# 卖了两次都失败，这个公寓第三次要出手了 URL: https://www.shicheng.news/v/XZVgp Published: 2026-03-26 Source: 狮城新闻 ![卖了两次都失败，这个公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826228.avif?0) ![卖了两次都失败，这个公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826229.avif?0) 新加坡有一种房产操作，很多人听说过但未必真正理解—— **集体出售**，也就是俗称的 "**en bloc**"。 一栋楼的业主集体同意卖给发展商，拆掉重建，每位业主按持股比例分钱，价格通常远高于单个单位的市价。听起来是稳赚的事，但**现实往往比想象中复杂**。 Pasir Ris 的 **Elias Green**，就是一个典型案例。 ![卖了两次都失败，这个公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826230.avif?0) ![卖了两次都失败，这个公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826231.avif?0) **三次出手，这次有什么不同** ![卖了两次都失败，这个公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826232.avif?0) Elias Green 是一个有 419 个单位的 99 年地契公寓，建于 1992 年，今年已经 34 屋龄了。 **第一次出手是 2018 年**，开价 $7.8 亿，**没有人接**。 **第二次是 2025 年 3 月**，价格提高到 $9.28 亿，对应容积率约 $1,355 每平方英尺。标书关闭，依然没有发展商出价。进入私下议价阶段，**还是没成交**。 今年，业主们第三次来了，**开价调低到 $8.83 亿**。 但这一次，他们手里多了一张以前没有的牌。 ![卖了两次都失败，这个公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826233.avif?0) **容积率提升：这件事有多重要** ![卖了两次都失败，这个公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826234.avif?0) 在之前两次尝试里，这块地的容积率是 1.4。业主们这一次做了一件事：每户出资 $500，联合向市区重建局（URA）申请提高容积率，最终获批提升至 1.8，并已正式纳入 2025 年总规划蓝图，法定效力已定。 **容积率从 1.4 升到 1.8**，听起来只是个数字变化，实际影响非常具体。 以这块 51 万多平方英尺的地来说，旧容积率可建约 72 万平方英尺楼面积；新容积率下，可以建到约 93 万平方英尺—— **多出了将近 21 万平方英尺的可销售面积**。 对发展商来说，这意味着**更多单位可以卖**，同一块地可以产生更大的收益空间。这直接影响他们愿意出多少钱买地。 以往集体出售谈判里，容积率能不能提升往往是一个悬而未决的变量，发展商必须把这个不确定性折价进去。 这次这个不确定性消除了—— 地图已经改了，规划已经定了。 ![卖了两次都失败，这个公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826235.avif?0) **但好消息有限度** 容积率提升是真实的利好，但它同时带来了另一个问题： 更高的容积率意味着要建更多单位，而更多单位**需要发展商在这个片区卖出更多房子**。 Pasir Ris 一带的市场，有多强的消化能力？ 看看周边的成交数据。 附近的 **Ris Grandeur**（永久地契）过去一年成交均价在每平方英尺 **$1,260 到 $1,360** 之间； **NV Residences** 和 **Livia** 这两个 99 年地契项目，成交范围在 **$1,140 到 $1,532** 之间，高端主要靠小户型拉动。 ![卖了两次都失败，这个公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826236.avif?0) 发展商拿了这块地，**要建出来、卖出去，还要在这个价格带里让数字算得过来**—— 这并不轻松。 尤其是第二次标书关闭时，$9.28 亿的开价连**一个正式报价都没收到**，说明在那个价位上，发展商的算盘根本拨不通。 这一次降到 $8.83 亿，**降幅约 4.8%**，能不能真正打到发展商的心理价位，还是未知数。 ![卖了两次都失败，这个公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826237.avif?0) **MRT 这个卖点，要打折扣看** 在推介材料里提到，这块地**有望未来建造直通 Tampines North 地铁站的行人天桥**，作为一个重要卖点。 但这个天桥目前并不是确认要建的项目，而是 "有潜力"。 现实情况是，Elias Green 和 Tampines North 站之间隔着一条快速公路（TPE），**现在没有直接步行通道**。居民实际上更依赖 Pasir Ris MRT 站，但那个距离对大多数人来说已经需要坐巴士了。 ![卖了两次都失败，这个公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826238.avif?0) 真正相关的地铁故事，是环线延伸（CRL）上的 Elias 站，但预计要到 2032 年才开通。也就是说，**未来的地铁利好是真实的，只是时间线比较远**。 发展商卖楼的时候，"邻近地铁" 这个说法要成立，前提是住户实际能走过去—— 如果天桥没有建起来，**这个卖点的含金量就要打折**。 ![卖了两次都失败，这个公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826239.avif?0) **三次失败也有人成功** **但靠的是什么** ![卖了两次都失败，这个公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826240.avif?0) 翻看新加坡集体出售的历史，确实有第三次才成功的案例。 但几乎所有成功的第三次，要么是**大幅调低了价格**，要么是**地块本身出现了实质性的改变**，让发展商重新评估价值。 这一次，容积率的提升是一个真实的实质性变化，业主们在策略上确实比以前走得更远。但开价虽然比上次低，降幅并不算大。发展商上次完全没出价，并不是因为差那几个百分点。 接下来会怎样，**市场会给出答案**。 ![卖了两次都失败，这个公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826241.avif?0) **对普通买家** **这件事有什么可以借鉴的** ![卖了两次都失败，这个公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826242.avif?0) 如果你在看 Pasir Ris 或者 D18 周边的房，这块地的动向值得持续关注。 **一旦集体出售成功**，现有的 Elias Green 将被拆除重建，周边区域会迎来一批新单位。根据容积率推算，未来新盘可能超过 800 个单位。届时**价格、规格、发展商品牌**，都会成为区域市场的新基准。 **如果这次又失败**，那就意味着这片区域在发展商眼里还没有到值得大手出钱的时候—— 这对**现有公寓的二手价格**，也是一个信号。 **看懂集体出售背后的逻辑，其实是理解新加坡楼市里一种特别重要的价值发现机制**。很多时候，个别业主能不能赚到钱，在于他们住进来的时候付了什么价，而不只是集体出售那天开了什么价。 ![卖了两次都失败，这个公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826244.avif?0)