# 新加坡房地产市场：现在还是一个良好的入场时机吗

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Published: 2022-11-13
Source: 狮城新闻

基本不会有人质疑新加坡私人住宅房地产市场的弹性和增值空间。然而，与去年相比，现在的房地产市场发展犹未可知：经济前景黯淡，通货膨胀率达到十多年来的最高水平，优秀的利率环境似乎已成为过去。政府接连推出了一系列措施给房产市场降温，又出台了鼓励审慎借贷的政策，使房地产市场更接近拐点。

潜在购房者应该现在入手心仪单位，或等待房价调整？

**去年底出台的房产降温措施，对房市影响不大** 

始于去年底推出的降温措施，提高了额外的买方印花税（ABSD）并收紧借贷条款，大家似乎在等待面临一场雪崩式的逆风。紧随其后，房地产市场活动明显更加拘谨——开发商延迟推出大型新房产项目，房产的整体销量在2022年第一季度下降了三分之一，整体住宅活动明显放缓。

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然而，到第二季度，私人住宅销售便开始反弹。中部其他地区（RCR）的Piccadilly Grand和 Liv@MB等新项目推出势头强劲，重新点燃了市场热度，并推动了2022年第二季度房价的加速上涨。

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今年7月推出的AMO Residence以及最近推出的Sky Eden@Bedok和Lentor Modern也受到了市场积极反应。

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**2022年9月最新出台收紧借贷的新措施** 

最新措施包括将用于计算贷款资格的利率，从所有住房贷款的3.5%提高到4%。对于申请购买组屋的贷款，贷款价值比（LTV）的上限也从85%降至80%，并为计算贷款资格引入了3%的利率。

由于近几个月贷款利率已超过3%，因此有必要上调压力测试利率，以在利率上升的环境中保障借款人的偿债能力。

未来购房的负担能力无疑会受到影响。

假设一个月收入约为12,200新元的家庭，现在只能有资格获得高达141万新元的贷款，来支持购买188万新元的房产，而之前购买200万新元的房产只能获得150万新元的贷款。一些购房者将不得不相应地调整他们的预算。

**百万组屋？** 

当局显然对公开转售市场的蒸蒸日上感到担忧，这是最新一轮措施的主要目标。

纵观整个住宅市场，不断上涨的组屋转售价格也将对私人房地产领域产生连锁反应。因此，政府正寻求通过提高利息压力测试率，以及将抵押贷款比率（MSR）限制在审慎的30%，来加强公共住房市场的可持续性。最终，健康和可持续的整体市场是政府的目标。

**长远来看，市场基本面完好无损** 

近期各种房地产推出的成功得益于特殊因素，例如被压抑的当地需求以及靠近受欢迎的学校。但有一些基本因素推动了更广泛的市场。

一方面，尽管经济增长势头放缓，劳动力市场仍然极度紧张；经济学家预计，到今年年底，失业率将从目前已经很低的2.1%降低到2%。加上工资增长强劲，这提振了房地产需求。另一个重要的驱动指标是家庭净资产的持续增长，在2022年第二季度达到创纪录的24.6亿新元。

在较长时期内，预计房地产需求仍将以健康的速度增长。由于出生率下降，家庭规模的长期下降转化为对住房单元的持续需求，尽管规模较小。

在新的大流行常态中，大规模采用居家工作模式也导致许多人渴望个人生活空间。放宽边界和新的就业准证计划以吸引顶尖人才和填补科技行业的技能短缺，将有助于遏制人口下降并提振房地产购买和租赁需求。

**近期房市可预见的颠簸** 

然而，不可否认的是，在未来几个季度，在多重不利因素和最新降温措施的影响下，房地产需求预计将放缓。新加坡金融管理局调查预计，明年经济增长将从今年预期的3.5%放缓至2.8%，这表明未来或将出现坎坷。

消费价格的持续上涨和抵押贷款的政策收紧，可能会影响整体消费者支出和大宗商品的购买，例如房屋和汽车。

因此，预计一手房销售量将从2021年的约13,000套，放缓至今年的9,000 套，并在明年进一步放缓至8,000 套。预计继去年增长10.6%之后，2022年整体私人住宅价格将上涨约9%，到 2023年将进一步放缓至1%至3%的增长。

在公共转售房屋市场，交易量在2022年第二季度连续三个季度疲软。二手组屋市场可能会以较为温和的速度增长，特别是因为私人公寓业主现将必须等待15个月才能购买没有补贴的组屋转售单位。对转售组屋的购房需求将得到缓和，尽管55岁及以上的老年人如果降级为四房或更小的转售单位，则可以免除等待期。

**新的定价基准？但国人仍负担得起房屋** 

除非经济全面衰退或出台了新的降温措施，否则房地产市场状况仍十分乐观。截至2022年第二季度，未售出的单位数量刚刚超过22,000套，仅相当于两年的主要房屋销售量，这为开发商提供了相当大的定价权。大部分未售出的单位集中在2024年或更晚完工的项目中，这意味着开发商并不急于清理单位存量。

随着市场保持这种定价势头，尤其是在中心边缘地带和郊区，例如800至1,000平方英尺面积的郊区住宅，定价达到200万元仅仅将是一个时间问题。

获得30年贷款期，150万新元贷款（75%LTV）的家庭需要至少13,000新元左右的收入。对于 30至44岁的升级人群，超过45%的家庭报告的月收入为12,000新元或更多，这证明即使在令人瞠目结舌的价格下，国人对新郊区住宅也拥有相对负担能力。

**自主业主：需求是关键** 

鉴于市场上行周期基本完好，试图在未来几个月内确定市场跌底的时间，可能将徒劳无功。对于自住业主而言，应优先考虑基于需求的考虑，例如位置、便利设施、连通性以及与学校和家庭的距离，而不是试图在底层捕捞。

根据过去两年售出的地块，预计未来12个月内将推出大量受市场欢迎的项目，例如混合用途和综合开发项目，以及更多在市中心的生活选择。比以往更重要的是，潜在购房者应该仔细考虑其在动荡的经济环境，和长期高利率环境下偿还抵押贷款的能力。

**什么样的房子增值空间大？** 

对于一些已完成或即将竣工的项目，开发商可能会给予折扣以售出剩余单元。如果在首选地区的新房价格大幅上涨，那么转售房屋可能是一个谨慎的选择，并为降压提供更多空间。

黄金地段的房产市场反映出了相对优秀的价值，因为核心中部地区（CCR）的房价在本周期仅上涨了12%，而RCR和OCR房价分别上涨了42%和36%。边境的持续放宽和对外国人才的开放政策，对房地产需求来说是个好兆头，尤其是在黄金地段的房产项目。

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**投资者：紧跟政策** 

对于投资者而言，将房产购买与国家政策保持一致是长期保持健康资本增值的最安全途径之一。政府的长期计划审查清楚地表明，除了一个24/7充满活力的中央商务区之外，越来越多工作岗位将设在离家更近的地方。

世界上第一个全自动化港口大士的雄心勃勃的计划、庞大的樟宜5号航站楼，和新的巴耶利巴区雄心勃勃的计划，将提供更多就业和房地产增长机会。与此同时，地铁线路的不断扩建和南北走廊的建设，将改善连通性并提高房地产价值。

**房地产投资补充了多元化的投资组合** 

在额外买家印花税（ABSD）和利率较高的环境下，人们不断质疑房地产投资的可行性也不无道理。房地产需求是一种衍生需求，投资在房产市场，类似于投资新加坡的长期未来。房地产投资还提供了杠杆的附加特征，尽管它是一把双刃剑。

在十年或更长时间的持有期内，预计内部收益率为每年7%至9%，这对于某部分人群来说仍然是一个有吸引力的投资选项，尤其是在金融环境下市场大幅波动。如果考虑上额外买家印花税，则更有可能达到最低每年5%左右的内部收益率。因此，本地房地产投资仍然是多元化投资策略的重要补充，也是有效对冲通胀的手段。

**响应房产市场的周期规律** 

压垮房地产市场的最后一根稻草，将是影响就业和收入的彻底经济衰退，或者推出进一步更为严峻的降温措施。虽然房地产市场不太可能无限期地以线性方式上升，但在新加坡政治和经济稳定的背景下，其长期前景仍然乐观。合理的入场价格与时机以及退场策略、充足的研究和稳健的持有力，将使购房投资者在市场周期中大获全胜。

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