失业率低 收入持续上升 新加坡今年房价料维持增长态势

43天前     1,452

本地房地产价格今年预料将维持增长态势,这是因为新加坡的失业率低,国人收入持续增长,住房需求稳定。即便房价因经济衰退而下跌,从过去经验来看,它的复苏也是迅速且强劲的。

根据合登集团(Huttons Asia)最新发布的一份“经济衰退如何影响房价”研究报告,本地楼市具韧性,在我国2020年最近一次的经济萎缩时,国内生产总值(GDP)连续两个季度下跌,但房价却相对坚挺,仅在第一季下跌1%,并在第二季经济复苏前就回升了0.3%,表现领先于经济。

合登集团高级研究主管李思德接受《联合早报》访问时说,全球利率上扬无疑是一个令人担忧的问题,造成经济衰退的下行风险提高,也引发一些人对房价可能大幅下滑感到忧虑。

不过,他说:“与过去相比,现在发展商更加谨慎,杠杆率更低。此外,他们大幅削价以满足额外买方印花税(ABSD)五年期限要求的可能性很低,因为如今市场上未售出单位的水平非常低,只有1万4362个单位,比2019年第一季的高峰期低了62%。”

他也指出,今年私宅价格预料上涨3%,部分原因是建筑成本增加,私宅销售价格随之上扬。此外,新加坡失业率低,国人整体收入稳健增加,以及组屋转售市场交易蓬勃,支撑了私宅价格节节攀升。

他还说:“如果私宅价格下跌,从过去的经验来看,它也会马上随着经济复苏而强劲回弹。”

失业率低 收入持续上升 新加坡今年房价料维持增长态势

美国联邦储备委员会本月宣布加息75个基点,以抑制通货膨胀。这是联储局28年来的最大加息幅度。市场预计联储局会在下月继续激进加息75个基点,并担心这将导致美国以致全球陷入经济衰退。

对此,李思德说,过去几次全球经济危机中,房价随经济衰退而大跌。但这些年来,政府推出的降温措施和审慎财政措施,剔除了许多投机活动,增强本地楼市的韧性。例如在2020年冠病疫情引发的经济危机中,我国 GDP上半年下跌12.7%,但私宅价格只下跌了0.7%。

第一太平戴维斯(Savills)研究与咨询部执行董事张敏璋也认为,本地楼市和经济似乎已脱钩,经济衰退未必会造成房价大跌,顶多只是放缓房价增长速度。

他说:“现在国人储蓄水平很高,外加新加坡被视为投资和置业首选地,有许多外国资金流入,使到市场充斥着大量流动资金,支撑私宅交易活动保持活跃和房价走高。”

他还预测,基于通胀上扬因素,今年私宅价格预料会上涨7%。

ERA产业研究咨询部主管麦俊荣预测相对较保守,预计今年私宅价格的涨幅会介于2%至4%。

谈及经济衰退对房价可能产生的影响,他说:“其实美国是否会出现经济衰退,目前还是一个未知数。况且,分析房价走势不应只是看经济增长,还须看失业率、家庭收入、家庭组成、利率和市场情绪等指标。当中,市场情绪又是最难预测、对房价走势有明显作用的重要指标之一。

他认为,以当前发展商和头家对楼市充满信心的情况来看,房价估计很难下跌。只要房价稍微走低,许多买家可能趁低进场买房。这个情况就好比2009年下半年,当市场刚从全球金融风暴复苏,私宅已强势反弹,半年内价格猛增24%。

不过,他也提醒,新加坡作为开放经济体,必定受到美国经济情况的影响。“因此,如果美国经济意退程度比经济师预测来的更严重,这将导致我国经济蒸缩、企业收紧投资和招聘活动,进而促使失业率上扬,家庭收入下滑等。这些不利因素都可能让楼市乐观情绪迅速消退,局势逆转。”

总的来说,麦俊荣呼吁买家采取审慎态度,无论是否出现经济衰退,大家都应按照自身财务能力购房,确保有能力承担债务。

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