# 新加坡住宅的物业管理

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Published: 2022-02-24
Source: 狮城新闻

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新加坡住宅的物业管理是从执行佳宅建设五年计划开始，至提出"居者有其屋"的政策鼓励居民逐步拥有(购买)自己的住房而推向全国的。新加坡住宅的物业管理拥有较健全的管理模式和丰富的管理内容，除购房需到建屋发展局申请外，其他业务均在物业管理公司办理。其具体管理范围涉及房屋维修养护，商业房屋的租赁管理，出租住宅的租金缴纳与售房期款的收取，公共场所的出租服务管理，居住小区的环境清洁，园艺绿化和停车场的管理，以及居民配合搞好治安工作等方面。

社区物业管理服务模式

依据新加坡住宅的类型，将其物业管理模式划分为2种：一种是政府组织管理模式（即市镇理事会管理模式），另一种是私人房产管理模式。两者均通过委托专业的物业管理公司来实施住宅小区的日常管理。

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1 **市镇理事会管理模式**

政府建造的公共组屋原是建屋发展局建设并管理的，建屋发展局将政府组屋的管理职能移交给市镇理事会，使管理部分私营化。市镇理事会不是一级行政组织，是松散型的类似社团的一个组织，但它具有权威性，一旦做出包括类似调整收费标准方面问题的决定，管理区域内的业主和住户都必须遵守执行。

2 **私人房产管理模式**

私人房产管理模式主要是有业主选举的管理理事会负责，业主管理委员通过委托、招标方式聘用物业公司进行管理，物业经理对管理委员会负责，接受委员会的指令。管委会是小区的最高行政机构，代表全体业主的利益，指定修改小区行为准则以及决定聘请物业公司等重要事务。

社区物业管理服务内容

新加坡小区物业管理公司在多年不断发展下，已成为本地主要服务部门之一，居住小区管理制度完备，执行严格。新加坡的社区物业公司所提供的服务一般有公共设施管理、维修与保养服务、安保服务、停车场管理、保洁服务。

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**每项管理内功的具体内容如下：**

1 **公共设施管理**

社区公共设施指房屋以外的居民共有的地上建筑物、其他附着物等公共财产。物业公司主要确保公共设施不被破坏，并按时对其进行维修，对于居民需求的设施给予及时的添加与调整。 

2 **维修与保养服务**

社区的维修与保养服务主要包括对住宅楼的维修与保养、电梯的保养与维修、水电卫生设备的保养服务。物业管理单位提供小时有偿维修服务，配备带有无线电话的维修车。

3 **安保服务**

安保服务是物业公司管理中最重要的一项，它关系着社区的安全与和谐。新加坡地区拥有较强的社区联防，来访客登记，业主信息确认等；大多数社区在安防系统上已经充分利用了智能系统：设有可视对讲系统，紧急按钮，电视监控，周界防护，电子巡更等安全管理设备，为业主营造一个更加安全和谐的居住环境。

4 **停车场管理**

小区内停车场由小区管理单位统一管理，并有完善的制度。任何拥有车辆的住户，须向物业管理单位申请“停车季票”；夜间停车须特别申请，并办理“夜间停车固本”；对外来车辆一律按终点收费。

5 **保洁服务**

为了确保小区的整洁，新加坡社区全面推行垃圾袋装化，并将其进行分类，同时保持所有公共场所的卫生整洁，使社区的居住环境的质量不断提高。

社区服务类型及分析

新加坡的社区服务可分为三种类型：

**一是行政事务服务，**服务范围是社区全体成员，但真正接受服务的是有需求的居民，如房屋登记、代办有关手续等，属于非营业性低偿服务；

**二是社会福利服务，**服务对象是老弱病残群体，以满足其基本生存需求；

**三是商业服务，**主要为居民提供营业性服务，基本是私人经营，如果因为采取便民措施而导致营业性亏损的话，可以获得适当补贴。

近年来新加坡政府投资兴建了近八十个居民委员会、一百多个民众联络所、五百多个居民活动中心、4所海上体育俱乐部、1所展览中心、1所保护儿童培训中心、1所青少年友谊俱乐部以及各类医院、门诊所、残疾人工作点、收容所和敬老院等各类基础设施，为社区居民提供各种服务。

**家庭服务中心**是个以居民为基础，提供家事服务的福利性机构，开展个人与家庭辅导、信息与中介、家庭教育、专业服务及义工培训等服务。新加坡社区医院作为辅助医疗机构，是国家医疗保健体系的补充，收费低廉，重点满足老弱病人的需求。社区医院一般与区域医院为邻，在某种程度上与区域医院共享医疗资源，病人康复护理可转入社区医院。

**新加坡社区商业服务设施**主要有两种，一是居民中心及邻区商店，二是菜市场及小贩中心。从20世纪90年代开始，新加坡政府正式推出了“新居民中心”计划，兴建了一批新模式的居民中心、并对旧居民中心进行了调整改造。新居民中心与居民公共住宅分开，积极吸引各类大、中型店铺进入，集中向商业化服务方向发展，居民日常生活必需品则由设在公共住宅区内的少量商店提供。这样既减少了商业活动对居民生活的干扰，又满足了居民对优质、方便的社区商业服务的需求。

菜市场及小贩中心是新加坡政府对商业小贩进行规范管理的一种设施，其内部设有一定数量的农贸、食物、小吃摊位供租用，是小贩们从事商业服务活动的集中场所。菜市场及小贩中心的营业场地作为公共设施由政府规划和提供，日常管理由建屋发展局、环境发展部及市镇理事会等部门共同承担。

**社区治安。**新加坡实行社区警察制，社区内设居民警岗，并在此基础上建立居民警察局。居民警察局一般与民众联络所共楼办公，采取一站式警察服务，与社区基层组织密切合作，提供主面治安服务。在社区警察制度下，警方强调警民联防，注重社区的广泛参与，培养居民的自我防范意识。

在业主方面，新加坡的物业管理模式充分保障了房屋拥有者的权利，同时也明确规定了各项义务。比如各个业主不得侵犯公共空间，私搭乱建要被课以重罚。对房屋内的装修也有很详细的规定，如常见的由装修引起楼下住户漏水等现象，当事人须负责赔偿他人损失，解决不了就得上法庭。

新加坡**“土地所有权法案”**规定，每个新建住宅区必须在两年内成立管理委员会，由全体业主投票选出委员会成员。该委员会将代表全体业主管理社区，每年召开一次全体大会，讨论制定社区行为规则以及聘请物业管理公司等重要事务。社区或公寓的公共事务，如是否要增添公共设施，公共设施的使用是否要收费、收多少，是否要增加或减少物业管理费等等，最终都以投票方式决定。在这种机制下，物业公司只是被雇佣的对象，一切依照合同办事。如果表现不好，社区管理委员会有权立即将其解聘。

经过40余年的努力，新加坡的物业管理已经形成一整套可供借鉴的运行机制。主要体现在两个方面：

一是建立投资机制。建立了由国家、金融机构、企业和个人投资建房的多元化投资机制体系。住宅区内公共设施的运行和维修费由国家承担，每年在政府开支核算中划出一定资金作为住宅区管理赤字的补贴，政府有关部门在售屋、再售屋及租屋的利润中留下一笔费用作为物业管理资金，保证管理正常进行。物业收费主要包括：

A、物业管理费

B、物业管理处租金收入和服务收入

C、物业管理单位开展便民服务等收入。

二是物业管理范围广泛。除对物业管理作出一般性规定之外，对出售的公共住宅内部装修和管理也作出了极为详尽的规定。如对新房装修的期限、保修的期限和室内装修的项目等都作出了严格规定，使之均被纳入依法治理的范畴。