# 新加坡新PR购房置业白皮书

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Published: 2026-09-14
Source: 狮城新闻

在新加坡，获得永久居民（PR）身份是优化房产资产配置的核心分水岭。相较于外籍买家面临的高昂印花税及购房限制，PR身份能为家庭省下数百万新币的置业成本。 一、 当前印花税税率：PR vs 外国人的“天壤之别” 在新加坡买房，主要涉及买方印花税（BSD）和额外买方印花税（ABSD）。 目前实施的税率如下： 

额外买方印花税

（ABSD）：PR购买首套住宅的 ABSD 仅为 5%，而外国人统一为 60%。以一套 400 万新币的私人公寓为例，仅 ABSD 差额就高达 220 万新币。

例外情况：如果是新加坡公民（SC）与 PR 联名购买首套住宅，且该房产由夫妻双方共同拥有，可向税务局（IRAS）申请豁免，享受 0% ABSD 的公民待遇。

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二、购房资格图谱：PR能买什么房？ PR 虽然拥有极大的买房自由，但根据家庭结构和房产类型，仍有严格的限制：

## 1. 政府组屋 (HDB)市场



禁止购买新组屋：全PR 家庭无法购买一手预购组屋（BTO）或新执行共管公寓（EC）。

转售组屋（Resale HDB）条件： “满3年”原则：家庭中所有申请的 PR 成员，必须持 PR 身份连续满 3 年。 拒绝单身：单身PR 无论年龄多大，都不能单独购买转售组屋。必须以夫妻、父母子女等合法“家庭核心”（Family Nucleus）名义购买。 配额限制：全PR 家庭购房会受到种族融合政策（EIP）和 PR 配额的限制（非马来西亚籍 PR 家庭在单个组屋区内比例不能超过 5%，单栋组屋不能超过 8%）。 居住限制：购房后必须满足5 年的最低居住年限（MOP），期间不得整套出租，也不得购买海外或本地私宅。 SC+PR 组合的特权：如果配偶一方是新加坡公民，可直接以夫妻名义申购一手BTO、新 EC或立即购买转售组屋，无需等待3 年，且享受0% ABSD 优惠。

## 2. 私人住宅(Private Property) 市场



私人公寓（Condo）：PR 从拿到身份的第 1 天起即可自由购买，无论单身还是已婚，均无任何时间与配额限制，首套享受5%ABSD。

有地住宅（Landed Property）：新加坡本岛的排屋、独立洋房及优质洋房（GCB）属于受限房产，PR 通常无法直接购买。若想购买，必须向新加坡土地局（SLA）旗下的土地交易审批小组（LDAU）提交特殊申请，审批极为严格。例外：圣淘沙湾（Sentosa Cove）的有地住宅允许PR申请购买。

三、置业财务与贷款规划

## 1. 房贷利率回归平稳



2026年新加坡的房贷利率已从前两年的高位回落。市场上主流银行的2 年期固定利率房贷配套约从1.40% 起。

## 2. 杠杆与额度 (LTV / TDSR / MSR)



贷款成数

LTV：PR购买首套房产，若通过银行商业贷款，最高可贷 75%，这意味着前期需准备 25% 的首付款（其中至少 5% 必须为现金，其余 20% 可用公积金 CPF 或现金支付）。

如果是全 PR 家庭购买组屋，无法申请建屋局（HDB）的优惠贷款，只能选择银行贷款。 

债务限制

总偿债率 (TDSR)：每月所有债务还款（房贷、车贷、卡贷等）不能超过总收入的55%。

每月偿贷比率(MSR)：如果购买的是组屋，每月房贷还款额不得超过家庭月收入的30%。

四、 PR买房核心避坑指南 签字时的身份决定税率：印花税率以您签署买卖特许权书（OTP）当天的身份为准。

即使您已经提交了 PR 申请或正等待批准，只要签约时还是外国身份，就必须交60% ABSD，事后拿到PR无法退还差额。唯一的例外是签约前已获得PR 原则性批准信（IPA）。

海外资产申报与处理：全PR家庭在购买转售组屋前，若在海外拥有住宅物业，必须在申请购房资格（HFE信）阶段如实申报，并在规定时间内予以处置。

务必提前申请HFE 信：购买组屋前，必须先在 HDB 官网申请组屋局购房资格信（HFE Letter），用以确立您的贷款额度及购房资格，该信件有一定的有效期，切勿盲目先看房后申请。