
价格趋势与预测
2024年第一季度，组屋转售价格上涨了1.8%，较上一季度的1.1%有所增加。年增长率为4.9%，显著低于2022年的10.4%和2021年的12.7%。这表明组屋市场的价格增长正在趋于平稳，避免了过度的价格波动。
04 组屋价格低廉的原因是什么呢？
土地国有
新加坡政府拥有90%的土地，通过预售制度确认需求，再规划建造组屋。土地国有制使得政府能够以较低的成本获取土地，从而降低了建房成本。
财政补贴
新加坡建屋发展局（HDB）不以盈利为目的，政府通过补贴确保组屋价格可负担。据报道，建屋局在2022财年记录了53.8亿新元的赤字，其中46.8亿新元用于“居者有其屋”计划。这些补贴直接反映在组屋价格中，使得组屋比市场上的其他住房更加经济实惠。
额外安居津贴
额外安居津贴（Enhanced CPF Housing Grant）：根据工资高低决定津贴金额，工资越低，津贴越高。
家庭津贴
家庭津贴（Family Grant）：购买二手组屋的家庭可获得。
近居购屋津贴
近居购物津贴（Proximity Housing Grant）：与父母居住在4公里以内的家庭可获得30,000新元的津贴。
这些补助金措施不仅降低了购房成本，还促进了家庭成员之间的紧密联系和社区的社会融合。
政府控制房价
新加坡政府通过多种措施控制房价，防止市场过热和房价大起大落。
外国人税高
购置房产需要缴纳印花税，其中“额外买家税”对外国人高达60%。公民购买第一套房产无需缴纳额外买家税，永久居民购买第一套房产需缴纳5%的额外买家税 (Yahoo Finance)。
阻止短期投机交易
购买组屋后，必须居住5年（黄金地段10年）才能转售或整租。公寓1年内卖掉需缴纳卖家税，第一年为12%，第二年8%，第三年4%，三年后为0 (CNA)。
阻止多套房产投资
一个家庭只能拥有一套组屋，如要购买新房，旧组屋必须退还。此外，购买第二套房产的公民需缴纳20%的额外买家税，永久居民需缴纳30% (Base)。
新加坡的组屋政策通过严格的管理和分类，确保了住房的公平性和可负担性。从组屋的历史发展到购买资格、价格以及政府的控制措施，我们可以看到，新加坡政府为实现“居者有其屋”的目标付出了巨大的努力。
01 组屋的未来
为了适应社会的发展和人口结构的变化，新加坡的组屋政策也在不断调整。李显龙总理宣布，2024年下半年起，新加坡将采用新的组屋分类框架，将预购组屋项目分为标准（Standard）、优选（Plus）和黄金地段（Prime）组屋：
标准地段（Standard）组屋
最低居住年限（MOP）仍为5年，转售条件与现有相同。
优选地段（Plus）组屋
位于地铁站旁、设施齐全的地段，转售时需回收部分津贴，MOP为10年。
黄金地段（Prime）组屋
与现有购买与转售条件相同。
01 最新计划
新加坡建屋发展局（HDB）于2024年6月19日发布了本年度第二次建屋计划项目，共推出了6,938套新单位。这是2024年三次预购组屋制度（BTO）发布中的第二次，全年总共将推出19,600套新单位。
此次发布的约一半BTO单位的等待时间为4年或更短，喜欢尽快搬入新家的购房者可以考虑兀兰和淡滨尼的1,352套单位，这些单位的等待时间约为3年。
此次发布的八个BTO项目分别位于裕廊东、加冷/黄埔、女皇镇、淡滨尼、兀兰和义顺。提供从两房到三代同堂的多种户型，以满足不同的住房需求和预算。所有新单位均以显著的市场折扣定价，确保其价格低于同类转售单位的成交价格。
津贴
在成熟区淡滨尼，四房单位的价格（扣除补贴后）从40万元起。黄金地段的项目如加冷/黄埔的丹戎禄河滨和女皇镇的荷兰景苑，将享受高达9%的津贴回收。
住房补贴
除了高津贴回收率之外，首次购房家庭可获得高达80,000新元的增强CPF住房补助金（EHG）。同时，年轻夫妇（在读全职学生或国民服役人员）可以先申请新单位，仅需支付2.5%的初期付款（之前是5%或10%），并在领取钥匙前支付剩余首付款。这项政策从2024年6月BTO发布开始实施，支持更多年轻夫妇购买住房。
如果你也在考虑在新加坡购买组屋，希望这篇文章能帮你更好地了解新加坡的组屋政策！
