马来西亚新山的房地产市场，近来因新柔捷运和柔新经济特区等利好因素，大有一番欣欣向荣之势。
新加坡买家的热捧，更帮助当地房价显著上涨，单在今年首三个月就涨了30%。
然而，新马虽是一衣带水，但境外买房，最好还是留点心。
有逾百名在新山购买房产的新加坡人就疑似成了冤大头：
以为自己在买房，实则却是在“租房”。
上述新加坡买家在完成购买程序后，竟发现买到的是房子的租赁权，而非产权。
换句话说，买家只是租户，而非业主。
其中的猫腻，出在“私人租赁计划”（Private Lease Scheme，简称PLS）这个关键词。
这些新加坡买家所购买的公寓，并未以较为普遍的永久地契（Freehold）或有年限的租赁地契（Leasehold）形式出售，相反的，发展商以99年的“私人租赁计划”（PLS）形式出售相关房产。
在PLS下，持有土地的公司或发展商才是房产的实质所有者，购买房产的买家无论名义上或实质上都只是租户。
简单来说，在一个PLS单位中，有三个参与者：
拥有土地的地主是“大房东”，他把土地出租给发展商在该片土地上建造房产，发展商接着变相成为“二房东”，再把房产出租给个人买家（租户）。
是以，位列食物链底端的PLS房产买家拥有的权利极为有限，凡事都得看人脸色，其中影响最大的限制包括：
若想出售或出租房产，需获得发展商许可；
买家无法参与选举公寓管理委员会，一旦爆发法律纠纷，债权人可能收回土地，进一步影响房产价值。
可以这么说，买家砸重金买下的，是名副其实的99年“租约”。
一名买家向亚洲新闻台透露，他花了27万5000新元买房，结果却未获得完整产权，实属得不偿失。
预计2026年底通车的新柔地铁推动了新加坡人对新山房地产的买气。（联合早报）
状告发展商和土地持有者
据了解，至少有80名新加坡买家已对相关发展商诉诸法律行动。
他们入禀马国法庭，指控发展商在销售过程中，并未清楚说明房产属于PLS模式。
今年6月，超过70名本地买家也向新加坡房地产代理理事会投诉，要求后者调查向他们行销相关物业的新加坡房地产经纪公司。
相关报道并未透露逾百名新加坡“租户”所购买的房产是新山的哪些房地产项目。
但根据财经媒体《The Edge Singapore》今年10月的报道，位于柔佛依斯干达公主城的美迪尼（Medini）的一些住宿单位，曾在2013年至2014年以PLS形式出售。
房地产网站EdgeProp则引述马国法庭资料报道，今年稍早有63人针对十多年前购买的美迪尼房产，起诉持有土地的依斯干达投资控股公司（Iskandar Investment Berhad）和发展商 Distinctive Resources在销售过程中涉及虚假陈述。
63名原告的诉状指出，他们在2023年12月因迟迟等不到所购房产的分层地契，这才发现自己所购买的，竟是房子的租赁权而非产权。
他们指控，发展商和提供地段的依斯干达投资控股公司通过旗下经纪人，以宣传册、电邮、网站和视频等方式，诱使他们误以为购买的是房产的完整产权。但事实上，他们买到的却是房产的租赁权。
原告要求法庭裁定另外颁布分层地契，并将买家列为房产持有人。
持有土地的“大房东”依斯干达投资控股公司和“二房东”发展商Distinctive Resources皆辩称，提出起诉的买家已错过法律追诉的时效，且购买过程中完全知情，也未曾提出异议，因此主张“私人租赁计划”（PLS）是有效的。
兑换率极具吸引力，加上当地较低的生活成本，使不少新加坡人把目光投向柔佛的房地产市场。（联合早报）
2020年，马国也曾有另一起和此次争议类似的法庭案件。
107名在美迪尼购买另一处房产的买家入禀法院，状告发展商Tropika Istimewa涉及虚假陈述。
法庭最终裁定，Tropika Istimewa在交易过程涉及虚假陈述，买卖合约无效，发展商必须对买家作出赔偿。
值得一提的是，该官司涉及项目所在的土地，同样由前文提及的依斯干达投资控股公司持有。
依斯干达投资控股公司的大股东为马国主权基金国库控股公司（Khazanah Nasional），其他股东包括马国雇员公积金局和柔佛州政府持有的柔佛人民基建公司。
2020年的判例，或许能给正在打官司的其他“租户”注射一支强心剂。
但在国外买房，最好还是把事前功课做足，避免徒增烦恼。
新马两地的多名地产律师就提醒，新加坡人在马国购置物业时，应小心审查合约细节，并聘请熟悉当地市场及法律的地产经纪协助相关事宜。
