每当政府出手为本地房地产市场降温后，总引来一些网民迫不及待地解读市场反应。当市场仍买气不断，他们就会吐槽降温措“辣度”不足，但若市场一片冷静，他们就会“幸灾乐祸”地说买家都被吓跑了。
其实不用太认真看待这些来自网上或坊间的评论，因为有时候这些如盲人摸象的见解，可能会误导市场、扭曲决策者的用意，或扰乱市场信号。
4月27日生效的新一轮降温措施来得突然，如上几轮一样都在深夜发布，让市场措手不及。这一轮政府重磅出击，调高额外买方印花税（ABSD），其中外国买家须支付的ABSD倍增，从30%调高至60%，也是ABSD实施以来一次过调涨幅度最大的一次。本地公民和永久居民须支付的ABSD，调整幅度相对较小，介于三至五个百分点。
降温措施实施后，第一个周末开盘的新私宅项目博盛苑（Blossoms by the Park）来不及刹车，硬著头皮开卖，首日就卖出超过200个单位，或约75%，还以每平方英尺2423元的平均尺价刷新了纬壹城一带的房价。
如此出人预料的佳绩，不仅让战战兢兢的发展商如释重负，也引起一些网民立马下定论，认为政府这次下的猛药，浇熄不了买家旺盛的购屋热潮，不把降温措施当一回事。
隔一周，位于东部的大型高档公寓项目双悦园（The Continuum）接力登场，开盘日也售出超过200个单位，但占项目约26%，平均尺价为2732元。这时候，单纯相比两个新项目所售出的比率，网民连忙转换口风，说降温药力虽迟缓，但终于挥发效用。
一些网民“坐井观天”的言论、见风转舵的说辞，让人啼笑皆非。
单凭这两个新项目的销售成绩就评定降温措施是否凑效，还言之过早。更何况这两个项目规模不同，博盛苑只有275个单位，双悦园多达816个，撇开项目售出比率来看，两个项目都卖出逾200个单位，表现其实旗鼓相当。
位于纬壹城一带的博盛苑，附近新项目供应不多，上一个新项目One-North Eden是在2021年推出，加上该区因为四周高密度的商业园而对住房需求向来强劲，新项目一开卖就能售出大部分单位自不在话下。
至于位于加东一带的双悦园，它附近的新项目莉丰嘉园（Tembusu Grand）在降温措施前的4月8日才开卖不久，买家有了多一个选择，在销售上有所竞争。
博盛苑有四个单位是卖给愿意支付60%ABSD的外国买家，双悦园却没有吸引到任何外国买家，这是否说明新措施已让外国买家暂时却步？
市场出现暂时“冷静期”
房地产分析师对两个新项目的销售成绩持乐观态度，认为本地私宅市场仍获得市场支撑，销售缓慢是暂时性的反射效应。房屋经纪却持不同看法，他们抱怨原本做好准备今年疫后的“五一黄金周”迎接大批中国旅客到我国看房，可是隔了两三年再次重返我国的中国旅客，大部分似乎少了看房的热忱，反而把滨海湾金沙购物商城、圣淘沙、白沙浮等多个旅游景点挤爆。
重拳降温政策或许导致一些外国人改变选择，或许暂时压抑买家购屋潮，导致市场出现暂时“冷静期”，但也有可能如一些分析师臆测：那些对价格没那么在意或敏感的超级富豪，更看重的是新加坡的整体居住环境，想在这里安家入户，哪怕价格再高，也阻挡不了他们进场买房置业。
市场充斥着各种揣测、评语和言论，甚至有外地人把新加坡的新降温措施视为“抢客”的好机会，例如邻国公开表明要乘势把柔佛州逾5000个滞销房地产单位“推销”给新加坡人和外国人。当地官员对媒体说，相信可以把原本要在新加坡买房的潜在买家吸引到柔州，带旺州内房地产市场。
常言道：理想很丰满，现实很骨感。多年前打着“新加坡旁”口号的新山大型房地产项目，曾经因为货不对办、烂尾楼和各种纠纷闹得沸沸扬扬，苦主投诉住也不是退也无门，结果无敌海景楼盘宛如“鬼城”。该项目的苦主主要是中国人和新加坡人，当年不愉快的经历仍历历在目，要让新加坡潜在买家把目光转向柔州，当局做好准备了吗？
毕竟，外国人纷纷涌进新加坡买房置业，看重的新加坡的政治稳定、治安良好、宜居环境等优势，尤其是新加坡越能度过危机脱颖而出，就越多外地人想移居新加坡。
也有市场人士纷纷议论政府这次下“重药”打击外国买家在本地置业，是否会影响新加坡作为亚洲财富中心的地位？
无可否认，本地透明有效的抗疫策略、疫后快而强劲的经济复苏，都成为新加坡品牌在全球目光下铿锵有力的活广告。瞬间，大量富裕人士和资金开始进入我国，顺水推舟地巩固了我国一直以来力求成为亚洲财富中心的目标。
然而，大量外来热钱涌入推高房价和资产价格的副作用也不容小觑，热钱可以推动繁荣，但也可能埋下危机。确保钱流入实体经济而非投机资产，才能真正带动经济发展。
其实，我国政府在做出任何决策前，都会经过深思熟虑，在方方面面的利弊之间有所权衡及考量。因此，若仔细分析政府这次的重拳出招，不难看出决策者的深谋远虑与对市场的慎密评估。
欧洲一些国家，例如丹麦和奥地利等，不是全面禁止外国买家在它们的国家买房置业，就是买家必须满足政府开出的严格条件才能买房。加拿大和新西兰也不允许外国房家置业。
和这些国家不同的是，我国政府通过征收更高的印花税让外国买家在本地置业，姿态维持在不鼓励但也不阻拦。外国买家可在我国明确与透明的房屋政策下，评估自身的条件、期望与要求，做出明确与有利的购屋决定。政府希望通过重税向市场传递清楚信息：房子是买来住的，不是拿来炒的，更表明了优先照顾新加坡人自住需求的决心。
政府过去屡次实施调控，提高印花税等措施来遏制投机需求，但效果有限，原因在于外国买家较少受这些政策影响。这次重拳挥向外国买家，他们会不会因此被吓跑，让我们拭目以待吧。
