# 百货公司接连退场，南洋理工大学学者解读商场新趋势

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Published: 2026-08-05
Source: 狮城新闻

你常去的商场，可能正在经历一场悄无声息的变化。

美罗近日宣布，将在现有租约到期后，关闭位于百利宫和长堤坊的最后两家大型百货门店。具体关闭日期尚未公布，但这一决定再次引发讨论：曾经负责为整座商场吸引人流的百货公司，是否已经不再适合今天的零售环境？

## 百货公司不再是商场唯一主角



在新加坡购物中心发展的早期阶段，百货公司往往与商场本身紧密相连。 

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提到先得坊，人们会想到罗敏申；提到义安城，不少人则会想到高岛屋。这类大型百货公司被称为“主力租户”，主要作用是吸引人流、塑造商场形象，并带动周围其他店铺的生意。

不过，传统百货公司的影响力近年来持续减弱。罗敏申在2020年宣布清盘，最后一家实体门店于2021年1月结束营业。伊势丹也先后关闭淡滨尼广场和实龙岗购物中心门店，BHG则退出第八站购物中心。

报道中的零售专家指出，过去集中在百货公司销售的品牌，如今可以自行开设实体店，也可以通过电商平台直接接触消费者。因此，百货公司作为“一站式购物目的地”的传统优势正在减弱。

## 南大学者：商场不必再依赖一家巨型租户



南洋理工大学南洋商学院市场营销学部兼任副教授Lynda Wee指出，大型主力租户通常占用较多空间，因此每平方英尺支付的租金相对较低。

如今，新加坡不少大型商场由房地产投资信托支持，投资者要求商场经营者更有效地利用空间并提高回报。将原本的大型百货空间重新划分成较小单位，有机会获得更高的租金，但也可能增加租户更替和管理成本。

更重要的是，吸引顾客的责任已经逐渐从百货公司转移到商场经营者手中。

商场可以利用会员计划和消费数据，了解顾客喜欢什么、为什么会再次到访，再根据这些信息安排餐饮、零售和娱乐品牌。Lynda Wee认为，商场经营者如今可以自行完成过去由主力租户承担的引流工作，不一定还要依赖一家大型百货公司。

## 从一个大型主力店变成多个“小主角”



这并不代表“主力租户”已经完全消失，而是它的形式正在发生改变。

过去，一家大型百货公司可能占据商场数层空间；现在，商场更倾向于引入多个面积较小、定位鲜明的旗舰店和体验场所，共同吸引不同类型的顾客。

例如，爱雍·乌节并没有传统百货公司，而是依靠首层的多家复式品牌店、地下美食广场以及艺术空间形成自身特色。加冷波东购物广场和福南的攀岩设施，以及狮城大厦的乐器和手工艺用品店，也都能够成为商场吸引特定客群的重要组成部分。

精品超市与餐饮结合的经营方式、室内游乐场、瑜伽和普拉提场所，也正在承担过去由百货公司负责的部分引流作用。

## 商场正在变成生活中心



餐饮、娱乐、运动和文化空间的重要性不断上升，是因为消费者前往商场的目的已经不只是购买商品。

超市能够满足日常生活需要，带来稳定而频繁的客流；娱乐、运动和健康项目则能延长顾客停留时间，提高重复到访的可能性。

图书馆进入商场也是一个明显趋势。专家认为，这让购物中心逐渐承担类似市镇中心的社会功能，使商场不再只是消费场所，而是社区居民阅读、休闲、用餐和社交的生活空间。

Lynda Wee认为，未来购物中心将越来越接近“生活方式中心”。吸引人们到访的不再只是购物或吃饭，而是商场能否提供值得反复参与的生活体验。

## 主力租户并未消失，只是换了模样



传统百货公司的大型经营模式正在收缩，但这并不意味着所有百货公司或大型租户都会被淘汰。

能够提供差异化商品、精心策划活动和独特购物体验的百货公司，仍然可能在特定地区保持吸引力。超市、娱乐设施和生活方式品牌，也可以继续担任商场的主力租户。

真正发生变化的，是商场不再把所有希望寄托在一家“巨无霸”百货公司身上，而是通过多个品牌、空间和体验共同创造客流。

📌 要点总结✦ 传统百货公司作为商场唯一主力租户的作用正在减弱。✦ 商场经营者开始利用会员和消费数据，自行策划更适合顾客的租户组合。✦ 餐饮、娱乐、运动、旗舰店和文化空间正在成为新的客流来源。✦ 主力租户并未完全消失，而是从一家大型百货公司转变成多个特色品牌和体验空间。 你觉得未来的商场，应该增加哪些新的功能？