# 新加坡的小区，如何避免“公地悲剧” URL: https://www.shicheng.news/v/XlOXn Published: 2020-01-17 Source: 狮城新闻 ![新加坡的小区，如何避免“公地悲剧”](https://www.shicheng.news/images/image/1619/16198570.avif?1580390544) 我有一广州朋友，住在一个有五千住户的大型小区。他不时向我讲述他们小区里的种种奇遇，内容包罗万象，从物业擅自把游泳池租给商业机构，到小区里的车子被砸，再到业主和物业人员互殴。简而言之，物业公司无法无天，而业主们又无可奈何。 这位朋友问我，新加坡有没有这种情况？ 应该没有。新加坡虽然也有管理混乱的小区，但物业擅自把小区设施租给外人是闻所未闻。这其中有多重原因，但围绕其中的，是新加坡法律的完备和强大的执行力度。 在新加坡，私宅小区的治理（政府组屋和别墅等不适用），有一部专门的法律 —“楼宇维护及分层管理法”。这部法律完整地规定了小区物业管理的基本框架，大到小区集体拆迁、更换物业公司，小到业主大会怎么开、业主委员会的人数等等，都能找到具体条文。下面试举几例。 **年度业主大会** 和上市公司的股东大会类似，每个小区每年都要举行一次业主大会。业主大会主要干三件事，选举业主委员会、审核财务年报以及表决各种动议。这其中，表决各种动议通常是最热闹的。 每个屋主都可以在会前提交各种动议。动议有时极琐碎，比如有住户提议在公共区域多买几张桌椅，安一个微波炉等等。有时候涉及比较大的工程，比如提议小区多加一面墙、多开一条小路。也有一些管理条例的提议，比如提议对乱扔垃圾者重罚等等。 这些提议都会交由业主大会表决，而法律则细致地规定了每一类动议所需要的多数票。比如撤掉某个业主委员会委员，只需要超过50%的票数，但是像出租小区的健身房给外人使用，则需要超过90%的赞成票。一般来说，像上面提到的这些买微波炉重罚乱扔垃圾的动议，需要的赞成票都是75%。 换句话说，25%的反对票就可以否决动议，充分地照顾了少数者的声音。以我们小区为例，今年付诸表决的几个动议，大多数都被否决了。而赞成的票数，基本都在50-74%之间，如果是采用简单的少数服从多数，则这些动议都会顺利通过。再考虑到业主大会的出席率通常不足30%，其实只需要很少的票数就足以动摇一个决议。 在小区的自治实践上，除了不简单地采用“少数服从多数”的原则，另一个原则是业主们并非一人一票，而是根据居住面积来确定每户的票额：面积越大，投票额越多。不过权利也对应着义务：面积越大，物业费也越高。而拖欠物业费的，则直接被剥夺投票资格。 **物业公司和业主委员会** 上面这种事事表决的方式很容易让人误会这是在搞“直接民主”。毕竟，连买个微波炉都要表决，还有什么事是不需要投票表决的呢？但实际上，业主大会每年只开一次，一个小区的绝大多数事务，既不可能，也并非是通过投票来推动的。 业主大会会选举出一个业主委员会，而这些业主代表有权决定聘用哪家物业公司。一旦物业公司上岗，公寓的日常运作，比如治安巡逻、电力供应、游泳池清洁、修剪树木、电梯维护等，就都交给了物业公司。这些日常的事务是不需要表决的，需要表决的只是“多出来”的事务。 不过业主们也有足够的手段来监督物业公司和业主委员会。虽然不需要事事投票，但是物业的日常运作是需要和业主委员会充分沟通的，主要的开支等等也需要定期公示。除此之外，业主们也可以在业主大会上投票决定换掉物业公司。 **物业费和财务公开** 和中国城市的小区相比，新加坡私宅的物业费相当贵，每平方米的物业费，大约是中国的5-10倍。也因此，在新加坡，以投资角度而言，物业费是一笔重要的持有成本。相比之下，房产税反而少得不值一提。 物业费贵主要是人力成本高。以我们小区为例，人力成本 -- 保安、清洁工、办公室的文职人员 -- 就占了总开支的六成。除此之外，有一部分的物业费需要储备起来，为数年一遇的大翻修做准备。比如法律规定私宅每七年要重新粉刷外墙，在人力成本高企的新加坡，这是一笔非常庞大的开支，因此有必要通过每年的储蓄积累来慢慢筹资。 每年的业主大会召开之前，物业公司都要提前做好财务预算，并据此建议当年的物业费额度。这个数额经业主大会辩论、表决、通过之后，就马上付诸实施。 除了财政预算，物业公司也需要准备好上一年的经审计的财务报告，详细记录各项开支和收入。财务报表之详尽，有时令人瞠目。比如我们小区有个很不起眼的自动贩卖机，这台机器每年的盈利也都写在了报告里。 当然，物业能顺利开展工作的前提，是物业费能够按时足额上交。在新加坡，这也不是大问题，迟交的业主要额外缴纳滞纳金。此外，如果一直不交，小区也可以请律师向其发送律师函。值得一说的是，滞纳金的年息也是由业主表决确定的。在我们小区，这个利率是10%。 **邻里纠纷** 下水道漏水，算是常见而又棘手的纠纷。因其共有属性，很多时候难以厘清责任，成为一笔糊涂账。而受影响的住户又不能久等，因此在很多地方，基本上是“谁受害，谁解决”。 在新加坡，对于私宅的管道漏水，法律明确了一个重要原则，即除非楼上住户能证明与己无关，否则默认是承担全部责任。举个例子，如果八楼的住户发现天花板在滴水，他有权利要求和九楼的住户一起展开调查。如果确认是九楼的管道导致八楼的天花板漏水，则维修费用全部由九楼承担。 事实上，我自己就遇到过这种情况。当时厕所天花板漏水，我查看了管道，发现是楼上的下水道引起的，于是马上通知了物业。物业过来确认了问题之后，余下的事情就全部交给他们协调了。这中间虽有小波折，但最后还是楼上的住户承担了全部费用，迅速把管道修好了。 如果纠纷的双方和物业不能达成一致，还可以选择提交给专门的仲裁机构来裁决。但楼上的一方少有这么干的。这是因为一来要出席听证会，耗时不少，二来有至少500新币的仲裁费，需要败诉一方承担，加之法律已经明确了楼上的一方有举证的义务，因此实际上楼上一方胜算不高，选择在初始阶段就配合楼下解决问题算是最不坏的策略。 **法律和小区自治** “楼宇维护及分层管理法”规定的详尽有时候超乎想像。比如，它规定了业主委员会不得超过14人。又比如，它规定当业主大会出席人数不足最低要求时，需要再等半个小时再开会。 乍一看，这类事无巨细的规定，和小区自治的精神似乎是不符合的。但仔细研究法条会发现，法律其实只是规定了一些“元问题”，具体条例的制定，还是给了小区业主非常大的自由度。而“元问题”的规定，很多时候是为了减少不必要的内耗。 像业主委员会的最佳人数，每个小区可能各有不同，但为了讨论出最佳人数，有时可能要经历无休止的扯皮。再比如开会时间，有的人为了推进议程可能急于表决，而有的人为了争取足够多的反对票，可能倾向于再等等。这时候法条的意义在于以一刀切的方式终止争论，从而使得会议能够聚焦于真正值得讨论的议题。 在“元问题”之外，法律的规定其实不多。政府也鼓励小区内的问题，由小区成员协调解决。比如小区是否可以养宠物、是否对每个家庭的第二辆车收停车费、对乱扔垃圾者的处罚力度，都是交由业主投票决定的。也正因此，不同小区之间是参差多态的。这也正是新加坡私宅不同于政府组屋的一个重要方面。 **高楼小区的困境** 不过，新加坡大概是幸运的例外。在新加坡，500户的小区就已然是大盘了，一些更小的楼盘甚至只有十几户。但在广州，甚至有一万五千户的超大型小区，规模堪比新加坡的一个市镇。小区规模越大，组织复杂度就越高，而每个业主的那一票就更显得无足轻重，这自然酿成了公地悲剧。 另一方面，法律的保障之外，小区的有效治理仍高度依赖于业主委员会这个“志愿者组织”：业主代表没有酬劳，而业主之间有限而脆弱的信任，让代表们要经常承受质疑。一旦积极性受挫，小区不免出现没人愿意出来当代表的尴尬局面。这种情况即使在新加坡也不鲜见。 而从全世界范围来看，随着楼龄的增长，高楼小区的治理难度呈指数级增长：建筑设施的老化和翻修、消防、物业费征收、拆迁等重大决定的磋商等等，每一项都是世界难题。而一旦处理不善，小区就难免走向衰落的末路。这，大概才是正常的历史进程。 ![新加坡的小区，如何避免“公地悲剧”](https://www.shicheng.news/images/image/1619/16198578.avif?1579242011)