# 200万新币买一套组屋？！揭秘新加坡“巨无霸”组屋市场的暴利与陷阱 URL: https://www.shicheng.news/v/RqnOq Published: 2026-11-01 Source: 狮城新闻 ![200万新币买一套组屋？！揭秘新加坡“巨无霸”组屋市场的暴利与陷阱](https://www.shicheng.news/images/image/1793/17934503.avif?0) 新加坡：2018年，当 Aileen Tan 女士的父亲决定从半独立式洋房搬到较小的房子时，他提出了一个条件——新家必须足够宽敞，能让孙辈们在探访时尽情玩耍，且足够大，能举办他热爱的周末派对。 位于金文泰（Clementi）的一套“巨无霸”（Jumbo）组屋满足了所有要求。这套面积达 1,615 平方英尺的单位是由一套两房和一套三房组屋合并而成的，拥有四个房间和三个浴室。 父亲去世后，Tan 女士继承了这套房子。如今，这位 61 岁的退休人员住在其中，并将两间空房出租，每月共获得 3,300 新元（约 2,580 美元）的租金。 “这里有充足的储物空间，能放下我的书，厨房也非常大，所以我们偶尔会举办派对和烧烤。我甚至还有一个小型水疗室，”Tan 女士说。 “住在这里极其舒适。我想不出还有什么样的家能比这更让我满意。” 她的这套巨无霸组屋非常罕见。在新加坡 110 多万套组屋中，通过合并两个完整单位而成的巨无霸组屋估计仅有 2,900 套，占比约为 0.25%。 宽敞的居住空间和稀缺性，有时会导致令人咋舌的挂牌价。今年 9 月，一套位于直落布兰雅（Telok Blangah）、面积 1,465 平方英尺的巨无霸组屋在 PropertyGuru 上挂牌价高达 218 万新元，这促使建屋发展局（HDB）宣布将审查允许符合条件的业主合并相邻单位的“组屋转换计划”。 随后，该房源的挂牌价被下调至 1,999,999 新元。 与此同时，较短的租赁期限、融资难度以及潜在买家群体有限，也给这类房产的出售带来了挑战。 新加坡国立大学（NUS）房地产系教授 Sing Tien Foo 表示：“巨无霸组屋市场非常小众且可能缺乏流动性，这意味着后续的转售可能会更加困难。” 他补充说，虽然地段优越的巨无霸组屋可以“获得相当高的溢价”，但地段较差且房龄较老的单位可能更难出售。 ![200万新币买一套组屋？！揭秘新加坡“巨无霸”组屋市场的暴利与陷阱](https://www.shicheng.news/images/image/1793/17934504.avif?0) **更多空间与灵活性** Sing 教授表示，由于当时像兀兰（Woodlands）、义顺（Yishun）和勿洛（Bedok）等几个新镇有大量未售出的组屋，HDB 在 20 世纪 80 年代末开始尝试合并相邻单位。 1993 年，组屋转换计划正式推出，允许需要更多居住空间的家庭合并他们的组屋。 “该计划为那些住房需求增加，但希望留在现有社区和社交圈的家庭提供了灵活性，”他说。 如今，由于 HDB 不再提供巨无霸组屋，供应量极其有限。只有当业主在满足条件的情况下，发现相邻单位适合合并时，才会有新的巨无霸组屋出现。 负责代理直落布兰雅那套房源的房产经纪人 Thomas Tong 表示，通过转换计划获得一套房产需要极大的“时机和运气”。 首先，业主必须在满足最低居住年限（MOP）后才能购买邻居的单位，然后再次满足新的 MOP 才能出售合并后的巨无霸组屋。 “所有这些因素叠加在一起，使得巨无霸组屋变得稀有且难以寻觅，”他说。 Tong 先生表示，他收到了关于直落布兰雅房源的“惊人”数量的咨询，因为该单位拥有 91 年的超长剩余租约，这使其在通常较为老旧的巨无霸组屋中脱颖而出。在新加坡，公共住房的租约为 99 年，到期后归还政府。 他认为，买家看重巨无霸组屋是因为其提供的空间。 “这意味着我有更大的空间。如果不需要，我可以出租；如果需要，可以当仓库；如果孩子决定回来和我住，这里也能全部容纳，”他说。 这种灵活性正是室内设计师 Vivian Wang 今年寻找首套房时考虑的重点。这位 30 岁的永久居民目前与丈夫及其父母住在碧山（Bishan）的一套租房中，她专门寻找巨无霸组屋。 由于她的公婆是外国人，无法购买自己的房产，因此全家必须住在同一屋檐下。 但他们的生活方式截然不同——Wang 女士和丈夫喜欢外出就餐和熬夜，而公婆则偏好在家烹饪和早睡。 “生活方式差异很大。所以我想要找一套巨无霸组屋，这样我们可以分开居住，像住在两个单位里，但依然可以共享公共区域，”她说。 要找到一套布局理想且地段符合要求的巨无霸组屋是一项挑战。 Wang 女士说，她看到的绝大多数巨无霸组屋都分布在兀兰和勿洛等地区。 今年早些时候，这对夫妇最终以 94 万新元买下了位于本得美（Bendemeer）的一套 1,600 平方英尺的巨无霸组屋。 该房产的租约仅剩约 46 年，这意味着随着租约缩短，房产价值可能会下降。但这对于 Wang 女士来说不是问题，因为他们没有出售该房产的打算。 **出售的现实困境** 对于巨无霸组屋的业主来说，出售过程充满挑战。 尽管 Tan 女士非常喜爱她的家，但她希望出售这套租约仅剩约 56 年的房子。 “起初我并不打算卖掉它。这里有我父亲的回忆，租客能提供很好的收入，而且空间宽敞，孩子们回来探访很方便，”她说。 但情况发生了变化。她的两个孩子都在海外，Tan 女士希望能更频繁地出国长住陪伴他们。 她的房子挂牌价为 115 万新元，已经在市场上挂了一年多。 在前五个月里，仅有两次咨询和两次看房。她说，7 月份取消 15 个月的等待期后情况有所改善，现在每周都有多次看房。 随着等待期的取消，私人房产业主只要不申请 HDB 贷款，就可以立即购买任何规模的非补贴转售组屋，无需等待。 Sing 教授表示，对巨无霸组屋的需求变得更加挑剔，主要吸引那些家庭成员多且需要更多空间的买家。 此外，许多在 80 年代末和 90 年代创建的巨无霸组屋地段较偏，且面临严重的租约衰减，这可能会削弱需求。 即使有买家意愿，也不一定能成功交易。经纪人 Tong 先生表示，挑战往往在于融资，因为这类房产通常房龄较大且价格昂贵。 房产越老，剩余租约越短。这会影响买家的融资能力，因为较短的租约会限制银行贷款额度或可使用的公积金（CPF）储蓄。 “所以，无论它是否具有价值，其价值可能与人们能负担的价格不匹配。买家可能想买，也愿意付钱，但无法获得贷款，”他说。 ![200万新币买一套组屋？！揭秘新加坡“巨无霸”组屋市场的暴利与陷阱](https://www.shicheng.news/images/image/1793/17934505.avif?0) 对于巨无霸组屋业主 Rafael Shah 和 Ann Baki 来说，挑战在于寻找合适的买家并协调时间表。 这对夫妇在 2012 年结婚后以 65 万新元买下了这套房。他们被巨大的空间所吸引，非常适合招待亲友。 在有了孩子后，Shah 先生和 Baki 女士花费约 10 万新元对这套约 1,900 平方英尺的家进行了装修和隔断，为 Shah 先生的母亲创建了独立的居住区，在维持隐私的同时共同生活。 这对夫妇在 2018 年尝试挂牌，希望搬到市中心，但最终因为找不到合适的替代房源而决定不卖。今年，他们再次将其挂牌，希望搬到东部，靠近女儿的小学。 但他们发现，这种“双钥匙”布局（两个厨房、两个客厅和由共享走廊连接的独立入口）并非所有人都能接受。 “也就是说，有些人不想要双钥匙设计，他们只想要纯粹的空间。在 10 个买家中，可能只有一个会说‘哦，这个对我来说可行’，”在酒店业工作的 Shah 先生说。 “所以我们的买家群体非常具体。我们要找的是那些想要被动收入，或者想要共同生活但又需要独立空间的家庭，”这位 47 岁的男子补充道。 尽管他们收到了“相当多”的咨询，并最终找到了一位愿意出价接近 120 万新元预期价的买家，但交易未能达成。 买家一年后才能入住，这意味着当女儿在 1 月份进入小学时，全家将不得不忍受漫长的每日通勤。 ![200万新币买一套组屋？！揭秘新加坡“巨无霸”组屋市场的暴利与陷阱](https://www.shicheng.news/images/image/1793/17934506.avif?0) Shah 先生和 Baki 女士随后决定暂停出售，将部分房屋以每月约 3,500 新元出租，同时在东部租一套私人房产。他的母亲将继续住在该组屋中。 这对夫妇表示，他们并不担心未来的出售问题。 39 岁的 Baki 女士说：“我相信任何房子总会有买家……关键在于你是否能达到预期的价格。” Sing 教授指出，挂牌价并不代表市场价值。 “只有当愿意的买家以该价格或接近该价格完成交易时，200 万新元的记录才会成为现实。否则，挂牌价反映的是卖家的乐观情绪和分众需求，而非巨无霸组屋市场的根本性重新定价，”他说。 在 10 月份的一份议会答复中，国家发展部表示，2016 年至 2025 年间，转换组屋共有 408 宗转售交易。2025 年的转售价格中位数为 91 万新元。 **巨无霸组屋的未来** HDB 尚未披露审查的细节，包括具体内容和完成时间。 Sing 教授认为，该计划可能会被收紧，以防止转换行为导致转售市场价格大幅上涨，从而对周边组屋产生意外的连锁反应。 “转换计划和巨无霸组屋是在供应过剩时期推出的，现在需要重新审查；在转售组屋价格大幅上涨的今天，该计划可能不再适用，”他补充道。 尽管转换计划的未来尚不确定，但现有的巨无霸组屋业主表示，这些房产的吸引力已超越了潜在的转售价值。 对于 Tan 女士来说，如果不是因为经常旅行，这套巨无霸组屋将是她“完美的终身之宅”。 “但既然我大部分时间都不在这里，把这个家留给其他需要空间、能更欣赏它的家庭，才更有意义，”她说。