# Tembusu Grand vs. Emerald Katong

URL: https://www.shicheng.news/v/YAGPK
Published: 2024-08-12
Source: 狮城新闻

这两个很难不放在一起比较。

![Tembusu Grand vs. Emerald Katong](https://www.shicheng.news/images/image/1749/17493024.avif?0)





**Tembusu Grand/ TG**，占地19567平方米，共4栋楼，638间单位，高20/21层，2028年交房，不过从建造进度来看，预计**2025年底到2026年中**就能交房。

**Emerald @ Katong/ EOK**，占地20572平方米，共6栋楼，840间单位，高18/19/21层，**预计2028年交房**。

**位置**

这两个项目**仅隔一条街**，地理位置基本类似，都在海格女子小学和**丹戎加东小学**一公里内，都**不在光华小学一公里内**。

两个项目中心点之间的直线距离大概120m，步行仅需2分钟。

EOK离地铁更近一点，实际从小区门口到地铁步行大概8-10分钟。

**价格**

价格是最重要的。

TG的土地价格为1302psf ppr，项目总成本价为2130psf。目前已售出单位的**中位数价格为2483psf**。利润率约为16.57%，属于正常水平。

EOK的土地价格为1069psf ppr，项目成本价为1911psf。因为[建筑新规](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5MTQxMzg1NA==&mid=2247488796&idx=1&sn=635875f6f0115276ce818514c1f8ea71&chksm=a6b4b62d91c33f3bff5ab988a3f96104b358868f4c23a3332ffad5ae927a4334ce44f6c6dd1f&scene=21#wechat_redirect)的影响，可销售面积比TG要少大概5%，不过即使这样，达到同样的利润率也只需要**中位数价格2388psf**而已。

**EOK在成本上有巨大优势**，这是毋庸置疑的。

不过从**开发商角度**出发，TG2483psf的尺价目前已经销售超过70%单位，作为地理位置更好的EOK，开到**2600psf的售价**是完全可能的。

另外值得关注的一个点是，EOK的开发商Sim Lian目前只有这一个公寓项目待售，更有动力追求更高的价格。

**容积率**

Tembusu Grand的容积率是**2.8**，Emerald of Katong的容积率是**3.5**。

考虑到两个项目的**楼层是差不多高**的，那么EOK的**建筑密度**就要高一些。

TG现在已经有模型可以参考了，实地的话**可以参考同样2.8的Parc Esta**。

EOK的话，可以参考同样容积率3.5的东部项目：**Grand Dunman**的样板间模型，或者已建好的**Waterbank Dakota**。

**设计风格**

小区的设计风格常常会受到开发商影响。

TG的开发商是CDL和MCL，其中CDL的风格可以参考**Whistler Grand/ The Tapestry**，MCL的风格可以参考**Parc Esta/ Leedon Green**。

EOK的开发商是Sim Lian，设计风格可以参考**Treasure at Tampines**。

具体到户型，市场风格很统一，难有大的改善，比如卧室做到12平方米这种，对开发商来说风险太大。

这两个项目加起来**超过1500间单位**，对局部市场会形成冲击，短期内是供过于求，这也是为什么**TG从开盘到现在都没涨价**。

接下来TG在EOK开盘前**涨价的概率很大**，一方面销售超过70%，现金流压力大减，开始需要**创造额外利润**了；另一方面，通过涨价可以促使买家在EOK**开盘前作出选择**，最大程度消化潜在买家群体。

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