# 得益于CBD激励计划，20世纪70年代的遗迹珊顿大厦（Shenton House）将集体出售 URL: https://www.shicheng.news/v/XnVRE Published: 2023-08-09 Source: 狮城新闻 ![得益于CBD激励计划，20世纪70年代的遗迹珊顿大厦（Shenton House）将集体出售](https://www.shicheng.news/images/image/1727/17274167.avif?1691492432) *25层楼高的珊顿大厦建于70年代初，该分层产权项目的业主现在签署了一份补充联合协议，以5.38亿元的价格集体出售，比5.9亿元的底价低8.8%（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）* 新加坡（EDGEPROP）- 新加坡人Kevin Liang是EPS Consultants的创始人兼首席执行官，这是一家技术招聘、高管搜寻、人才管理和IT外包公司。他也是一位狂热而激进的房地产投资者。通过他的公司实体，他通过多家公司在中央商务区（CBD）的分层产权商业建筑中拥有办公单位：从罗宾逊（Robinson）路的SBF中心 （SBF Centre）（他的办公室所在地）到Shenton Way的珊顿大厦、Anson路的International Plaza和北桥（North Bridge）路的High Street Centre。 Liang还通过他的投资工具在中央商务区拥有公寓。其中包括The Sail@Marina Bay、SkySuites @ Anson和Icon at Tanjong Pagar。“这些都是长期投资，”他说。它们为他提供了房地产市场的良好基础，特别是中央商务区和核心中部地区（CCR）内部的其他地区。 ![得益于CBD激励计划，20世纪70年代的遗迹珊顿大厦（Shenton House）将集体出售](https://www.shicheng.news/images/image/1727/17274168.avif?1691492432) *珊顿大厦的正门（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）* 在中央商务区，珊顿大厦是20世纪70年代仅存的遗迹之一，至今仍矗立在Shenton Way上。位于Shenton Way 3号的25层分层产权商业项目有40家商店、163间办公室和一个停车场，停车场有225个停车位。该地产占地36350平方英尺，地契从1969年6月2日起99年。因此，该房产的地契还有45年。 Liang说：“尽管我的公司在珊顿大厦拥有多个办公室，但我在之前的集体出售活动中并不活跃。”。 然而，他现在是珊顿大厦最近一次集体出售计划的集体销售委员会主席。他补充道：“仅用了3个半月的时间，业主就达成了80%的共识。” *![得益于CBD激励计划，20世纪70年代的遗迹珊顿大厦（Shenton House）将集体出售](https://www.shicheng.news/images/image/1727/17274169.avif?1691492432)* *Liang：仅用了3.5个月，业主就达成了80%的共识（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）* **过去的集体销售尝试** 在珊顿大厦之前的集体出售尝试中，情况大不相同。2017年至2019年的第四次集体出售活动以5.36亿元的底价进行，但由于没有获得业主80%的必要支持，因此没有成功。 第三次集体出售尝试达成了80%的业主共识，该房产于2012年3月以5.3亿元的价格挂牌出售。然而，没有出现买家。 2007-2008年的第二次集体出售尝试的目标价格超过了5亿元，但由于全球金融危机的爆发而失败。2005年，首次以超过5亿元的目标价格进行集体出售的尝试从未成功。业主们更感兴趣的是探索在未来的重建中将现有所有权转换为新单位的可能性。 ![得益于CBD激励计划，20世纪70年代的遗迹珊顿大厦（Shenton House）将集体出售](https://www.shicheng.news/images/image/1727/17274170.avif?1691492431) *Tan：我认为中央商务区没有其他地块的价格比这里更合理（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）* **中央商务区激励计划，商业分区** Liang表示，中央商业区激励计划也推动了珊顿大厦最近的集体出售尝试。 珊顿大厦的商业区规划，现有容积率为11.2。根据市建局（URA）于2019年推出的中央商务区激励计划，珊顿大厦可以重新开发为综合用途或酒店项目，毛容积率更高，为14.0，总建筑面积增加25%。 JLL是独家的营销代理，这个位于Shenton Way的项目最新的集体出售于2023年2月启动，底价为5.9亿元。然而，招标于4月11日结束，没有投标。 此次集体拍卖于6月26日重新启动，底价为5.9亿元。尽管重新启动仍在进行中，但业主们正在签署一项补充联合协议，将底价降低8.8%，至5.38亿元。JLL表示，到目前为止，大约60%的业主是根据份额签署的，70%是根据地层面积签署的。份额价值和地层面积所需的阈值为80%。本轮招标将于8月1日截止。 ![得益于CBD激励计划，20世纪70年代的遗迹珊顿大厦（Shenton House）将集体出售](https://www.shicheng.news/images/image/1727/17274171.avif?1691492431) *珊顿大厦沿着Shenton Way有一个80米的沿街正面（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）* 5.38亿元的价格计算为在中央商务区激励计划下考虑到14.0的更高容积率后，每容积比率1898元的土地价格。单位地价包括估计4.27亿元的土地改良费和新99年地契的补地价。 该地块的商业区规划用于综合用途开发，允许60%的总建筑面积用于商业用途，40%用于住宅单位。至少20%的住宅单元的内部净面积必须为70平方米（753.5平方英尺）。如果包括阳台7%的额外总建筑面积，土地价格略低，为每平方英尺1878元。 JLL资本市场执行董事Tan Hong Boon表示：“商业规划区的美妙之处在于，开发商在购买该地块时不需要支付额外的买家印花税。”。 Tan表示，考虑到4月27日最新的房地产降温措施，开发商对高端公寓市场变得“非常谨慎”。在该措施中，外国买家现在购买住宅的ABSD为60%，比之前的30%翻了一番。 ![得益于CBD激励计划，20世纪70年代的遗迹珊顿大厦（Shenton House）将集体出售](https://www.shicheng.news/images/image/1727/17274172.avif?1691492430) *珊顿大厦位于Shenton Way（来源：EdgeProp Landlens）* **中央商务区的综合用途项目** 珊顿大厦沿着Shenton Way有一个80米的沿街正面，沿着Park街和Shenton Lane有一个37米的正面。 Tan指出，新的综合用途项目提供了一流临街店铺，并带大地板的A级办公空间，很可能会吸引企业租户。 Tan补充道：“办公部分可以作为长期投资保留。”。“或者，一些人可能会持有办公部分数年，并在未来将其出售给房地产投资信托或房地产基金。” 一个例子是位于珊顿大厦正后方Marina View的Asia Square 1号和2号楼。这些楼由前私募股权和房地产投资咨询公司MGPA（现为BlackRock的一部分）开发，由澳大利亚建筑公司Dentons Corker Marshall和新加坡建筑师Architects 61设计，于2011年竣工。 ![得益于CBD激励计划，20世纪70年代的遗迹珊顿大厦（Shenton House）将集体出售](https://www.shicheng.news/images/image/1727/17274173.avif?1691492430) *拥有305间客房的The Westin Singapore位于Asia Square 2号楼的33至46层，2013年，也就是酒店开业一个月后，以4.68亿元的价格卖给了日本酒店经营者和开发商Daisho Group。价格换算为每间房150万元（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）* 位于Asia Square 1号楼的43层办公楼于2016年6月以34亿元的价格出售给卡达投资局（Qatar Investment Authority）。CapitaLand Commercial Trust于2017年9月以20.94亿元收购了Asia Square 2号楼的办公部分。 拥有305间客房的新The Westin Singapore位于Asia Square 2号楼的33至46层，2013年，也就是酒店开业一个月后，以4.68亿元的价格卖给了日本酒店经营者和开发商Daisho Group。价格相当于每间客房150万元。 两条街之外是Cecil街上的前PIL大楼（PIL Building），TE Capital Partners和LaSalle Investment Management 于2022年2月以3.238亿元的价格联合收购了该大楼。新的办公项目Solitaire on Cecil于今年1月推出销售。20层办公楼的所有15层有产权的办公楼和一楼的两个零售/餐饮单位在五个月内全部售出。分层产权办公室的价格为每平方英尺4100至4300元。与此同时，第一个零售单元的售价为5400元/平方英尺，第二个零售单元接近6000元/平方英尺。 JLL的Tan表示：“Solitaire on Cecil的价格反映了投资者和自住业主对中央商务区优质商业资产的坚定信心。”。 ![得益于CBD激励计划，20世纪70年代的遗迹珊顿大厦（Shenton House）将集体出售](https://www.shicheng.news/images/image/1727/17274174.avif?1691492430) *Solitaire on Cecil 20* **未来的豪华酒店？** 或者，珊顿大厦可以重新开发成一个新的商业地产，拥有95%的酒店和5%的零售空间。JLL的Tan指出，像The Westin Singapore和拥有233间客房的Sofitel Singapore City Centre这样的顶级酒店也是一个引人注目的选择。 JLL估计，基于95%的酒店和5%的零售，以及30至40平方米（323至431平方英尺）的平均房间面积，这家新的豪华酒店可能有729至973间客房。 JLL表示，假设新项目拥有40%的商业和60%的酒店，平均房间面积为323至431平方英尺，新的豪华酒店可能有460至614间客房。 专门从事酒店业的全球咨询公司HVS亚太区总裁Chee Hok Yean估计，The Westin Singapore和Sofitel Singapore City Centre等豪华酒店的房价为每晚400至500元，平均入住率约为75%。 中央商务区的最新酒店交易是去年5月总部位于胡志明的Viva Land通过其新加坡子公司Viva Ventures So Holdings购买的前So/Singapore酒店。新加坡开发商Royal Group以2.4亿元或每间客房180万元的价格出售了这家拥有134间客房的传统酒店，创下了新加坡豪华酒店细分市场的历史新高。酒店已更名为Hotel Telegraph。 ![得益于CBD激励计划，20世纪70年代的遗迹珊顿大厦（Shenton House）将集体出售](https://www.shicheng.news/images/image/1727/17274175.avif?1691492429) *酒店和酒店式公寓部分之前由Oakwood经营（现在由Dorsett更名为Dao），2019年以2.89亿元的价格出售给香港房地产开发商Far East Consortium和香港投资银行AMTD Group的合资企业（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）* Chee说：“如今，中央商务区的高档酒店的最低价格是150万元，而豪华酒店的价格甚至更高，每间超过200万元。”。 同时，Chee估计，高档商务酒店，如Oasia Downtown、Carlton City Hotel、M Hotel和Amara Singapore，每间客房的价值为100万至120万元。据Chee介绍，这些酒店的平均房价为每晚250至350元，平均入住率约为70%。 再往下走，就是新加坡上市房地产集团OUE的OUE Downtown。该酒店和酒店式公寓部分之前由Oakwood经营，2019年以2.89亿元的价格出售给香港房地产开发商Far East Consortium和香港投资银行AMTD Group的合资公司。自那以后，这家酒店资产被Dorsett更名为Dao，拥有268间一室公寓、一居室和两居室公寓。 Chee估计，Covid事件发生后，新加坡酒店业的复苏也意味着酒店资产（服务式公寓、共享居住、四星级或豪华酒店）的投资者预计总租金收益率约为3%至4%，具体取决于房屋的使用年限、等级和状况。 本月早些时候，与Worldwide Hotels Group和Hotel 81 chain相关的Midtown Properties以5.25亿元的价格从UOL Group手中收购了位于小印度的拥有542间客房的Parkroyal Kitchener酒店。酒店的估价是每间客房96.9万元。 ![得益于CBD激励计划，20世纪70年代的遗迹珊顿大厦（Shenton House）将集体出售](https://www.shicheng.news/images/image/1727/17274176.avif?1691492429) *One Shenton的金色塔是前Robina House的重建项目，紧挨着珊顿大厦（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）* **旧中央商务区的绅士化** 珊顿大厦周围正在进行翻修。它的邻居，20世纪70年代的前同时代建筑，如1 Shenton Way的前Robina House（建于1971年）和5 Shenton Way的前UIC Building（建于1973年），已经被拆除并重新开发成闪亮的新楼。 City Developments的One Shenton是一个拥有341个单位的住宅项目，拥有闪闪发光的43层和50层金银双塔，由世界知名的Canadian Uruguayan建筑师Carlos Ott设计。公寓楼于2011年竣工并全部售出。 根据最新的交易提交数据，One Shenton的最后一笔交易是在6月份以192万元（1749元/平方英尺）的价格易手的39层1098平方英尺的两房。在此之前，2023年5月，位于29楼的一个1141平方英尺的两房卖出了200万元（每平方英尺1753元）的价格。 原UIC大楼已被SingLand的新UIC大楼（一座23层的办公楼）和毗邻的54层510单位的公寓V on Shenton,所取代。这两座楼由UN Studio的荷兰建筑师Ben van Berkel设计，于2017年竣工。 ![得益于CBD激励计划，20世纪70年代的遗迹珊顿大厦（Shenton House）将集体出售](https://www.shicheng.news/images/image/1727/17274177.avif?1691492428) *原UIC大楼已被Singapore Land Group的新UIC大楼（一座23层的办公楼）和毗邻的54层510单位的公寓V on Shenton所取代（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）* 在V on Shenton，最新的交易是22层1528平方英尺的三房，5月以291万元（1904元/平方英尺）的价格易手。5月初，484平方英尺的一房以113万元（2333元/平方英尺）的价格售出。 SGX Centre 1号和2号中心于2000年竣工，与珊顿大厦隔路相望。Kajima Overseas Asia开发了这座双子塔，这里是新加坡交易所的所在地。总部位于纽约的Kohn Pedersen Fox与总部位于新加坡的Architects 61共同设计了这些塔楼。2007年，新加坡交易所以售后回租协议将其空间出售给大华银行（UOB），为期七年。如今，这些塔楼由大华银行和SingLand共同所有。 沿着这条路往下走是8 Shenton Way（原AXA Tower）。它将被重新开发为Skywaters Residences，这是新加坡未来最高的楼，高305米。这座63层的楼高层将有215套豪华公寓，较低楼层将有办公和其他商业空间。该项目由Perennial Holdings和阿里巴巴共同开发。 ![得益于CBD激励计划，20世纪70年代的遗迹珊顿大厦（Shenton House）将集体出售](https://www.shicheng.news/images/image/1727/17274178.avif?1691492428) *珊顿大厦的主大堂几年前已经翻新（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）* **刻不容缓** JLL的Tan指出，珊顿大厦的时间正在流逝，这不仅是因为它的地契即将到期，还因为中央商务区激励计划即将于2024年11月26日到期，即2019年总体规划公布五年后。 像珊顿大厦这样已经超过50岁的老旧建筑也面临着整体出售的压力。CSC董事长Liang表示：“一定年限后，老建筑肯定会出现混凝土剥落等问题。”。“大堂看起来不错，因为我们几年前就对其进行了翻新。” 大楼里需要更换或升级的东西包括电梯和自动扶梯。“这将是非常昂贵的，”Liang说。“维护成本将比现有水平增加一倍或三倍以上。因此，与其保留现有建筑，不如整体出售。” Liang说，因此，珊顿大厦的业主都是积极的卖家。在最近的一次调查中，他补充说，近90%的人支持集体出售。 作为中央商务区多个分层产权房产的所有者，Liang是管理公司分层产权（MCST）委员会的成员，了解他们面临的挑战。他是SBF中心MCST的主席，International Plaza MCST的秘书，Icon and The Sail的MCST委员会成员。顺便说一句，Liang还是2021-2022年International Plaza的集体出售主席，底价为27亿元。 ![得益于CBD激励计划，20世纪70年代的遗迹珊顿大厦（Shenton House）将集体出售](https://www.shicheng.news/images/image/1727/17274179.avif?1691492428) *International Plaza以27亿元的底价集体出售（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）* **住宅租赁需求** Liang指出，根据他的个人和企业投资组合，中央商务区公寓的租赁需求依然强劲。在The Sail @ Marina Bay，他最近以每月5200元或8.50元/平方英尺的租金租出了614平方英尺的单间公寓。他的883平方英尺的两房以每月6800元或每平方英尺7.70元的租金出租。两位租客都是在中央商务区工作的外籍人士。 最近，Liang在SkySuites @ Anson租了一间365平方英尺的工作室给一名正在接受高等教育的中国学生。商定的月租金为3850元，即每平方英尺10.50元。据Liang说，他收到了两份同一单位的报价。第二个报价是每月4000元的更高租金。然而，他选择了这名中国学生，因为租期更长，而另一名只有六个月，他说。 Liang还预计，当租约在几个月后续签时，他在Icon的两房每月至少能租到6000元的租金。 他补充道：“过去一年，Covid事件发生后，中央商务区地区小型写字楼的租金需求一直强劲。”。“我们的20多个办公单位已全部出租。” ![得益于CBD激励计划，20世纪70年代的遗迹珊顿大厦（Shenton House）将集体出售](https://www.shicheng.news/images/image/1727/17274180.avif?1691492428) *从珊顿大厦10楼俯瞰新加坡华人文化中心（Singapore Chinese Cultural Centre）、丹戎巴葛码头（Tanjong Pagar Terminal）和大海（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）* 根据Liang的说法，International Plaza的办公单位每月仍能达到7元/平方英尺，而SBF中心是一座较新的建筑，其租金在每月9元至10元之间。 JLL的Tan认为，鉴于珊顿大厦位于中央商务区和第一区，珊顿大厦“是一个有趣的标的”。高层单位可以欣赏到大海和城市天际线的景色。“在晴朗的日子里，你可以看到印度尼西亚，”他说。 珊顿大厦也毗邻四个地铁站，交通便利。汤森东海岸线（Thomson-East Coast Line）的Shenton Way 地铁站就在马路对面，而市中心线（Downtown Line）的市中心（Downtown）地铁站也在步行距离内。丹戎巴葛（Tanjong Pagar）地铁站（东西线）和滨海湾（Marina Bay）地铁换乘站（南北线、汤森东海岸线和跨岛线（Cross Island Line））也在附近。该地块未来的开发项目将通过第二层有遮挡的连接道与相邻建筑相连。 Tan说：“珊顿大厦的地块非常适合重新开发成一个拥有A级办公空间、豪华住宅、高档酒店或服务式公寓的优质综合用途项目。”。 他补充道：“我认为中央商务区没有其他地块的价格更合理。”。