# 为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR? URL: https://www.shicheng.news/v/Q7ZE8 Published: 2025-07-28 Source: 狮城新闻 房价vs收入 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679427.avif?0) 这张图大家应该都不陌生。我今天就来快速复习一下，这对你们来说没什么新鲜的。我相信你们之前看过我的视频，可能也见过这张图。现在关键的问题来了：每平方英尺300块算便宜吗？你会买吗？我觉得答案是会的。但如果我告诉你，买了之后没人能承受得起，你根本出不了手，你还会买吗？我想很多人的答案会变成不买。所以我想告诉你的是，这个价格只是一个视角。那今天的情况又怎么样呢？ 每平方英尺是2500块，但我能跟你说你是能脱手的，因为有人买得起。那你会考虑买吗？ 我觉得答案肯定是会考虑的，对吧？那以前有没有时候是300块一平方英尺？其实有的。 看这张图，从1976年一直到2006年，确实有段时间是300块一平方英尺，甚至涨到1000块一平方英尺。那时候便宜吗？便宜啊。但为什么你爸妈或者你爷爷奶奶当时没去买十套呢？ 那些？你本来今天就能靠继承下来的遗产变成地产大亨，你知道吧？ 事情是这样的，红线代表收入，蓝线代表房价。你会看到，从1976年一直到2008年，红线都低于房价。是的，当时房子确实便宜，但重点是，这可能是他们一生中最贵的一样东西。最重要的问题是，假如…… 我人生发生了点事，导致我卖不出去？当时情况就是这样。那也是他们害怕的原因，正是这种恐惧让他们不敢买房，之前他们手上有十套房，因为担心没人能买他们的房子，没人买得起，结果他们出不了手。 现在时间推到2006年，你会看到红线和蓝线交叉，那就是我们说的房地产繁荣期，对吧？房地产繁荣就发生在那个时候。 市场波动很大，因为我们非常受外部市场因素影响，比如雷曼兄弟事件，或者股市的任何动向都会影响房价。考虑到这些，当时政府推出了14轮调控措施。现在我想请你注意这一点，你能看到红线（收入）已经远远超过蓝线（房价）吗？ 从这么小的正差距来看，你能理解吗？差距，今天变成了这么大的正差距。大家，我想提醒你们政府的观点。 **政府认为买房是刚需。就是说，不管房价多贵，只要你能负担得起，就会买。好，关键是这样。蓝线在这里，代表房价。** **今天可能是每平方英尺2500块，也可能稳步涨到3000块。只要红线继续，退出渠道总是有的。** ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679428.avif?0) 这个方向会继续发展，**因为在新加坡买房是刚需。既然是刚需，不管多贵，只要你买得起，还是会买。现在关键就是市场共识——买家愿意买，卖家愿意卖。** 为什么今天Woodlands的房价还能维持在每平方英尺2000元，CDL敢这么定价？就是因为这是刚需。Woodlands已经十年甚至更久没有新楼盘推出了，人们想住新房，就会买Woodlands的房子。 他们可以喊每平方英尺2000块的价，但如果没人买，那价格肯定撑不住，CDL也只能降价。但事实是今天有人买，说明是有需求的，有需求价格才会稳。 就像我说的，他们买是有需要的，所以不管多贵，只要买得起，还是会买。过去三年，本来就应该这样。 这次是新冠疫情危机，如果你看新冠疫情期间，收入确实下降了，大概跌了差不多50%。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679429.avif?0) 不过因为新加坡买房是刚需，他们还有很大的缓冲空间，还是买得起，还是能买房。没错，继续说。 其实一年前也经历过一波经济衰退，你们知道吗？确实有人失业了，确实发生过这样的事。但考虑到这些情况， ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679430.avif?0) 因为白色正差，人们还是买得起，还是能买得起。人们还能负担得起，还是能买得起。这就是为什么这张图表特别重要，也是接下来几张幻灯片里我讲CCR升值时的基础。 为什么CCR亏钱 现在我们来看看，为什么CCR会亏钱，但不仅仅是CCR吗？ 我们回到2010年。过去CCR有两个大问题：**需求不足导致购买力低和安全保障差，还有产品方面的问题。** ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679431.avif?0) 问题是没法居住的。**首先，过去价格差距太大，社会根本没法进步。** 然后去中心化发生了，大家都以为去中心化搞死了CCR，因为它把所有需求从城市拉到了大众市场的城镇。 但其实这样一开始反而加剧了CCR的需求问题，**接着又有大量外国人涌入，因为外国人随时可以打包走，**不管他们投了多少钱在新加坡。他们早就对自己国家的货币波动做了对冲。这也是他们一开始愿意付额外买家印花税（ABSD）的原因。他们的钱已经转移出去了。 可以这么说吧，外部市场一有动静，他们随时可以撤资走人，这就会引发连锁反应。这就是我们以前在CCR遇到的需求问题。**那产品问题呢？过去我们的布局非常糟糕**。如果还能回忆起以前的情况，... ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679432.avif?0) 很多CCR的楼盘都有夸张的凸窗、花槽，还有阳台，阳台空间大但布局奇怪，还有一些小开发商做的质量很差。这怎么能住人呢？ 现在我们来深入分析问题，先看看**需求问题**。从这里可以看出需求的问题。 2010年OCR的价格是每平方英尺800到1000，RCR是每平方英尺1300-1500，CCR是每平方英尺2500到3500。相比之下，现在OCR价格是每平方英尺2400到2600，RCR是[2600-2700](https://www.shicheng.newstel:2600)。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679433.avif?0) CCR，或者说现在叫中央区，价格从每平方英尺2700元涨到3500元。 但你可以看到，过去由于价格差距太大，社会阶层的进阶出现了断层。 人们可以从外环区（OCR）升级到内环区（RCR），但由于价格差距太大，根本无法进入中央区（CCR）。 从那以后，随着人口持续增长，大家都卡在了外环区和内环区之间。你可以从这张进阶图看到外环区（OCR）的情况。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679434.avif?0) RCR和CCR。OCR到CCR的差价大概每平方英尺1700。RCR到CCR的差价大概每平方英尺1000。能买CCR的只有中彩票的人。 除此之外，除非你突然成名变有钱，不然几乎不可能从OCR升级到RCR，再到CCR。你必须非常非常努力，才能住到富人和名人住的地方。这现实吗？这是第一个问题。 问题就在这里。关键是社会发展出现了断层。人们无法继续往前走，为什么呢？因为没有创造出空间。接下来我们看，这也是为什么你会看到价格差距。下面的图表里，橙色线代表CCR和OCR的价格差，差了112%。 也就是说，CCR的价格是OCR的两倍多，谁买得起啊？ ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679435.avif?0) 然后蓝色线是CCR和RCR的价格差，差了72%。意思是说，从OCR升到RCR的价格差还算能接受。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679436.avif?0) 你永远进不了CCR。好了，接下来我们讲讲价格差距缩小的问题，以及政府到底是怎么解决需求问题的。对吧？ 去中心化 从这里可以看到，接下来我们要讲的是去中心化。大家都觉得去中心化其实让CCR完蛋了。嗯，也许吧，不过只是暂时的牺牲，换来更大的利益。 你看，如果我告诉你去中心化其实拯救了CCR呢？你可以从这里看到，这是…… ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679437.avif?0) URA里有一种去中心化的策略。各个节点就是你之前看到的那些不同的镇，比如Serangoon、淡滨尼、兀兰、裕廊东、诺维娜等等。这些都是要建立的门户和枢纽。西部门户包括裕廊创新区、裕廊湖区、Tuas port等等。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679438.avif?0) 东部门户和北部门户也都有本地枢纽。全部都是这样。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679439.avif?0) 这些不同的门户其实就是代表不同的城镇和转型节点。你有像淡滨尼区域中心、碧山次区域中心、榜鹅数字区、大士一区这样的本地枢纽。我敢肯定这些名字你一定很熟悉，因为过去十年去中心化的发展就是这样进行的。 实际上，正是这些地方把需求从中央区域拉走了。所以，的确，当时确实存在需求问题，而这正是去中心化的表现。 确实一度火了，但实际上这才是真正救了CCR的项目。为啥这么说？ 因为在这张图里，我把所有的关口和各个镇区都标出来了，而且还叠加了最近推出的各种项目价格。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679440.avif?0) 你看，Norwood Grand每平方英尺1895到2252。Lentor Central是1982到2573每平方英尺。Chuan Park达到2785每平方英尺。Parktown Residences在Tampines达到2605每平方英尺。还有一个RCR的永久产权开发项目Meyer blue突破了3569每平方英尺。 你看Clementi Ela都涨到2881每平方英尺了。嘿，我说得对不对，因为新加坡政府把大众市场的各个镇区都打造得有价值了，所以社会进步才得以实现。为什么呢？ 因为现在差距缩小了很多，新加坡人能搬到更中心的地区去住。我想问问大家，如果今天你有机会住在市中心区域的房子，你会想要吗？ 这问题就像问你今天能开奔驰这样的大牌车，你会想开吗？我觉得肯定会。为什么呢？因为人天生就想进步，最重要的是想拥有好东西、漂亮的东西，对吧？ 这也是我们为什么这么努力工作的原因。但是如果梦想太遥远，需要牺牲很多，甚至生活方式都得变，那就得考虑值不值得了。 CCR亏钱的两个根本问题 现在很多消费者总觉得CCR总是输钱让他们忽视了想留在市中心的愿望。说实话，谁不想住市中心，对吧？ 没错。但关键是，因为市场的情况，市中心老是赔钱。这让他们忽视了自己的理想。我做这个视频，就是想让大家深入看看真正的问题。 **然后我们会发现，问题不仅仅是市中心，而是任何有这两个问题——需求和产品问题的人，**不管是谁。 无论是CCR、RCR还是OCR，你还是会亏钱。 **需求问题** 先别急，我们深入聊聊，这样你才能打破这个思维障碍，最终帮你实现拥有CCR项目的梦想，同时又不会牺牲太多。继续说，你会发现新加坡的不同区域甚至整个新加坡，都因为去中心化而变得有价值。正是基于这个理念，才拉近了距离，把人们吸引到市中心。 所以说，新加坡是一个非常非常有远见、规划得非常周详的地方。愿景。当然，在创造这一切的同时，我们还得确保一件事。如果人们要从大众市场搬到CCR区域或者中心区，他们必须保证生活质量不变。谁愿意为了搬到一个生活品质下降的地方而更辛苦地工作呢？ 为什么让我更努力工作，却还得牺牲生活品质？那还不如留在像乌节路一样的裕廊呢，我宁愿这样。我还是待在我那带商场、米其林餐厅和各种设施的Tampines住处，这地方看起来比乌节路还要好。 如果政府的目标是解决需求问题，把外面的人吸引进来，那他们绝不能牺牲生活品质。因为真正的需求是来自家庭的。家庭必须有家庭社区的生活方式和活动，这样生活才有滋有味。 你能看出来吗？这里的滨海花园一号的蓝图和 比达达利的alkraf几乎一样。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679441.avif?0) 能看出这些图纸也很像吗？ 我把它们放在一起给你看。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679442.avif?0) 所以他们也采用了OCR的同一套蓝图。这样做是为了以后方便他们。 好啦，你可以从这里看到，接下来导致需求问题的原因是外国人涌入。你会发现这里有卖的，滨海湾公寓、尚顿一号、滨海湾套房，还有滨海1号公寓。他们亏钱的原因是。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679443.avif?0) **因为超过30%的买家是外国人和永久居民。一旦超过这个比例，自然需求就不够了，价格也撑不住**。 市场一旦出现问题，这些买家很可能会抛售离场，导致价格剧烈波动，所以价格难以稳定。基于这个原因，他们才推出了60%的额外买家印花税（ABSD），就是为了把这些外国买家排除出去。这样才能确保新加坡本地的需求保持强劲，价格才更有保障。 **产品问题** 好了，接下来讲产品问题。如果你看产品问题，我这里有个例子是Scott Square。Scott Square其实挺不错的，位于Scots Road上。你就在Scots Square商场的楼上。走几分钟，不到五分钟，就能到地铁站。听起来很完美吧，简直是梦想中的生活，对吧？ 但问题就在于产品本身。居住体验成了问题。看看这个场地规划图，我们现在看到的就只有这些。 地点就在这儿。一块方方正正的地，只有个游泳池和一片草坪。嘿，大家好，新加坡这么热，给块草坪干嘛？还能住得下吗？让孩子在太阳下跑来跑去？好吧，就只能在泳池里来回游泳，就这样。游乐场呢？社区活动呢？ 所以居住舒适度是个问题。你看这儿，一房有162套，两房90套，三房86套。房源供应不多，意思就是说自然需求也不高。 低价可持续性。因为你给一居室配了162个单位，意思是你主要针对投资者。如果整栋楼里全是投资者，那价格还能稳定吗？没有自然需求进来，整个楼盘的价格怎么保持稳定和可持续？ ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679444.avif?0) ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679445.avif?0) 再深入看布局，这是我们看到的三居室平方单位布局。数量非常有限，只有86个单位，已经主要面向自住需求了。但产品和这个户型本身都满足不了家庭的需求。 你看看，首先是开放式厨房。嘿，要是你是个五口之家，怎么在开放式厨房做饭啊？ 整个屋子都会有味儿。那个超大的空调机位，因为他们还没做市规改进，空调机位肯定很大。阳台当然也很长。可是这个阳台，根本没法用。明明是三房，第三个房间连张大床都放不下。 最后，主卧和厕所都有飘窗。厕所里为什么要装飘窗？天哪，是想晒太阳然后向全世界展示你的身材吗？才不要呢。好吧，从这个角度看，居住舒适度就成问题了。 最重要的是，这个户型是1249平方英尺的三居室。现在市面上1249平方英尺的三居室基本等同于四居室大众化市场，所以价格被抬得很高，但人们还是在买。 CCR得牺牲他们的生活方式和宜居因素。这不是个大问题吗？ 这也是为什么宜居性低就意味着自然需求低。自然需求低就等于亏钱。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679446.avif?0) 这也是你从这里看到所有数据都是亏钱的原因。接下来我们看下一个例子，Lumos。看看Lumos的场地规划，你会发现根本没有地方让孩子们跑，也没有地方让你在辛苦压力大的一天后散步。所有的空间都没有。 这下面有个瀑布池，池子特别小，要是你在里面游泳来回划圈，估计头都会撞到。对了，社区活动场所在哪儿？没有网球场，访客停车位也不够。诸如此类。 说到底，居住舒适度还是有问题。一居室四套，二居室三套，三居室二十二套。好吧，可能他们是想满足这边民宿的需求。但我们来看下户型图，这是个两居室的复式，面积1173平方英尺。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679447.avif?0) 由于缺乏URA政策的改进来规范户型，两个卧室的1173平方英尺户型价格飙升。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679448.avif?0) 从布局来看，这个户型形状怪异，没有封闭式厨房。楼梯占用了不少空间。最重要的是，第二卧室的形状很奇怪，主卧也是怪形状。你还得为空洞区域买单，下面还有防空洞也得算进去。嘿，这就是一个1173平方英尺的两居室户型大小。 三居室，甚至四居室，现在只有1184平方英尺，怎么住得下啊？而且居住舒适度都成问题了，舒适度低自然需求就低，需求低就意味着赔钱。好，继续。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679449.avif?0) 这个是Lumos的三居室案例。你看那围绕整个户型边缘的大花坛，大家，这简直就是植物园了吧。你想在家里有个植物园吗？这是1755平方英尺的三居室。1755平方英尺的三居室算是大的了。大众市场的卧室布局。 厨房很小，主卧、次卧、两间卧室空间都挺小，还有防空洞浪费空间，形状怪异，花槽和阳台也浪费了空间。住起来的舒适度让人怀疑。舒适度低就意味着自然需求低，也就是亏钱。 好了，最后我们来看另一个例子，就是carinhill的Peak Two。你能再看看这个场地规划吗？它重复了那个时代CCR项目常见的问题，空间都很小。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679450.avif?0) 场地平面图里有个小型泳池和一个小烧烤区。哎，这样真的适合居住吗？你看，这两个卧室都是58套两房加书房的单元。 这就是两房的户型长啥样。种植区、阳台、种植区、飘窗、种植区、飘窗、阳台、种植区，还有浴室里的飘窗和种植区，还有一个防空洞。这是个904平方英尺的两房。首先，价格肯定会被炒得很高。再说了，904平方英尺的两房 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679451.avif?0) 再说了，904平方英尺的两房，在整体规划里其实是三房户型。 市场方面，接下来，所有多余的种植区和阳台已经占用了两室单位总面积的30%以上。也就是说，实际可用空间只有600多平方英尺。 嘿，又一次居住舒适度成了问题。舒适度低就意味着自然需求低，需求低就意味着亏钱。果然，所以你看到它亏了超过五十万。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679452.avif?0) 现在关键是，这两个问题过去就已经让消费者很难接受了。甚至买得起还升级到CCR物业。接下来就是这个问题。即使他们有机会做到这点。比如说他们中了彩票，或者拼命努力终于变得又有钱又有名，然后终于买到了。他们还得牺牲，接受这种户型。牺牲生活方式，忍受这种户型。那他们怎么可能真的愿意住进去呢？ 消费者心里想，Mila，我为什么要更努力工作，只为了搬进CCR？难道我就得牺牲我家人在这个OCR区域现在享受的一切吗？算了，我还是呆在我现在的地方比较好。 哦，这就是将会发生的事情，也就是所有想搬去CCR的愿望都会破灭。但我想问大家，不只是CCR会亏钱，哪里只要有这两个问题都会亏钱。我想我们都知道答案。 所以在我们急着下结论说CCR总是亏钱之前，其实我们需要先深入挖掘，这样我们才能打开思路，发现市场上的机会，特别是那些价格差距已经缩小很多的地方。好，来看这个。这其实是天空之境（Sky Habitat），不是CCR的楼盘。 但你看看它的户型，长长的走廊，大大的空调机位，两阳台，因为它还没经过城市重建局（URA）政策的改进，所以阳台多得夸张，还有一些奇形怪状的阳台，根本没法好好利用。 什么都得做。就算你装ziptrak，也得转动ziptrack，还得倾斜ziptraxj。我都不知道这到底行不行。接下来是这个，主卧挺小的，那怎么住得下？ 所以这房子虽然住得不舒服，但入手价却很高，因为这是个1248平方英尺的三居室。现在市场上的四居室差不多这个面积，怎么四居室还能放下四张大床，这儿却放不了？所以说，问题就在这儿，住得不爽。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679453.avif?0) 宜居性不高但入门价也高，导致自然需求低。自然需求低就意味着亏钱。从这里可以看到Sky Habitat在亏钱。 对吧？那这是不是只针对CCR区域？ ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679454.avif?0) 其实只要有这两个问题，谁都会亏钱。我想大家心里都有数。好了，现在我们继续。 CCR亏钱的问题解决了就会赚钱 解决需求问题 去中心化 一旦这两个问题解决了，CCR就会赚钱，我还想告诉你政府正在做什么来解决这两个问题，创造他们天然的需求。 但最重要的是，到现在你应该注意到视频里的关键词是“宜居性”。 好了，我们可以看到这两个问题都解决了，需求问题解决了，去中心化实际上缩小了价格差距，为社会进步创造了空间，提高了可负担性和资本积累。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679455.avif?0) 可负担性提高了。因为这些新的CCR城镇被创建了，记住我们的三阶段转型方法。人口会因此被引入。所以考虑到这一点，CCR会有自然的需求进来。既然CCR有了自然需求，我们就必须确保产品是适合居住的。这时候URA就介入了，确保所有政策都到位，比如阳台尺寸合适，户型合理，最少要有三房和四房。 根据项目的大小来决定卧室数量，诸如此类。所有这些都是为了确保产品既宜居又可持续。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679456.avif?0) 好了，你可以看到，传统的核心区域永远是乌节路、索美塞和多比。相信你们心里都有数。但问题是，我刚才提到的所有产品问题，在乌节路、索美塞和多比这些地方都存在。要想改变整个城市的天际线，只有一个办法。 干嘛呢？整块拆了，整个楼都拆了重建。但那得花很长时间。所以为了快点解决，我们怎么办？政府会怎么办？卖地。为了让城市天际线变得够快，我就建新的，改变城市天际线，让它更适合居住。我打造了可以让OCR和RCR升级者进来的城镇，满足居住的各种需求。正因为这样，我们才有新的Prime区，比如Orchard Boulevard、Napier、Great World,Havelock, Marina Gardens，这些地方。 你没发现这些土地出售其实都集中在那些恰好和褐色线 汤申线重合的镇区吗？而且都是由知名开发商比如CDL、UOL 和Guocoland负责，保证品质一流。正如我们从这张图表看到的，事情正在发生。去中心化实际上缩小了价格差距，记得橙色线代表的是CCR和OCR之间的差价吗？价格差从112.6%降到了只有25.1%。RCR和OCR差距则是从72%降到了11%。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679457.avif?0) 也就是说，这个目标不再是遥不可及的梦想了。只要努力一点，想住进CCR其实是有可能实现的。接下来这张图表显示，从RCR到CCR的价差只有每平方英尺200到400块，OCR到CCR的价差大概是每平方英尺500到600块。嘿，这些数字都还算合理，只要我稍微努力点，就有可能实现。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679458.avif?0) 这些数字来自他们自己OCR和 RCR房产的增值，就可以用来支付下一套更大、更贵的房子的首付，而这套房子就在核心中央区（CCR）。所以这完全有可能，社会进步也是因为这种去中心化才得以实现。这是新加坡政府非常高明的举措。现在看，事情正在发生。多年来，新加坡人在CCR区买房的比例已经升到67.5%。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679459.avif?0) D9区的比例也从2022年的66.1%涨到了77.7%。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679460.avif?0) 2024年。1区，也就是滨海湾那边，新加坡人在2024年的买房比例从32.9%涨到了82.2%。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679461.avif?0) 2区也是，2023年新加坡人买房的比例是81.3%。所以这事儿现在正发生着，新加坡人的自然需求正在慢慢回归。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679462.avif?0) 3.2。1 解决产品问题 户型问题 好，接下来讲解决产品问题。这就是一路上实施的URA政策，之前我们在三阶段转型的视频里已经讲过了。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679463.avif?0) 好，简单回顾一下，2018年我们对飘窗做了改动，改善了户型布局。然后接下来是针对私人非地契单位的阳台激励计划修订。还记得以前有些户型里多个阳台在一起，结果浪费了空间。所以我们出台了政策来控制这个问题，再次优化了户型布局。2018年，针对私人非地契单位的室内娱乐空间，增加了额外的建筑面积，意思是提升了场地规划。你不能光建个楼，没有任何配套设施，那怎么能住得下去？ 好了，最后总结一下，就是协调统一。不要乱花钱，这样才能保证价格合理。最后一个指导原则是关于非独立住宅项目里的住宅单位数量。整个项目里，三居室和四居室的单位必须有最低数量。这样做是为了保证有自然的需求进来，因为只要项目本身吸引有家庭的人入住。买的人是出于实际需求，他们买房是有自然需求的，这样才能保持整个项目的价格稳定。所以你可以看到，**所有这些URA的政策背后只有一个核心目标，就是宜居。**基于这个目标，你可以看到政策是如何改进Martin Place Residences的布局的。那个项目是在2011年推出的，面积是1421平方英尺，有飘窗、大阳台和花槽。虽然住起来还算舒服，但你为什么要为这些额外的空间多花钱呢？ 哪个不能用？接下来是Martin Modern，面积1335平方英尺。布局不错，201年推出的。但阳台还是偏大。然后，根据所有URA政策调整后，面积变成了1270平方英尺，布局跟1335平方英尺的Martin Modern差不多。最后，是第一个符合CCR标准的项目——One Marina Gardens。空调机位不算进户型面积，面积降到1173平方英尺，也就是说性价比更高。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679464.avif?0) 虽然这些年我们的房价一直在涨，但整体还是被控制住了。记住，目的是让房价跟我们的收入保持同步。明白吧？所以，你今天买新楼盘，其实是为了跟上市区重建局（URA）政策的变化。你得跟上步伐，才能满足未来消费者的需求。满足了未来的需求，我是不是可以说自然就会有需求？无论是好时还是坏时，房子都能卖出去，我说的差不多吧？ 3.3。1 解决产品问题 3阶段转型框架 你一定能赚钱？好吧。说到这里，我们来讲讲“三阶段转型框架”。这也是解决产品问题的一个方法。之前的视频里我讲过这个内容，这里就不再详细说明了，建议你去看我的那个视频，帮你理清这个概念。简单来说，三阶段转型是公告期、完成期和基础设施期。拿bidddari 地产和Woodleigh地铁站的完成情况来说，你会发现它已经进入了基础设施阶段。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679465.avif?0) **短短不到10年的时间里，基础设施阶段增长了超过112%。所以如果你在找一个快速增长的项目，想在3到5年内快速升值，我不是在猜测，但这是一个趋势，未来3到5年内能带来快速回报。你应该关注哪个阶段？就是基础设施阶段**。基于这个，我们来看TEL ，公告是在2014年8月15日发布的。 那条线其实是在2022年第二季度完成的，主要是Napier , Orchard Boulevard和Great World区段。完工后处于哪个阶段？基础设施阶段。考虑到这一点，如果你想找能快速回报的项目，因为增长故事就是在那里，那你应该去哪儿？没错，这也是为什么沿着TE线的土地都卖光了。就算是在核心中央区，你也有Great World，有Havelock，有Orchard Boulevard，还有River Green、即将推出的Union Square，还有一个很快就要发布了，或者你看这个视频的时候可能已经发布了，就是One Marina Gardens。这些项目都还在基础设施阶段，政府正在规划新的城镇。说到这里，这也是为什么去中心化和新城镇的建设能腾出空间。别忘了，我们这里还有一批升级区，比如Queenstown、Red Hill、Tiong Barhu，还有Gimmo。如果你住在这些区域的话。 要你从HDB 升级到私人房，然后搬到皇后镇更远的地方，我想大家都会说别开玩笑了。但现在我们有了一个新的城区，叫大世界城。你有学校，有小贩中心，还有一个购物中心，开发 All Green So free会去翻新那个已经有20年历史的大世界购物中心，把它和地铁站整合在一起。当然，开发商和政府之间肯定得有一些讨论。就是这样。 当然，那个镇区有学校，有商场，还有小贩中心，生活非常方便。这也为Tiong Barhu皇后镇和红山这些升级换代的人创造了空间，我觉得确实是这样，所以会有一个渐进的过程。问题是，你没发现吗，这些新镇区，比如Havelock、乌节大道还有大世界，它们的规划和布局其实都跟大众市场的很像，实际上就是为了迎合这些升级换代的普通买家。 市场上即将发生的社会进步，来自OCR和RCR区域的自然需求也会随之涌入。这就是为什么你会看到900平方英尺的三居室、1200平方英尺的四居室，这些都是大众市场或者市郊买家熟悉的户型，能够真正满足他们的家庭和生活需求。你看这个The Avenir项目，就位于大世界镇，你会看到他们的户型分布中，三居室占137套。单位数，四卧室有101套，只有69套是一房和两房。好啦，土地面积大，户型分布均匀，配套齐全，户型设计合理，明显是个住家型产品。当然，额外福利是永久产权，除此之外，关键就是这个。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679466.avif?0) 不管是99年产权还是永久产权，只要居住条件满足，对吧，我说有自然需求对不对？有了自然需求，我说肯定会有收益，对不对？大家看，这就是三房户型，1114平方英尺。嘿， ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679467.avif?0) 这幅度不算太大，都是我们在大众市场上习惯的。我们能看看这有多适合居住吗？两居室也是一样，对吧？对于那些愿意牺牲一点面积的人，至少给他们一个能住的两居室，需求自然还是会有的，因为为什么？毕竟人们还是有自己的偏好。对不对？有些人愿意小点，但他们就是想住在乌节路，想住在市区。偏好。但牺牲值不值得呢？如果还能过得去，那肯定是值得的。房子小点没关系，我还能住在乌节路附近。可能利润会少赚个一两十万，但没关系，我还能赚回来。毕竟住在CCR区的人，事业一般都挺顺的，收入可能比房产收益还高。他们更看重生活品质和身份地位。当然，别亏太多就好。 要买个CCR房产，对不对？所以你看，这些宜居因素都考虑进去了。这是The Avenir的统计数据，嘿，最高能赚到一百万。谁说CCR会亏钱？ ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679468.avif?0) 接下来是99年的irwell Hill公寓，这是一处不错的住宅。有点特别，他们主要是两居室，302套都是两居室，三居室和四居室加起来只有大约100套。好吧，但从整体来看，户型分布比较均衡。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679469.avif?0) ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679470.avif?0) 分布合理的优美景观设施，适合家庭需求。看看这个，两居室，657平方英尺。现在新楼盘里我们经常能看到这样的户型，大家也习惯了。但好住吗？确实好住，还带一个封闭式厨房。再来看三居室，1270平方英尺。那些想从两居室升级到三居室，满足家庭需求的人，这个很合适。真的很适合居住。考虑到这些，高宜居度就是需求被满足。需求满足了，自然需求量大，利润也就高。你看他们两个卧室的房子平均能赚20多万。如果你算一下当初买一个175万的两居室，加上印花税，首付大概是49.2万，净赚26.8万。如果算投资回报率，大概是54%。嘿，挺不错的。也许我的投资回报率打了个九折。就靠买市区的房产就能做到。我知道用同样的175万，我那时候本来可以买个三房普通单位的，但因为我自己的喜好，我决定买个两房的乌节路单位。好吧，虽然我的投资回报率稍微低了一点，但我拥有了乌节路的房子，现在也住在乌节路，这难道不值得吗？当然值得。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679471.avif?0) 好了，大家把这个想法放下吧。你看，一房单位也是一样。以前有个2011年的Devonshire，506平方英尺，你看这户型多难住？飘窗啊，飘窗。 37:01 客厅和厕所都有窗户，花槽和阳台比主卧还大，还带个防空洞。你506平方英尺本来就够小了，加上这些飘窗、花槽和阳台，又砍掉30%。基本上只有350平方英尺，这怎么住得下？接下来是三个Cascade，一个规则形状的一居室，挺适合住的。阳台不算太大。我们还能看到价格，尽管三个Cascade开盘价是每平方英尺3459，但他们还是设法做到因为居住环境好，卖到每平方英尺3982，赚了22万。但之前在2000块或2500块买入的Deonshire，比3 Cascaden便宜，最后还是赚了不少，平均每平方英尺多赚了200块左右。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679472.avif?0) 好了，我们再来看Grammar Park。如果看Grammar Park，你会发现规划挺不错的。这是URRA改进前第一批正在转型的新楼盘，你还能看到漂亮的规划图，大泳池，各种设施都很齐全。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679473.avif?0) 高宜居性。别忘了，高宜居性就是需求被满足，需求高自然利润也高。设施齐全，但如果看户型，有多个飘窗、空调机位、带阳台的花槽。听起来可能不太实用，但因为面积足够大，达1884平方英尺，刚好能满足家庭需求。有些人正好想要这样的户型，所以考虑到这些，虽然有些缺点，但还是挺适合居住的，自然需求也因此存在，这意味着什么呢？ ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679474.avif?0) ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679475.avif?0) 利润也是，对吧？从这里我们可以看到，盖瑞·帕克现在赚的就是这些利润。大家，我希望通过做这个视频，大家能更清楚地了解为什么CCR会亏钱。首先，我们怎么才能发现坑和错误，这样才能选到正确、好的CCR房产。为什么？因为随着价格差距缩小，对我来说，未来市场的机会很可能就在CCR。但首先我… 我想拍这个视频，是想和大家聊聊，帮大家打破这个心理障碍。因为不管是CCR还是OCR，遇到这两个问题的人其实都会亏钱。现在价格差距缩小了，这是第一次看到OCR的房价达到每平方英尺2728块，也就是说，他们得卖到每平方英尺3000到3200块，才能有不错的升值空间。现在我可以买一套Marina Gardens，价格是2728，或者……（未来怎么样）。Zion 可能也差不多是在每平方英尺2829的价位卖出他们的 OCR，卖到3132每平方英尺。我说得对吧？他们也可以去升级进 CCR，因为如果你当初是2829每平方英尺买的 CCR，可能现在要卖到3334才划算。嘿，你 OCR 卖到3200 每平方英尺了，去买 CCR 二手房，3400 每平方英尺，差200每平方英尺。我很确定这些资金积累得够多，足够付更大笔的首付。 这就是CCR里的情况。因为价格差距缩小了，你对CCR的退出策略也很合理。 特别是像CCR这样特殊的东西，大家都跟你说会亏钱，而我却有不一样的看法。 ![为什么新加坡未来房产机会在核心区CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679424.avif?0)