这两个很难不放在一起比较。
Tembusu Grand/ TG，占地19567平方米，共4栋楼，638间单位，高20/21层，2028年交房，不过从建造进度来看，预计2025年底到2026年中就能交房。
Emerald @ Katong/ EOK，占地20572平方米，共6栋楼，840间单位，高18/19/21层，预计2028年交房。
位置
这两个项目仅隔一条街，地理位置基本类似，都在海格女子小学和丹戎加东小学一公里内，都不在光华小学一公里内。
两个项目中心点之间的直线距离大概120m，步行仅需2分钟。
EOK离地铁更近一点，实际从小区门口到地铁步行大概8-10分钟。
价格
价格是最重要的。
TG的土地价格为1302psf ppr，项目总成本价为2130psf。目前已售出单位的中位数价格为2483psf。利润率约为16.57%，属于正常水平。
EOK的土地价格为1069psf ppr，项目成本价为1911psf。因为建筑新规的影响，可销售面积比TG要少大概5%，不过即使这样，达到同样的利润率也只需要中位数价格2388psf而已。
EOK在成本上有巨大优势，这是毋庸置疑的。
不过从开发商角度出发，TG2483psf的尺价目前已经销售超过70%单位，作为地理位置更好的EOK，开到2600psf的售价是完全可能的。
另外值得关注的一个点是，EOK的开发商Sim Lian目前只有这一个公寓项目待售，更有动力追求更高的价格。
容积率
Tembusu Grand的容积率是2.8，Emerald of Katong的容积率是3.5。
考虑到两个项目的楼层是差不多高的，那么EOK的建筑密度就要高一些。
TG现在已经有模型可以参考了，实地的话可以参考同样2.8的Parc Esta。
EOK的话，可以参考同样容积率3.5的东部项目：Grand Dunman的样板间模型，或者已建好的Waterbank Dakota。
设计风格
小区的设计风格常常会受到开发商影响。
TG的开发商是CDL和MCL，其中CDL的风格可以参考Whistler Grand/ The Tapestry，MCL的风格可以参考Parc Esta/ Leedon Green。
EOK的开发商是Sim Lian，设计风格可以参考Treasure at Tampines。
具体到户型，市场风格很统一，难有大的改善，比如卧室做到12平方米这种，对开发商来说风险太大。
这两个项目加起来超过1500间单位，对局部市场会形成冲击，短期内是供过于求，这也是为什么TG从开盘到现在都没涨价。
接下来TG在EOK开盘前涨价的概率很大，一方面销售超过70%，现金流压力大减，开始需要创造额外利润了；另一方面，通过涨价可以促使买家在EOK开盘前作出选择，最大程度消化潜在买家群体。
