PropNex于8月12日发布了一份覆盖1533名新加坡组屋业主的置业意向调研报告。整体数据来看，过半屋主依旧保有升级私宅的计划，市场改善需求仍在持续。但结合真实预算结构拆解后，购房者的理想预期与实际购买力出现巨大断层。
数据显示，55.1%的受访屋主有升级私宅的意愿，但92%的人群购房预算严格控制在250万新元以内。其中，30.1%的购房者仅考虑100万–150万新元的房源，还有29.9%的屋主预算不足100万新元。看似积极的换房意向背后，是月供压力构筑的真实购房壁垒。
居住年限越久，组屋越成终极居所。居住时长，正在彻底改变新加坡人的换房心态。
调研交叉数据显示：入住组屋未满5年的业主中，仅40.2%放弃升级计划；而居住超20年的老牌住户里，高达63%的人群不再考虑换房。
长期居住带来的生活沉淀，让组屋彻底摆脱了“过渡跳板房产”的定位，逐步成为多数本地家庭的长期终极居所，屋主的换房动力随居住年限拉长持续减弱。置业偏好趋于务实，地段热度让位生活便利，在新房选址上，新加坡屋主的需求愈发接地气。
41%的受访者明确表示，优先选择现居社区周边的房源；同时77%的人将地铁、交通枢纽配套列为购房核心考量前三。
曾经备受追捧的核心黄金地段，不再是刚需改善家庭的首选。成熟邻里圈层、稳定通勤条件、子女教育不中断等生活化优势，已经取代单纯的地段溢价，成为当下组屋升级客群的核心置业标准。
阻碍换房的核心：不是税费，是持续月供压力
多数人止步私宅市场的真正原因，正在发生变化。
本次调研中，66.3%的屋主认为高房价是置业最大阻碍，这一比例相较2024年的63.4%持续走高。
值得关注的是，民众对额外买方印花税（ABSD）的敏感度大幅下降，认为税费是置业障碍的受访者占比从50%降至31%。这并非房产政策压力减弱，而是长期、持续的月供现金流压力，远比一次性缴税成本更让普通家庭难以承受。
市区重建局的市场数据，进一步印证了这种体感落差。今年上半年，新加坡62.2%的新建私宅单价低于250万新元，理论上贴合大众主流预算。但在真实体感中，仅5.8%的受访者认为新私宅可负担，认可转售私宅性价比的人群也仅有8.3%。官方成交数据与购房者真实负担感，存在明显断层。
EC政策收紧，组屋升级的过渡通道大幅收窄
2026年5月的EC新政，进一步压缩了普通家庭的换房过渡空间。
政策将执行共管公寓（EC）的最低居住年限从5年延长至10年、私有化年限延后至15年，同时取消延迟付款机制，并将首购者配额提升至90%。
此前数年，EC尺价累计涨幅高达134.8%，远超普通私宅97.4%的涨幅。新政本意是抑制市场投机，但客观上直接收紧了组屋屋主最核心的低成本升级通道。
以月收入1.6万新元的典型家庭为例，受30%月供收入比（MSR）限制，购置EC的最高可贷额度仅适配160万新元房源；而同收入群体购置常规私宅，预算上限可达245万新元。时间成本、贷款上限的双重限制，让EC的过渡缓冲价值大幅缩水。
市场结构分化：转售私宅走热，组屋市场两极分化
政策与购买力的双重变化，直接重塑了新加坡房产的交易格局。
今年第二季度，转售私宅交易量环比上涨18.2%，占据整体私宅交易的62%，成为改善群体的首选。核心原因十分直观：新私宅平均尺价2455新元，转售私宅仅1869新元，近600新元的单价差距，对预算敏感的升级客群具备极强吸引力。
与此同时，组屋市场呈现明显两极分化。今年一季度组屋转售价出现2019年以来首次季度微跌（-0.1%），但百万级高端组屋交易量逆势创下491宗新高。
普通刚需组屋价格小幅松动，优质地段、大户型稀缺组屋依旧价格坚挺，完美契合当下屋主“重生活配套、轻噱头地段”的务实置业趋势。
