# 营商环境全球第一，店却越开越难：新加坡零售业大洗牌的真相

URL: https://www.shicheng.news/v/VaNr8
Published: 2026-09-21
Source: 狮城新闻

新加坡生意好做吗？

数据会说，营商环境全球数一数二，消费力顶到天花板。

可你只要去乌节路（Orchard Road）走一圈就懂——换招牌的速度，比以前快了许多。

**租金涨、人工贵、客人跑，三股力量同时夹击。这不是实体零售要垮，是旧打法撑不住了。**

今天我们来聊聊这件事。

01** ***租金：商铺成本里的"硬天花板"***

先看一个数：市区重建局（URA）官方统计，全岛零售空间空置率常年维持在6.5%左右的紧平衡区间。

**更直观点说，就是铺子基本不愁租。**

入驻率高，业主腰杆就硬，零售租赁指数整体抗跌、还微微往上走。

也就是说，指望房东降价？基本没门。

**更要命的是租金结构**。

主流商场普遍玩"底租（Base Rent）+营业额提成（GTO）"这一套——生意好，提成跟着涨；生意差，底租一分不少。

你赚得多，房东分得多；你赚得少，房租照付。

销售一回暖，边际利润先被租金啃掉一层。

如果你的销售品类是日用品、大众服饰这种薄利品类，这套租金玩法打在身上尤其疼。

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02** ***人工：比租金更难啃的骨头***

租金只是第一关，真正磨人的是"招工难+用工贵"，而且已经常态化。

人力部（MOM）数据长期显示：本地居民失业率低，服务业用工一直偏紧。

这还没算政策上的两道硬约束：

**配额上限：**服务业客工比率顶限（DRC）卡在35%到顶。想靠低成本外籍劳动力无限堆人？没这条路。

**薪金+培训：**按零售业渐进式薪金模式（Retail PWM），雇本地和永久居民做一线员工，工资必须按阶梯往上涨，法定技能培训（WSQ）也躲不掉。

新加坡的用工政策对一线员工来说，权益是保住了，但老板的固定用人成本，也实打实抬上去了。

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03** ***客人：被电商+邻国"双重分流"***

第三座山不是成本，是客人不见了。

统计局（Sing Stat）官方数据：**在线零售额占零售总额，常态化保持在12%到15%以上。**

计算机、通讯设备、家具家电、服装这些标品，线上渗透更凶。

跨境电商加本土数字平台，履约越做越快——图方便、比价格的客人，手指一划就下单了。

还有一股往外流。新元汇率长期稳健，叠加免签和地缘便利，节假日大家跑马来西亚柔佛吃顿饭做个SPA，或者干脆长途出国玩。

结果就是，节假日消费外溢，门店在非假日的营运坪效，压力更大。

04** ***离场vs留下：**两类老板的真实分水岭***

新加坡零售市场虽然残酷，但不是断绝了所有人在这里做实体的机会。

恰恰相反，这轮洗牌，洗掉的不是"实体店"三个字，是粗放卖货的旧打法。

如果你的门店属于这三类，那你面临的压力可能会越来越大：

**· 靠地段红利吃老本的**

**· 靠低价硬拼、没差异化的**

**· 单店单打独斗、没全渠道的**

但如果你想留下，你想转型，那企业发展局（Enterprise SG）的《零售业产业转型蓝图2025》（RetailI TM 2025）也已经给你画好了三条路：

**①用补贴上科技，**对冲人力生产力提升计划（PSG）这类官方补贴用起来——自主结账、智能仓储、RFID库存管理，把一线人效拉满。

**②门店从"柜台"变"据点"**，仓储式陈列让位给沉浸式体验、生活方式社交、餐饮和快闪复合业态，把门店从"交易柜台"重塑成"品牌心智场"。

**③全渠道打通（OMO），**线上触达、线下试穿、就近提货或配送，闭环跑通——单一渠道已经留不住人。

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**写在最后**

新加坡这个市场，规则严谨透明。靠旧打法的店，正在加速出清；深谙合规、能借科技提单兵人效、又做得出不可替代体验的，才能站稳。

对打算进场的中国老板来说，现在反而是个机会窗口——坑别人踩过了，路径官方也画好了。

三条硬动作先到位——

**合规账算清楚**：DRC、PWM一条都不能少；

**补贴能薅就薅**：PSG这类官方计划抓紧用；

**门店从"卖货"变"卖体验"**：体验业态+全渠道一起上。

洗牌洗的不是零售业，是旧打法。剩下的，就是动手干。