# 【新加坡置业解析】无额外印花税(ABSD)的商业地产是否值得投资？

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Published: 2023-06-02
Source: 狮城新闻

**前言** 

![【新加坡置业解析】无额外印花税(ABSD)的商业地产是否值得投资？](https://www.shicheng.news/images/image/1723/17231086.avif?1685620863)





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在投资房产时，大多数人更愿意购买住宅房产而不是商业房产，因为住宅房产的买卖更容易。而新加坡政府于2023年4月发布的房产最新降温措实施中，外国人首套购置房产的额外印花税从原来的30%提高到了60%，为全球最高水平。所以一部分投资者可能正考虑将注意力转移到无需缴纳额外买方印花税（ABSD）的商业地产上。说到这里，您可能想知道投资商业地产是否更有意义，那下面跟着新成集团一起来了解一下吧。

**什么是商业地产？** 

与可以居住的住宅房产不同，商业地产是主要用作商业目的或工作场所的建筑物。对于业主而言，购买商业地产可通过租金收入或资本收益来产生利润。

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**商业地产分为三类** **零售Retail** 

购物中心、宠物店、健身房、餐厅、酒吧、店屋（shophouses）、组屋店屋（HDB shophouses）

**工商业Office/Factory** 

B1（办公室、仓库）、B2（工厂）

**酒店Hotel** 

酒店、旅馆

由于商业地产的主要目标是获取租金收入或资本收益，因此感兴趣的买家通常是投资者或商人。而且，因为购买商业地产不需要支付 ABSD，所以对外国买家也很有吸引力。

****商业地产的优势是什么？**** 01** ******所面临的政策风险可能较少****（相较于住宅市场）** 

商业地产不受ABSD影响，只有工业地产需要缴纳卖方印花税（seller’s stamp duty）。商业地产领域引起政府干预以影响市场动态的可能性不大，与住宅市场不同——政府致力于确保住宅市场保持可持续性并满足人口的住房需求。

02** **融资差异** 

在公司/投资载体下购买商业地产的买家将不受总偿债比率（TDSR）的影响。但是，如果买方以私人名义购买房产，TDSR 仍然适用。商业地产贷款方面，金融机构可以提供最多 80% 的贷款与估值比率（LTV），而住宅贷款则为 75%\*。（\*借款人的第一笔房屋贷款）

03** **供应有限** 

新分层零售/工业/办公空间的供应有限，以及新店屋供应的缺乏可能会支持定价，并确保未来资本增值潜力有更好的上行空间。

04** **稳定的收入来源** 

商业租户所签署的租约往往更长，例如2 年或 3+3 年甚至更长的时间。这就确定了商业地产将会有稳定的收入来源。另一方面，住宅租户更倾向于寻求较短的 1 年租约，换句话说，住宅业主需要寻找新租户或更定期地协商续租。

****商业地产的劣势是什么？****

**NO.1** **较昂贵的价格** 

一些商业地产的价格可能高于普通公寓的房价，尤其是店屋领域。因此，商业地产可能不适合预算比方说低于 S$200 万的散户投资者。2021 年店屋的中位数成交价为 S$550 万——可能远高于许多散户投资者的预算。

**大量现金支出** **NO.2** 

与住宅不同，买家不能使用公积金（CPF）存款购买商业地产。

**NO.3** **下行风险** 

商业地产的价格和租金，与经济因素密切相关，可能更容易受到周期性因素的影响，例如经济低迷、行业前景不明朗和其他全球事件/地缘政治风险，而这些风险对住宅市场的冲击可能较小。为此，商业地产的租金回报可能会出现更多的波动和不确定性。

******买家印花税（BSD）支付标准**？**** 

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无论您是新加坡公民还是海外人士，在新加坡购买商业地产，都需要缴纳买家印花税。

买房印花税的税率根据房产总价的差别而呈阶梯式变化，下表为新加坡买家印花税税率表(新币计价)：

**房价** **印花税税率**

**18 万以内** **1%**

**18 – 35 万** **2%**

**36 – 99 万** **3%**

**100 – 150 万** **4%**

**150 万起** **5%** 

\*房价以实际购买价和市场价中较高者为准。

****商业地产的贷款额度和期限？**** 

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您可以借入的银行贷款贷款与估值比率（LTV）最高可达 80%，高于住宅房产的 LTV（最高为 75%）。需要以现金支付至少 20% 的首付。

与住宅房产贷款一样，商业地产贷款也分固定利率和浮动利率。然而，与住房贷款（最长 35 年）相比，商业地产的利率较高，尽管商业贷款的贷款期限也更短（上限为 30 年）。

\*80%为最高贷款额度。具体贷额度视贷款人的年纪、收入、自用还是投资等评估因素所影响。

结语

新加坡这些得天独厚的优势，让其享有“亚洲瑞士“之称的荣誉。各大公司纷纷选择新加坡，也正是看中了当地稳定的政治环境与值得信赖的政府。加之本地的华人文化和同在亚洲的地理优势，让越来越多的中国企业选择了新加坡作为国际化的第一步。 

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