# EC（执行共管公寓）仍然是本地买家的最佳选择？

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Published: 2024-02-25
Source: 狮城新闻

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Executive Condominium（执行共管公寓）是一种颇受欢迎的混合型公寓，将私人公寓设施与公共住房资格标准相结合，其价格近年来达到了创纪录的水平。

随着需求的增长、供应短缺以及EC开发土地价格的上涨，新推出的房产价格也随之上涨。

根据市区重建局（URA）的数据，2023年新建EC的中位价创下每平方英尺$1,417的新高。

然而，过去五年来，与其他私人房产相比，价格上涨的速度要慢得多，而且相对于市场上其他新建的私人住宅，EC的定价看起来仍然相对合理。

新EC的中位价格从2019年的每平方英尺$1,101上涨到2023年的每平方英尺$1,417，上涨了28.9%。

相比之下，新建有地房产的中位价格从每平方英尺$1,053大幅上涨112.9%至每平方英尺$2,242，而同期新建非有地房产的价格从每平方英尺$1,664飙升至每平方英尺$2,486，上涨49.4%，幅度将近一半。

EC价格增长幅度仍落后于其他细分市场

尽管EC是由私人开发商建造的，但其售价仍低于私人公寓。政府为EC项目提供大量补贴，其补助金相当于公共住房的补助金。EC项目在完成10年后将私有化；此后，开发项目中的单位可以出售给外国人。

然而，EC受到更严格的购买条件、资格要求、最短入住期（MOP）和特定转售标准的限制，这些标准与按订单建造（BTO）公共住房组屋类似。为了有资格购买新的EC，买家必须是新加坡公民或与永久居民结婚的公民。此外，买家在MOP期间不得持有其他房产，并且除了总债务偿还比率（TDSR）之外，还必须遵守抵押贷款偿还比率（MSR）。

EC价格增长落后于其他细分市场的一个可能原因，或许是施加的借贷限制和收入上限规则。

除了现有的TDSR规则外，符合资格的EC买家还必须遵守30%的MSR，这意味着借款人只能使用其月总收入的30%来偿还新EC的抵押贷款。此外，新EC的购买者受到家庭收入上限的限制。

如果EC价格上涨幅度过大，买家将面临高额现金支出，这可能会让许多人望而却步。

假设一对总收入为$16,000的夫妇购买了一套新的EC。他们最多只能借到房价的75%，根据MSR和收入上限计算约为100万新元。

如果买家选择以每平方英尺$1,400的价格购买1,000平方英尺的三居室新EC，则必须以现金或公积金支付40万新元的房价（其中必须支付售价的5%现金），此外还有印花税、律师费和其他杂项费用。

未来盈利潜力

分析显示，大多数EC通过转售实现盈利。通过将2007年至2023年转售数据，几乎所有 （6,341个单位中的6,338个单位）均实现盈利，每个EC的平均毛利润超过360,000新元。

其中，1,307个单位的毛利润至少达到50万新元，其中7个单位的毛利润超过100万新元。

有限供应支撑EC价格

EC市场目前供应不足。自2014年以来的过去十年里，对新EC的需求（已售出19,072套）一直超过推出的套数（16,893套）。

今年到目前为止，仅推出了一套 EC：位于Bukit Batok Avenue 5的512套单位项目Lumina Grand。

今年的EC供应量将低于2014年至2023年期间每年推出的平均1,689套EC单位。相比之下，多达2012年发布了4,936套，2015年发布了3,750套。

在不久的将来，根据2024年上半年政府土地销售计划的确认清单，只有一个位于Jalan Loyang Besar的710个单位的EC项目将被释放出售。另外两处EC地块也在保留名单上，估计总共可提供855个单位。然而，这些预留用地只有收到政府认为可以接受的最低价格报价后才会启动招标。

鉴于EC供应有限，今年价格和需求可能会持续下去。

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