最近有个商业项目 one sophia，卖得不好，零售市场需求不高，所以他们也知道没多大意义。第二点是，如果他们想让整个地方更宜居、更有面子，他们不会随便卖零售店铺，而是会好好打理，确保整个外观和零售体验都让人觉得舒适，这才是重点。
他们真的会这么做，你可以看到，比如One Holland Residences，还有The Reserve Residences也都在这么做。考虑到这一点，商业部分，比如你在Parktown这边看到的，有商业区、购物中心、巴士换乘站、社区设施、熟食中心，这些不会出售，而是由开发商管理，然后出租给使用者。所以，唯一会出售的其实就是住宅部分。
不是用126,000平方米，我这里给的是1661每平方尺的视频和其他数据，这个数字不太准确，你应该看108,000平方米的可售住宅部分。把总成本除以这个面积，实际是1931每平方尺，考虑7%的面积调整后是2066每平方尺，再加上10%的利润率，大概是2273每平方尺，这就是他们推出的原因。价格大概在2200、2300，甚至高到2500左右，所以这是你必须考虑的因素。特别是在看综合开发或者商业部分开发时，商业部分尤其如此。这也是为什么最终你会关注最后的开盘价，我们通常会在他们开盘前注意到这个，因为从中你可以发现一些可能低于市场价20%到30%的好机会，或者找到其他地方更低的入场价格。
考虑一下，我们最后停下来可以看到2300的尺价 三房紧凑型大概卖220万，大的四居室甚至卖到350万。然后你还能看到那个三房高级户型卖245万到250万左右，差不多接近RCR的价格。这里甚至有一个一居室，价格也差不多是134.5万，你可能在别的地方能找到更划算的。至于这个Parktown residence，开盘订购率大概88%。挺有意思的是，对混合户型的需求真的很高。真的很疯狂。
咱们把这些也就是我们学的Parktown放到Tampines west里面放进去。好嘞。如果你做同样的作业，你得明白这活儿得自己干。哦，好的，我做完了。那我给你看最终答案。
商业部分大概有10,500平方米，那能卖的居民部分只有51,314平方米。你把数字都算一遍，差不多。算上harmonisation 的持平价大概是每平方米2349块。平均价格我觉得大概在2584到甚至2600、2700左右。所以这价格真是疯狂，对吧？为什么OCR会达到这种价格，但你看OCR ELTA其实已经开始达到这种价格了。我觉得这就是未来的定价，我们得接受。
Zion Road A
下一个是在Zion Road A。现在我们发现有很多A、B、C地块，所以开发商现在比较保守，他们一般不会拿太大的地块，因为风险比较大。
价格稍微偏高一些。然后政府就说，“好吧，我来给你们把地块分开一下。”
这个地块有点特别，会有740套住宅，还有290套服务式公寓，而且这些可不是普通的服务式公寓，是长期租住的那种。是的，这是一个新的试点项目，所以你会发现几乎没人来竞拍这块地。是的，就只有这么回事。
CDL其实是因为他们真的在管理酒店。对，所以他们有勇气去尝试一些新东西。是的。我猜他们有点因为觉得“好吧，我可以试试”。没错。
其实这个服务式公寓Service Apartment有点特别，不是那种你可以住七天的普通服务式公寓，最少要住三个月。所以这是个很新的概念。新概念一出来，大家都会有点害怕，因为你不知道会怎么样，不知道该怎么办。
我觉得市场对这种长期服务公寓Service Apartment的反应怎么样，其实就是一种赌注。赌的话，你得尽量压低成本。所以有时候他们不会出很高的价买地，或者根本就不想买。对，就是这样。这是我们对这类地块观察到的情况。其实不止这一块，之前Upper Thomson那边也有一块地出来，是在Parcle A区，第一块推出的。我们就想，为什么只有Parcle B呢？
B是从A那边开始
的。对，A那边没人建那个。是的，因为这是个新概念。大家说，如果你看真的有价值，可能服务式公寓还是有需求的，因为人们期望在那里租房。至于Spring Leaf，那边租短期的人不多，不是那种常见的短租地方。通常短租的是那些来这边待一段时间的专业人士，他们可能会短租。
所以对开发商来说，这真的是一个全新的概念，因为SpringLeaf那边你知道的，只有店屋、自然景观、还有Prata和一些其他的东西。所以那个项目，我完全不会去碰，因为压根不值得冒那个险。这个是需要注意的。还有这个很有趣的Zion Parcle A，好吧，情况也是一样的。
如果你有商业部分或者服务式公寓部分，或者其他不能出售的东西，你得把这个跟其他商业部分，还有那个不能卖的早教中心都算进去。所以实际可售的住宅面积只有63,461平方米，你把这个加进去。实际的盈亏平衡点大概是2819，按Harmonisation面积算大概是每平方英尺3000块，也就是说按10%的利润率大概是每平方英尺3311块。所以那些觉得“哇，好便宜，等一等再说”的人，可能得三思了，看起来没那么简单。
实际的盈亏平衡价很便宜，就像Park Town的盈亏平衡价，但那是假盈亏平衡，是假的盈亏平衡。网上看到这种信息有点误导，不过也能理解，毕竟可能想推出低价，因为这是CCR，他们可能想考虑成本，可能会把价格定得接近盈亏平衡点，甚至低于盈亏平衡点，实际上是为了吸引人买。
Zion Road B
然后呢，当然还有Parcel B。
路段B的盈亏平衡点大概是2229。这个项目纯粹是住宅，所以610套单位里没有服务式公寓的长期租赁部分，这也是为什么你会看到它有两个区块，而不是一个区块。土地溢价率大约比A区高出8.49%，这也是因为没有服务式公寓的缘故。你可以理解为，如果没有服务式公寓的话，就是这样。
公寓更像是做买卖，你懂的，我清理我的单元，算清财务和现金流，然后再买一个来做买卖。但服务式公寓的话，我的现金流被绑住了，不能卖那部分，只能靠租金来赚点钱。
所以你看Parcle B 回本价其实出乎意料地低，实际上比起类似的Pacle A要稍微高一点，但差别也不大。
纯住宅区。所以加上10%的利润率，20%的利润率，我觉得大概是2800，2700,2800，这个数字可能会是新盘的起价，或者还可能更高，表现不错。是的。目前CCR市场有一个新盘的推出价格。
Holland Village
好的。接下来是今年CCR市场最后一块地。是的，可以说是定了个新标杆，稳住在3000。我们有Holland Drive residences。好，这块地价格又一次出奇地低。
好的，谢天谢地这是个反应。所以我们得按比例算一下每平方英尺的 平衡价格在 2203。好，如果看15%的利润率，大概是2700，2800。我觉得还挺不错的。他们可能会在CCR区域以2800、2900左右的价格推出，但其实他们完全可以接受2700，2800的价格。
你也可以看看这个区域，有三个开发商，Holy Development、Interpret 和 Japura Development Power Limited。Holy 是.也就是Capital Land，基本上是这样。没错。他们实际上拿下了这块地，就在旁边，我们这边有Holland Village的住宅区，已经推出了。有些部分到现在已经全部卖完了。这就是他们参考的标准，如果他们推出的价格比较低，我们可以预见价格可能会有所波动，因为Holland Village的位置比Marina区更有吸引力。嗯，我觉得这些就是未来要关注的。
地块。我知道还有很多其他小型精品项目，但我觉得这些才是主要的，不是那种只有20到40套的。这些至少都有200套，是2025年即将推出的项目。
