# 滨海湾390套＋乌节路110套，谁会成为下一块“地王”？

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Published: 2026-10-01
Source: 狮城新闻

滨海湾＋乌节路两幅黄金地段GLS推出，未来预计新增约500套住宅



 

新加坡核心地段又有两幅住宅用地正式进入市场。



 

市区重建局（URA）于8月13日，在\*\*2026年下半年政府售地计划（2H2026 GLS Programme）\*\*下正式推出两幅住宅地段招标。



 

其中一幅位于Marina Gardens Lane，预计可兴建约390套住宅；另一幅则位于Orchard Boulevard，预计可提供约110套住宅。



 

两幅土地分别位于Marina South以及传统黄金第10区，虽然规模和产品定位不同，但都属于市场高度关注的核心地段。



 

尤其是在One Marina Gardens及UpperHouse at Orchard Boulevard取得不错销售表现之后，这两幅土地最终能够吸引多少发展商竞标，以及成交地价能够达到什么水平，都值得关注。



 

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Marina Gardens Lane：Marina South第三幅住宅用地



 

首先来看Marina Gardens Lane。



 

这幅土地规划用途为住宅兼首层商业用途，占地约6,007平方米（64,659平方英尺），最高总楼面面积（GFA）可达到33,642平方米，预计能够兴建约390套住宅。



 

这也是未来Marina South新社区推出的第三幅土地。



 

Marina South未来将被规划成为一个集住宅、商业、可持续发展及社区生活于一体的全新综合区域。



 

地理位置上，项目邻近Gardens by the Bay（滨海湾花园），同时靠近未来的大型健康休闲项目Therme Singapore。



 

随着整个区域逐步成形，Marina South也正在成为新加坡未来最值得关注的新兴市中心住宅区之一。



 

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One Marina Gardens销售表现，为发展商增加信心



 

Huttons Asia首席执行官叶润明指出，市场对于Marina South这一全新住宅区的需求已经得到验证。



 

作为该区首个推出的私人住宅项目，One Marina Gardens自2025年4月开盘以来，已经售出超过70%的单位。



 

One Marina Gardens的销售表现具有一定参考意义，因为在一个全新的住宅区开发初期，买家往往需要承担周边配套尚未完全成熟的不确定性。



 

如今首个项目已经取得不错的销售成绩，市场对于Marina South真实买家需求也有了更清晰的判断，这或将增强发展商竞投新地块的信心。



 

地铁直通＋首层商业，解决新社区初期配套不足



 

最新推出的Marina Gardens Lane地块未来将设有首层零售空间，并拥有地下通道直接连接Marina South MRT Station。



 

未来居民可通过Thomson-East Coast Line快速前往CBD及新加坡其他区域。未来项目预计将提供约150平方米商业空间，可引入便利零售及日常服务。



 

这一点对于Marina South尤其重要。由于整个区域目前仍处于发展初期，附近成熟生活配套相对有限，因此项目自带商业空间，可以提高居民日常生活便利度，也有助于提升项目对买家的吸引力。



 

部分单位或拥有Gardens by the Bay无遮挡景观



 

这幅土地最大的吸引力之一就是地段本身，未来部分住宅有机会享有Gardens by the Bay的无遮挡景观。



 

同时，项目邻近Marina Bay Financial Centre、CBD以及Marina Bay Sands，意味着未来居民不仅住在核心商业区附近，也处于新加坡最重要的旅游、娱乐及生活方式目的地之一。



 

对于在CBD及Marina Bay工作的专业人士而言，项目拥有相当明显的通勤优势。



 

不过，这个地段也存在一个潜在短板：周边学校较少。因此，对于以孩子教育资源为主要置业考量的家庭来说，吸引力可能相对有限。



 

上一幅地卖$1,402 psf ppr，这一次会卖多少？



 

市场自然也非常关注最新地块最终能够拍出什么价格。



 

相邻的首幅Marina Gardens Lane土地，于2023年7月以10.34亿新元成交，相当于：S$1,402 psf ppr



 

该地块后来发展成为拥有937套住宅的One Marina Gardens。



 

在One Marina Gardens取得70.5%销售率后，市场已经能够更准确判断这一带的实际购买需求，因此发展商对于最新地块的出价可能更具信心。



 

根据土地规划条件，未来项目既可以设计成一栋高层住宅，也可以采用一栋较高住宅塔楼搭配一栋较低楼栋的形式。



 

如果采用后一种设计，较高楼栋的住宅由于拥有滨水地段及更好的景观条件，有机会获得较强买家需求。



 

各机构对Marina South地价预测出现明显差异



 

不过，对于最终地价，各大房地产机构的预测存在一定差异。市场预计出价介于S$1,350至S$1,450 psf ppr，最高地价或可达S$1,550至S$1,650 psf ppr。



 

值得注意的是，根据招标文件，中标发展商还必须支付403,704新元以及相关GST，作为Marina Bay电力变电站建设费用的一部分。



 

发展商会不会开始更加谨慎？



 

另一个值得观察的因素，是未来土地供应选择正在增加。



 

此前附近的Marina Gardens Crescent地块仅收到一份投标，但由于URA认为出价过低，因此最终没有批出土地。



 

该地块后来被转入Reserve List，目前仍可接受发展商申请。



 

与此同时，随着大型集体出售（En Bloc）项目的额外买家印花税期限近期获得延长，未来可能有更多项目尝试集体出售。



 

这意味着发展商除了GLS之外，可能拥有更多补充土地储备的选择。当土地选择增加，发展商未来在购买土地时也可能变得更加挑剔。



 

Marina Gardens Lane地块招标将在2026年10月15日中午12时截止。



 

Orchard Boulevard：仅110套的小型黄金地段住宅项目



 

另一幅土地位于Orchard Boulevard。与Marina South相比，这幅地块规模明显更小。



 

项目位于黄金第10区（District 10），规划为纯住宅用途，占地约3,438平方米，最高总楼面面积约9,627平方米，预计仅能兴建约：110套住宅



 

也正因为规模较小，这幅地可能成为本轮GLS中相当受发展商关注的一块核心区土地。



 

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UpperHouse销售82.1%，证明Orchard Boulevard仍有需求



 

这幅土地可能引起发展商兴趣的重要原因之一，就是附近新盘已经证明了买家需求。



 

同样位于Orchard Boulevard的UpperHouse at Orchard Boulevard，推出约一年后已经售出超过八成单位。



 

对于通常销售周期较长的核心中央区（CCR）项目而言，这样的销售速度相当突出。这说明Orchard Boulevard一带的买家需求依然稳健。



 

近期多个CCR新盘的销售表现，都显示核心区住宅需求仍具有一定动能。



 

CCR未售库存降至近年低位



 

另一个值得关注的数据，是CCR的未售新房库存正在下降。



 

根据数据：2025年第一季度，CCR未售住宅曾达到8,419套。



 

到了2026年第二季度，则下降至：5,504套。这也是自2025年第一季度高点以来的最低水平。



 

随着库存逐渐被市场吸收，发展商未来可能需要补充新的核心区豪宅土地储备。



 

这可能是Orchard Boulevard最后几块住宅地之一



 

这幅土地可能是Orchard Boulevard沿线最后几幅住宅地块之一。项目同时位于高端住宅云集的Cuscaden豪宅区，周围拥有众多顶级私人住宅。



 

因此，它同时具备两个非常重要的特点：黄金地段的稀缺性，以及相对较小的开发规模。



 

较小的土地规模意味着整体地价金额不会像大型GLS项目那么高，这可能为部分中型或精品发展商提供进入CCR豪宅市场的机会。



 

上一幅Orchard Boulevard地价为$1,617 psf ppr



 

上一幅Orchard Boulevard GLS土地在2024年2月结束招标时，共吸引4组竞标者。最终成交价为4.283亿新元，相当于S$1,617 psf ppr。



 

最新地块除了靠近Orchard Road核心商业及购物区，周边还有大量国际品牌、餐饮场所以及甲级写字楼。



 

因此，对于喜欢高便利度都市生活的买家而言，项目具备明显吸引力。



 

附近大量国际企业及Grade A办公楼，也有望带来外籍人士租赁需求，从而提高项目对投资者的吸引力。



 

最新地价最高会不会突破$2,000 psf ppr？



 

由于Orchard Planning Area的政府住宅用地相当稀缺，各大机构普遍认为这幅土地会获得发展商关注。



 

市场预计地价可能落在S$1,650至S$1,700 psf ppr区间，最高可能达到S$1,950至S$2,050 psf ppr。相当于总地价约2.021亿至2.124亿新元。



 

如果最终落在这一范围，其总地价甚至可能成为近年来黄金CCR GLS项目中相对较低的土地总价之一。



 

作为比较，Handy Road地块，也就是如今的Haus on Handy，在2018年以约2.122亿新元成交。



 

小地块，可能反而成为发展商争抢的优势



 

虽然Orchard Boulevard属于顶级黄金地段，但由于仅能兴建约110套住宅，发展商所需投入的总资本相对可控。



 

这种规模对于中型及精品发展商而言可能尤其具有吸引力。对于发展商来说，这幅土地提供了一个以相对可接受的总价，在自己的开发履历中加入一个高端CCR项目的机会。



 

不过，项目也存在额外开发成本。根据土地招标条件，未来所有停车位都必须设置在地下停车场。相比地面或楼上停车设施，地下停车场的施工成本通常更高，因此发展商在计算最终投标价格时，也必须将这一因素纳入考虑。



 

Orchard Boulevard地块的招标将在：2026年10月29日中午12时截止。



 

总结：两幅土地，代表两种不同的核心区机会



 

这次URA同时推出Marina Gardens Lane和Orchard Boulevard两幅土地，其实代表了两种截然不同的发展机会。



 

Marina Gardens Lane预计提供约390套住宅，属于一个正在从零开始逐步成形的全新滨水社区。它最大的故事来自Marina South未来整体发展、地铁直连、滨海景观以及CBD就业圈。



 

Orchard Boulevard则只有约110套住宅，最大的价值来自传统District 10、Cuscaden豪宅区、土地供应稀缺以及Orchard Road成熟生活圈。



 

一个代表未来城市新区的成长潜力，一个代表传统黄金地段的稀缺价值。



 

而随着One Marina Gardens销售率突破70%、UpperHouse at Orchard Boulevard约一年售出82.1%，两个区域都已经出现较明确的买家需求。



 

接下来真正值得观察的，就是发展商愿意为这两幅土地付出怎样的价格。



 

尤其是Orchard Boulevard最终地价会停留在约S$1,700 psf ppr，还是可以突破S$2,000 psf ppr？



 

这不仅会决定未来项目的成本，也可能为下一轮Marina South与Orchard新盘的定价提供新的参考指标。





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