# 势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性 URL: https://www.shicheng.news/v/Xnbyj Published: 2022-02-01 Source: 狮城新闻 居者有其屋——是新加坡组屋政策的宗旨。新加坡政府不遗余力的为普通大众建造负担得起的住房，这一点在世界范围内都绝无仅有。 ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889160.avif?1643641213) 组屋的优点无需多言，只是去除基本的居住因素，你对于房产别是二手组屋的需求再提高一层的话，你会发现他**缺少了个重要的“资产”功能**。 回首过去十年，比如你在2011年左右买入的二手组屋持有到现在，多半是几乎没有价格变化的。 ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889161.avif?1643641213) 我们从新加坡全岛组屋平均尺价就能看出，除了疫情之后的两个季度（Q3/Q4 2020）由于需求积压后释放急升了5%之外，之前的十年基本变化不大（每年0.5%）。 这和我们国内动辄3、5年翻倍来看简直不值一提。 而我的看法很简单：只要组屋的**99年屋契到期归零**这个初始设定在，就注定了他不会是个值得长期持有的“资产”！就好比你不会去买个不保本的理财产品。 为何组屋屋契是99年？来看下早报在2018年引用李显龙国庆大会讲话的解释： ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889162.avif?1643641213) 总结下大概的要点是： 1. 99年是个很长的时间，足够你住到终老 2. 新加坡的现有购屋政策下，极少发生屋主活得比屋契限制长（不到2%） 3. 继承组屋的子女除非自己没有房产，否则也不必担心活得比屋契长的问题 4. 就算发生了屋契到期还给政府也不用担心，政府会帮你“取得”另一个组屋单位 5. 必须对后代公平，让新加坡的土地循环利用 6. 99年不止适用于组屋，新加坡所有的政府售地（GLS）下的私宅都是99年 7. 屋龄超过50年的房子，维护费用会激增 8. 很少有人愿意住进百年组屋，所以回收重建是个好方法 而政府有多大的决心来维持这个设定呢？来看下当初2018年大讨论的看法： ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889163.avif?1643641212) 结合政府在2020年底第一宗土地到期《[芽笼排屋地契到期，土地和产业归还给政府](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247489390&idx=2&sn=206c627d662d267f4f3630d6371e4678&chksm=f9c20c81ceb58597ce8e3791e4457b4ef01d792f53ec2252019cb16d0f89e780f7b4a5e4956b&scene=21#wechat_redirect)**》**收回国有的实际的做法来看，组屋地契到期政府无偿回收确实遵循了**对所有人公平**的出发点。 总理接班人王瑞杰的看法也很简单：组屋99年是个**理性政策**，能让下一代有机会买房。土地资源得到更新，对新加坡而言是未来的重要环节。 ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889164.avif?1643641212) 那么新加坡的组屋老龄化有什么后果呢？直接的影响就是**组屋的价值！** 来自海峡时报（The Straits Times）2019年的图片示例 ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889165.avif?1643641212) 而新加坡组屋的老龄化趋势是什么？ 蛛丝马迹来自总理的脸书贴文，下图来自李显龙2018年8月19日的FB页面： ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889166.avif?1643641212) 我们看到，1986年之前和1987-1997年满足HIP条件的组屋数字加起来就是68万，也就是会有68万间组屋在未来15年（2036）左右会超过40岁。 至于坡县一共多少HBD？随便Google一下就知道目前数字是107万左右。 而未来新建的组屋呢？我们来看过去几年官方的BTO数据： ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889167.avif?1643641212) 可以认为是每年1.6万左右，这个数字其实很高了，而且HDB为了这些BTO进行了大量补贴，造成了**巨大的财政赤字**。 ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889168.avif?1643641211) 可以想像下**这些赤字从哪里来，又是谁来买单**？ 假设每年1.6万的新增BTO可以连续持续15年（你认为可能嘛？），而且政府财政每年都要忍受这些逐年增加的赤字，15年的话一共24万个新组屋单位，那么到2036年新加坡一共会有130万个组屋单位；根据前面的数据：届时超过40年屋龄的组屋会有68万间！ 那么结论挺明显了：15年后坡县**过半组屋屋龄超过40年**是板上钉钉的！ ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889169.avif?1643640483) 按照平均每户居住3人的话，届时估计有200万的人口住在超过40年屋龄的组屋里。想像下你会成为其中之一嘛？ ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889170.avif?1643641211) 来自晚报的调研数字挺有意思：年轻人愿意提升住房，老年人愿意原地养老。 ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889171.avif?1643641211) 如果目前的组屋是你唯一的房产的话，不妨灵魂拷问下： 15年后的你是年轻人还是老年人？ 15年后你手上的组屋几岁了？ 愿意在目前组屋住到退休并原地养老嘛？ 15年后年轻人会有多愿意买超过40年屋龄的组屋？ 不要以为15年之后的事情很遥远，其实这是**近在眼前**的！ 前任国家发展部长黄循财在2018年的采访中透露了如下信息： ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889172.avif?1643640484) 也就是新加坡目前1/5的组屋是在1984-1988短短四年间落成的！那么这些组屋在7年后（2028）肯定超过40年屋龄了，那么加上1984年之前落成的组屋呢？ 不少人幻想着自己的老组屋拿到SERS，换成新组屋并且大赚一笔，来看下早报的冷水： ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889173.avif?1643641211) SERS的缺点很明显，就是**缺乏公平性**，用纳税人的钱让小部分人受惠。 这与新加坡政府一直持倡导的价值观是背离的，所以不排除会逐渐淡出市场。 那么面对老龄化组屋的激增，政府的解决对策是什么呢？ 2018年的国庆群众大会给出了解决方向：**自愿提早重建计划（VERS）** ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889174.avif?1643641210) 也就是说 1. 组屋屋龄到了70年左右的时候，屋主可以**投票选择**提早把组屋卖回给政府 2. 若大部分屋主**投票支持**加入新计划，政府会回收土地重新发展 3. 第一轮的VERS将于**20年后**实行 而政府的配套措施，比如组屋套现种类和CPF条例也已经到位： ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889175.avif?1643641210) 可见新加坡政府是有所准备的，并不想“坐等”居民的组屋价值归零。 早报的这段其实**话中有话**，你自己体会下，关键词是居民的**“选择”** ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889176.avif?1643640485) 当然你不必担心组屋到期了被赶出门睡大街，政府会给你解决方案的 ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889177.avif?1643641210) 目前政府还不会给出VERS的具体细节，但是从20年之后才开始执行可以看出一些端倪。 新加坡的第一代组屋应该是50年屋龄左右，假设当年20多岁住进去的现在也70多岁了，这些人很大概率会选择原地养老： ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889171.avif?1643641211) 而从目前政府推广的“原地养老”政策来看，有不少人会选择卖出屋契的： 当然20年后这些人多半是不在了；而被套现的组屋根据政策是不能在公开市场卖出的，那么就只能卖回到政府手上，而卖出的价格可以参考上面两个连结的细节。 就算这些屋主没有选择套现的话，到时候组屋也都70多岁了，会有多少买家会去接手剩下20多年屋契的组屋？何况银行都不会贷款给你！ 如果子女选择继承组屋，先不讨论复杂的继承法（有、无遗嘱和多个子女的复杂状况），子女必须处理掉手上其他的HDB房产甚至私宅——除非是2010年8月30日之前购买的非补贴（包括CPF Grant, priority schemes 和SERS）组屋可同时保留私宅。这当中有至少9种情况是不会满足这个保留条件的，有兴趣的可以查询HDB条例和新加坡的继承法。 所以我的看法是，在未来的20年以内： 1. 政府一定会出台政策专门“回收”这些老旧的组屋，这也符合VERS的第一条规则。 2. 不少老旧组屋会通过政策逐步回到政府手上，这就对于VERS政策第二条（投票）的执行带来了很大的便利性。 3. 政府会优先逐步重新发展高龄组屋扎堆地区（马林百列，大巴窑、宏茂桥，勿洛等）的土地，为成熟区带来新的活力——此乃一举多得！ 就像部长说的，分二三十年来重新发展好过扎堆一起重建： ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889179.avif?1643640486) 顺便提下，坡县虽然不像香港那样土地“匮乏”，政府规划其实也是够未雨绸缪的，比如最近国家发展部长短短一个月内多次谈到森林用地规划为住宅（包括ULU PANDAN的BTO）来看： ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889180.avif?1643641209) 政府可能感受到了BTO的持续强劲需求和土地供应吃紧——也是大量组屋迫在眉睫的老龄化所赐，于是开始规划大片的森林作为住宅用地的储备。 综上所述，以下的系列问题是可以通过本文来寻找思路； 为什么要强调思路，因为思路重要性远远超过结论，所谓**思路决定出路**： 1. 你手上的组屋是不是个有效的资产？ 2. 相比之下坡县的私人汽车是不是个有效资产？ 3. 你手上的组屋过个10年价格会比现在更高嘛？ 4. 你是否满足于像政府所规划的那样用组屋来养老终身？ 5. 如果你手上持有>40年屋龄的组屋，未来有什么打算？ 6. 如果你手上持有>30年屋龄的组屋，未来有什么选择？ 7. 如果犹豫付ABSD保留组屋升级公寓，不如想想COE？ 8. 如果你打算全款还完组屋，先想想问题3？ 9. 组屋是升级资产的垫脚石还是绊脚石？ 不服啊，我就是喜欢组屋咋么滴？不服来单挑啊 ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889181.avif?1643640488) 另外疫情之中弱势群体受到的影响远远大于普通人。比如中产阶级可以轻松负担得起的组屋对弱势群体来说遥不可及，又比如富人可全款买入豪华公寓，中产阶级还在为ABSD和贷款精打细算。 我的看法是新加坡房产的降温措施，尤其ABSD是为了保护普通大众不被掠夺的最佳工具！ 不少夹心层阶级在叫嚣放松cooling measure，殊不知大把的富人黄雀在后。 但是政策是把双刃剑，如果你对坡县的组屋政策有“误判”，加上未来15-20年左右要退休的话，不妨Google下早报的这贴：99将至 高龄组屋“命运”如何？ ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889182.avif?1643641209) 和体会对资产的解读： 新加坡人应该认清组屋不能储值，也不是一件可以一直代代相传的资产，而难处就在于如何改变这个观念。 由于组屋非永久地契，它作为资产的概念，与它的地契形式其实存在矛盾。 ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889183.avif?1643641209) ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889184.avif?1643641209) 35年后的5000元，还不到今天的2500元，那么35年后你的组屋价格会翻倍嘛？ 到头来一场温水煮青蛙？ 那么有朋友问了，同样是99年的Condo是不是资产呢？ ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889185.avif?1643640492) ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889187.avif?1643640492) ![势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889188.avif?1643640492)