# 楼市再次降温，市场到顶了吗  专家解读

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Published: 2022-10-01
Source: 狮城新闻

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1降温新政重点

离上轮猛烈的降温措施不到一年，**政府宣布了新一轮降温政策**，我们同样来点评一下，看重点：

1）HDB市场，建屋局借出的组屋贷款将**设定3％的最低利率**，用于计算买家可获得的贷款额。建屋局目前所提供的2.6％优惠贷款利率维持不变。**组屋贷款的贷款与估值比率（LTV）也从85％调低到80%**。

2）私人房产方面，用来计算**总偿债率TDSR**和**还款比例MSR的基准利率上调0.5%**，**私人住宅由3.5%上涨到4%，非住宅类则从4.5%增加到5%**。

2对此新政，博纳产业KFD部门解读如下

1. 降温措施的方向和**预期一致，简单说就是紧缩抑制需求**，同样收入情况下，可贷款总额降低了。过去5年郊区的涨幅高过市区，而郊区关系到民生，政府用心良苦，**担心加息阶段民众的还款能力，所以紧缩**！

2. 此轮政策是**最为温和的，**降温措施的**强度低于预期**，针对的是自主刚需的组屋和私人公寓大众市场的微调，提醒民众不要超过自己还款能力。

**2.1 分析：很多人关心，新加坡楼市价格是否到顶了?** 

一方面从2017年到现在，楼市已经涨了5年了，**郊区新盘都到了单价$2200psf**，而另外一个方面，楼市**仍然供不应求**：**宽松量化后的高通胀已经反映在地产的方方面面**，高地价，高建筑成本，让开发商拿地也十分谨慎，导致这两年供应量很低，无法满足涌入新移民带来巨大的需求，豪宅区租金价格几乎翻倍！

我们梳理几个**重要数据**：

1. 过去楼市已经涨了5年了，外围涨幅RCR多，核心区CCR涨幅小，价差为历史新低

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2. 普通私人公寓的土地供应，这几年每年才增加5000--7000套，远低于需求10000套。

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3. 高端私人公寓的土地供应，几乎没有新的土地新供，主要靠市场enbloc自行解决， 而现阶段需求强大，并将维持需求很长时间。

4. 近期迹象，8，9月的市场，交易量几乎50%是核心区CCR, 这个比例是过去十年最高的。

3关于市场的前景，房价到顶了吗？

**这一次与以往不同，外国人新加坡置业的CCR市场没有受到挤压，反而是紧缩了新加坡公民和PR自住房，应对加息周期的风险。**

**房价总体平稳，刚需市场(RCR, OCR)被抑制，涨幅放缓甚至停止。短期无法精准的推测，要看加息的力度和全球宏观，但长期还是看好！在新的框架下买第一套的朋友是安全的，要能够应对短周期的波动，就不要超出自己的还款能力范围。 外国人为主的市中心CCR市场，有相对更好的空间！投资客户不妨卖出郊区，置换到市区，反正价差不大。**

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