# 新加坡地契详解

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Published: 2019-10-05
Source: 狮城新闻

**![新加坡地契详解](https://www.shicheng.news/images/image/1594/15949768.avif?1589859832)**



 **在回答你的疑问之前，小编先帮你总结最集中的几个问题，看看有没有你最关心的？**

Q1

**首先什么是地契？什么是产权？**

**A：地契**是买卖土地的双方所立的契约，是转让土地所有权的证明文件。**而房屋产权由房屋所有权（永久性）和土地使用权（有限期）共同构成。**指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利，到期后政府可以无偿收回。

**办理房地产权证是最关键的环节。**房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的唯一合法凭证。自房屋所有权证签发之日起，买方始取得房屋所有权。在新加坡，产权证书是由新加坡土地管理局（SLA）颁发的，拥有产业者都有产权证书，如果房产为银行贷款，则正本由银行保管。

Q2

**永久地契和租赁产权区别是什么？**

**A：**世界各国的土地、房屋产权制度各有特色，但其实都是在综合考虑政府财政收入、经济稳定、居民财富之间寻找一个平衡点。目前而言，绝大多是发达国家**采取永久产权+房地产税的制度，成为地方财政收入主要来源和抑制房价的主要手段。** 

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主流的英美法系中将土地产权分两类，**一类是Freehold（永久产权），另一类是Leasehold（租赁产权）。** 而具有永久产权的业主而言，其对土地上的一切不动产，包括土地、房屋建筑、树木及地下资源拥有永久性所有权，并能时代传承。 对于租赁产权而言，房屋占用范围内的土地所有权均为他人或政府所有，此类地产的继承，必须缴纳遗产税。 **新加坡的土地管理制度基本类似英联邦国家的批租制度，除少数历史遗留的私人永久产权以外，城市土地的开发利用基本上是由政府控制。** 

Q3

**新加坡的地契有哪些？特点是什么？**

**A：新加坡私宅产权的年限分为99年，103年，999年和永久地契等等。**在规定年期内，土地可以转让、买卖、使用期满、土地使用权连同地上物无偿归政府所有，也可以到期续用，向政府申请按地价估值付费。新加坡政府已经停止推出新的永久地契土地。现在新推出的所有地皮都是99年地契。现在如果看到发展商推出新的永久项目，都是从已有的永久地契土地上重新发展而来的。

99年、103年的使用权一般用于兴建中档的住宅，大都采用单元式布局，基础配套设施完善，功能更加合理。新加坡政府新推出的私宅用地一律都是99年的。

999年的地契或者永久地契，则一般用来兴建豪宅，如排屋（联排式别墅）或独立洋房和半独立洋房。

之前流通的房屋当时的地契是999年还有永久的，这些年限继续有效。

有些999年的地契甚至是从1854年开始的。从目前的价值来看999年和永久地契几乎是等价的。

Q4

**永久&非永久地契公寓区别有哪些？**

**A（1）：住宅地点** **新加坡政府现在已经完全停止推出新的永久地契，**意味着市场上的永久地契房屋均是之前历史的产物，通常都不靠近地铁站附近。 而99年地契的房屋通常在建设时会更注意周边社群的质量，交通便利程度及基础配套设施。 

**A（2）：出租回报率** 如上住宅地点分析，**99年地契项目通常由于地点优越，靠近地铁和各种设施，具有较高的出租回报率。** 原因很简单，无论是永久地契或是99年地契，只要项目条件相近，租金都相差不多，**租户绝对不会只因为房子属于永久地契而多付租金。** 

**A（3）：选择面上的差异** 2006和2007年的那一波房产热潮中，市场上大部分新推出的房产项目还是永久地契项目，但是自2008年以来，这个趋势有了明显的变化，房地产市场上推出的项目越来越多是非永久地契，这和新加坡政府近几年重启政府售地计划，推出大量99年土地供发展商竞标的政策是紧密相连的。 尤其在2011年后，非永久地契几乎占据了房地产市场90%的项目份额，自然对于购房者而言，在房型、位置、地点的选择上会宽很多。 

**A（4）：房屋估价的变化趋势 - 增值/贬值** 自1998年至2009年，新加坡房地产市场经历了**两个周期。** **第一个周期**从1998年至2004年，其中1998年至2000年属于涨幅期，2000年至2004年属于下跌期。在涨幅期内，99年地契房地产价格涨幅较快，上涨46.2%，而永久地契项目涨幅在38.2%。 在下跌期内，99年房产也是领跌，永久地契较为抗跌。不过**在第二个房地产周期内，**2004年中至2009年中，99年地契房地产的价格上升和下跌速度，却都落后于永久地契房地产。 在2004年中至2008年中的涨潮期，永久地契共管公寓价格暴涨了64.7%，而99年地契公寓价格只上升了50.6%。到了2008年中至2009年中的退潮期，永久共管公寓下跌了26.5%，但99年地契共管公寓价格只下跌了23.8%。 在排除短期的房产周期而言，在大周期上，永久项目的贬值趋势不明显，因为属于土地的那部分永不贬值，拥有一间永久地契房地产，最大的好处当然是其土地价格不会随着时间的流逝而贬值。 另一方面也是因为有限的永久地契土地供应。而99年地契的房子，最明显的缺点就是地契权限会一天天缩短，导致房地产价格下跌。 然而，一些外在因素却可以减缓房价下跌的速度，如果非永久地契项目有完善的周边设施，比如说交通便利，附近有商场，或者名校林立，项目深受买家和租客欢迎，价格就会持守的比较好。简单而言，非永久地契的项目建成时间越久，贬值趋势越明显。 

**A（5）：整体出售（EN-BLOC）** 一般来说，99年地契房地产被集体出售的机会也较小，**而绝大多数成功出售的项目，绝大多数是永久地契项目。**其中一个原因是许多99年地契房地产的屋龄都较小，也维修得较好，所以业主并不急着想将房子以集体的方式出售。 另外一个更重要的原因是，99年地契的房子如果要集体出售，拆除重建公寓，发展商就必须支付一笔钱给政府，以便将地段的地契更新至完整的99年，花费不菲，大量吞噬利润，而永久地契就没有这个问题。 

**A（6）：贷款和CPF使用限制** 非永久地契的项目，**剩余地契少过30年的转售房产不允许使用CPF还贷，**剩余地契在30年到60年之间的，需要贷款人的年纪+剩余地契的年限至少过80年，才可以使用CPF还贷。 所以对于30年房龄以上的老公寓而言，购买时请三思，住几年以后如果再意图转售，**新的买家就有可能遇到贷款和CPF限制，导致房子难以出手。** 

**小编**

**总结**

**对新公寓来说，99年地契和永久地契的价格相差大概15%左右；随着公寓的年龄增长，这个差距就会越来越大。** 

**总的来说，99年地契的适合中短线投资者，拿到钥匙几年内就卖掉，收取利润；999年和永久地契的适合长期持有者，越久越能显现价值。** 

**这个特点落实到具体区域具体项目又有非常大的区别，总体而言没有任何数据可以完全证明永久地契比99年地契更具投资潜力，这真是一个先有鸡还是先有蛋的问题，选择正确的投资地点，正确的价格，相对正确的时间入场始终是任何一项成功房产投资的不二法则。** **![新加坡地契详解](https://www.shicheng.news/images/image/1594/15949770.avif?1589859832)**