# 【市场分析】目前市场状况如何？我该如何选择合适的二手楼盘 URL: https://www.shicheng.news/v/ZnjVM Published: 2022-10-04 Source: 狮城新闻 这是我们新增加的一个栏目，#每月的市场分析#，及时更新市场动态，帮助市场从业者和参与者找到合适的位置及策略。 这个是第**七**期,每期的侧重点会不同，根据目前市场的热点来决定内容。 这期的侧重点是， **市场动态；** **如何选择二手楼盘；** **总结。** **01** **市场动态** 新加坡市场的基本面良好 支撑房产市场的基本面表现在几个方面，主要是政治稳定，经济逐步发展，体现在民生就是低失业率 和逐步增加的家庭收入。 ![【市场分析】目前市场状况如何？我该如何选择合适的二手楼盘](https://www.shicheng.news/images/image/1706/17068007.avif?1679363598) 新加坡的失业率比起很多发达国家都低很多，一直在2.x%左右，在疫情期间失业率略有上升，目前已经回到疫情前水平。 ![【市场分析】目前市场状况如何？我该如何选择合适的二手楼盘](https://www.shicheng.news/images/image/1706/17068008.avif?1679363598) 经济持续稳定的发展，也使得家庭收入逐年增高，过去十年提高了50%。越来越多的家庭有多余资金投资房产。 以上因素为房产市场提供了持续稳定的支撑。 **加息和通货膨胀，以及土地价格增长** **使得房价不断上涨** ![【市场分析】目前市场状况如何？我该如何选择合适的二手楼盘](https://www.shicheng.news/images/image/1706/17068009.avif?1679363597) 左边是Fed interest,右边的黑色是Fed interest,橙色曲线是新加坡三个月的SORA,蓝色是新加坡三个月的SIBOR. 随着美国不断的加息去抑制国内通胀，新加坡的利息，用3个月的SORA来表示，也在跟随联邦利息Fed Interest不断上调，近期刚公布美国的加息目标是3%-3.5%。根据我们的分析，这样的利息不会在短时间内降下来，大概还有一年的时间处于这样一个历史时期。 加息实际上增加开发商的融资成本，相比房屋购买者来说，开发商是大规模贷款，加息的作用更明显，这部分成本的其中一部分会转到消费者身上，造成房价上涨。 ![【市场分析】目前市场状况如何？我该如何选择合适的二手楼盘](https://www.shicheng.news/images/image/1706/17068010.avif?1679363597) 不仅是美国，新加坡的通货膨胀率也是高居不下，目前在5%左右，通货膨胀不仅使得日常生活各项消费更贵，也使得人工，材料等，开发商的开发成本更高，间接造成房价上涨。 最重要的还有土地成本的不断上涨，这部分占了房价上涨的主要部分。 ![【市场分析】目前市场状况如何？我该如何选择合适的二手楼盘](https://www.shicheng.news/images/image/1706/17068011.avif?1679363597) 我们所观察到的目前OCR的开盘已经是达到2100的尺价，以 AMO residences为例，开盘价在1890，中间尺价在2100每方尺，如果您觉得这也太贵了，市场如何接受，那么开盘的成交量说明了一切，高达98%。这个成交量说明了市场接受度超过想像。 再看最近RCR的Lentor Modern, 开盘价格在1856-2538每方尺, 开盘售出84%，市场接受度同样超出想像。 另外即将开盘的Lakeside apartments OCR,价位会在2402每方尺， 还有Dunearn road RCR，价位会在2540每方尺。 为什么市场接受度如此之高？主要还是我们提到的第一点，市场的基本面太好了，完全支撑了房价的不断上涨。尽管开发商在土地，人工，通膨，加息各种因素下，不得不提高房屋售价，市场还是可以消化和吸收。 **一级市场或者新公寓市场如何投资** 一级市场是供应非常有限的一个市场，开发商就是供应那些固定的楼盘，我们甚至从卖地信息都可以知道会开盘哪些，价位在怎样的范围。非常的透明。也容易分析。 目前供应有限，加上RCR和OCR价格不断增长的情况下，核心区CCR的价值逐渐显现出来，成为性价比非常高的一个选择。**这个结论我们在一年前就不断的强调和呼吁大家入手核心区CCR。** 8月份一级市场的表现，证实大家意识到这一点，做出了积极反应，具体分析可以看这里，根据排名合理选择核心区CCR楼盘。 [](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247493689&idx=1&sn=a7fbdd5f7bda764c91f46eed83e778c9&chksm=f964c3d3ce134ac5de3db64d84eaf08abd93830c07fce4b51403a85d70ae47a1d00633c16a0b&scene=21#wechat_redirect)[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247493689&idx=1&sn=a7fbdd5f7bda764c91f46eed83e778c9&chksm=f964c3d3ce134ac5de3db64d84eaf08abd93830c07fce4b51403a85d70ae47a1d00633c16a0b&scene=21#wechat_redirect)[![【市场分析】目前市场状况如何？我该如何选择合适的二手楼盘](https://www.shicheng.news/images/image/1706/17068012.avif?1679363597)](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247493689&idx=1&sn=a7fbdd5f7bda764c91f46eed83e778c9&chksm=f964c3d3ce134ac5de3db64d84eaf08abd93830c07fce4b51403a85d70ae47a1d00633c16a0b&scene=21#wechat_redirect) [](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247493689&idx=1&sn=a7fbdd5f7bda764c91f46eed83e778c9&chksm=f964c3d3ce134ac5de3db64d84eaf08abd93830c07fce4b51403a85d70ae47a1d00633c16a0b&scene=21#wechat_redirect) [](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247493689&idx=1&sn=a7fbdd5f7bda764c91f46eed83e778c9&chksm=f964c3d3ce134ac5de3db64d84eaf08abd93830c07fce4b51403a85d70ae47a1d00633c16a0b&scene=21#wechat_redirect) 02 如何选择二手楼盘 ![【市场分析】目前市场状况如何？我该如何选择合适的二手楼盘](https://www.shicheng.news/images/image/1706/17068013.avif?1679363596) 红色条状是新公寓的供应量，紫色线是二手公寓的价格 当新公寓的供应量达到新低的时候，很多买家会转向二手市场，一是因为二手市场选择多，再一个单价会比较低，这就促进了二手市场的价格上涨。 二手公寓的分布是全国性的，跟新公寓不同，不是说就这个几个地方有新的。所以我们在选择上的标准不太一样。 首先，二手楼盘我们不能去限定说一定要选中心，东部或者西部，不能在地理位置上限制太死。因为这是很灵活根据买家的需求是靠近父母，工作单位，还是喜欢的地方来决定。在根据买家需求确定大致地理位置的基础上，我们在找出几个点可以确保购买的屋子不仅满足自住需求，还可以满足持续增值的需求。 根据从2022年1月到2022年8月，增值最高的5个二手公寓我们总结出选择的标准。 ![【市场分析】目前市场状况如何？我该如何选择合适的二手楼盘](https://www.shicheng.news/images/image/1706/17068014.avif?1679363596) **第一 MRT 离地铁站500米以内** 以上5个价格基本在今年前8个月内就翻倍的公寓，虽然分布在新加坡不同的地点，但距离最近的地铁站都在500米内。 ![【市场分析】目前市场状况如何？我该如何选择合适的二手楼盘](https://www.shicheng.news/images/image/1706/17068015.avif?1679363596) 西部的The Mayfair是离Chinese Garden MRT 400米内，东北部的Kovan Melody 离高文地铁站180米内，中部的Kerrisdale离Farrer Park MRT 300米内,东部的Mandarin Gardens 离即将建成的Siglap 站400米。东部的Cote D'Azur离Marine Parade 站220米。 不论在买二手公寓时选择哪个地理位置，**尽量靠近地铁站500米内**，也不论是目前或者将来的地铁站。这条其实也是适合新公寓的。大家如果想进一步验证可以搜索下靠近地铁500米内和500米以外的公寓涨幅对比。 **第二 School 知名小学两公里内** ![【市场分析】目前市场状况如何？我该如何选择合适的二手楼盘](https://www.shicheng.news/images/image/1706/17068016.avif?1679363596) **根据新加坡的小学入学标准，1公里内以及1-2公里内的公民有优先权。这就构成了学区房的概念。严格来说名校一公里内是最好的，因为优先级别最高。** 再看下这5个公寓的附近学校情况。 ![【市场分析】目前市场状况如何？我该如何选择合适的二手楼盘](https://www.shicheng.news/images/image/1706/17068017.avif?1679363596) 西部的The Mayfair是在Princess Elizebath 小学一公里内，东北部的Kovan Melody是在Holy Innocents 小学1-2公里内，Kerrisdale 是在ACSJ 英华小学一公里内,东部的Mandarin Gardens 在Victoria 中学一公里内(这个有争议，中学没有学区房概念）。东部的Cote D'Azur在Tao nan 道南一公里内。 **第三 Expressway 新的高速路** ![【市场分析】目前市场状况如何？我该如何选择合适的二手楼盘](https://www.shicheng.news/images/image/1706/17068018.avif?1679363595) 这5个楼盘本来附近就有高速路，新的高速路KPE的开通增加了交通的便利性，从而提高了楼盘的价格。 如果考虑这一条对公寓价格的影响，大家可以参照正在建设中的高速路—南北高速North South Expressway 选择附近的楼盘来投资。 ![【市场分析】目前市场状况如何？我该如何选择合适的二手楼盘](https://www.shicheng.news/images/image/1706/17068019.avif?1679363595) **第四 Mall 500米内有购物商城** ![【市场分析】目前市场状况如何？我该如何选择合适的二手楼盘](https://www.shicheng.news/images/image/1706/17068020.avif?1679363595) **这条非常容易理解，就是周边有购物商城，日常生活比较方便。** 平时生活的便利性得到满足，这条不是硬性指标，但会给生活带来很多便利。 **总结 - 选择** ![【市场分析】目前市场状况如何？我该如何选择合适的二手楼盘](https://www.shicheng.news/images/image/1706/17068021.avif?1679363595) 这个列表给大家一个很好的选择思路，**简单来说可以从MRT地铁，School名校，Mall商城，Expressway高速这四个方面考虑**。这里给出的标准是： **第一 MRT 离地铁站500米以内** **第二 School 知名小学两公里内** **第三 Expressway 新的高速路** **第四 Mall 500米内有购物商城** 在具体选房时，可以根据自己的要求把标准进一步的微调，更严格或者放松，比如很多买家就要求名校必须在一公里内做到万无一失。也有买家对地铁站要求在一公里内就行，适当放宽只要是好的区域。 **03** **总结** 新盘来讲，供应受限，选房尽量选择核心区，因为性价比较高。 二手楼盘，根据自己需求选择合适的地理位置，画大圈，再根据地铁，学校，高速，商城这四条标准来选择具体楼盘，条件可适当放松或收紧，根据自己最需要的来排优先级。 其实新盘在核心区这个区位固定情况下，也是根据 地铁，学校，高速，商城，来选择最优解。甚至还要加上永久这条。 这篇文章的目的只是给读者提供一个思路，然后可以更好跟经纪沟通，一起把优先级的条件排好，不仅可以精准选择楼盘，还可以缩短选择路径。在瞬息万变的房产市场，以最快的速度找到属于自己的最优解。