# 刚刚！利率又降了！跌到这个数！外媒疯传：新加坡房市又要降温

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Published: 2025-01-09
Source: 狮城新闻

**最近，新加坡金融市场，又有一个重要风向标有变动！**

这个星期一，新加坡金管局公布了新加坡基准利率。**三个月新元隔夜利率（SORA）上星期五跌至2.9962%。**

自2023年1月以来，三个月SORA很罕见地掉到3以下。

**对于整个新加坡想要买房的人来说，这个风向标的改变意义重大，将直接决定贷款买房是更贵还是更便宜了！** 

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图源：MAS

**新加坡房贷利率新变动！降了吗？** 

事实上，三个月SORA和我们的生活息息相关。就连银行定存利率，也和它有着说不清道不明的关系。

一月最新的一期银行定存利率，平均下来比上个月降低了不少： 

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*图源：海峡时报*

**不过，它最知名的功能，还是作为本地房贷和商业利率的主要参照利率**，浮动利率房贷都和它挂钩，固定利率房贷在锁定期过后，不少也和三个月SORA挂钩。

自从去年9月以来，美联储三度降息，新加坡的三个月SORA也一路下滑，从3.5%左右跌到现在的水平。

**不过，对于买房者来说，似乎新加坡各大银行并未立即对三个月SORA的下跌做出相应反应。新加坡房贷利率有降有升，需要买房者仔细明辨。** ***（\*以下是新私宅的新贷款利率，数据来自redbrick.sg）*** 

**01** **中国银行**

BOC

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**最佳固定利率类型：3年固定利率**

利率详情：

**第1年2.45%（固定），第2年2.45%（固定），第3年2.45%（固定）**

之后利率为（三个月SORA+1.00%）。

**02** **渣打银行**

Standard Chartered

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**最佳固定利率类型：2年固定利率**

利率详情：

**第1年2.70%（固定）；第2年2.70%（固定）**

第三年（三个月SORA+0.55%），第4年（三个月SORA+0.60%），之后（三个月SORA+1.00%）

**03** **联昌银行**

CIMB

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**最佳固定利率类型：三个SORA利率配套**

利率详情：

****第1年三个月SORA+0.45%（目前是3.52%）**；第2年三个月SORA+0.45%；**第3三个月SORA+0.45%；****

之后三年为（三个月SORA+1.00%）

**04** **印度国家银行**

State Bank of India

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**最佳固定利率类型：2年固定利率**

利率详情：

**第1年2.55%（固定）；2年2.55%（固定）**

之后为（三个月SORA+1.00%）

**05** **星展银行**

DBS

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**最佳固定利率类型：2年固定利率**

利率详情：

**第1年2.60%（固定）；第2年2.60%（固定）**

之后为（三个月SORA+1.00%）

**06** **马来西亚兴业银行**

RHB

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**最佳固定利率类型：1年固定利率**

利率详情：

**第1年2.85%（固定）；第2年（三个月SORA+0.60%），第3年（三个月SORA+0.65%）**

之后为（三个月SORA+1.00%）

**07** **丰隆金融**

Hong Leong Finance

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**最佳固定利率类型：2年固定利率**

利率详情：

**第1年2.55%（固定）；第2年2.55%（固定）**

之后几年利率为银行通盘利率的4.04%

**08** **华侨银行**

OCBC

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**最佳固定利率类型：3年固定利率**

利率详情：

**第1年3.00%（固定）；第2年3.00%（固定）；第3年3.00%（固定）**

之后为（三个月SORA+1.00%）

**09** **马来亚银行**

Maybank

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**最佳固定利率类型：2年固定利率**

利率详情：

**第1年2.98%（固定）；第2年为（1个月SORA+0.5%=3.46%）**

之后为（一个月SORA+3.00%）

**10** **汇丰银行**

HSBC

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**最佳固定利率类型：2年固定利率**

利率详情：

**第1年2.65%（固定）；第2年2.65%（固定）**

之后为（一个月SORA+1.00%）

**11** **花旗银行**

Citibank

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**最佳固定利率类型：2年固定利率**

利率详情：

**第1年3.00%（固定）；第2年3.00%（固定）**

之后为（三个月SORA+1.00%）

**可以看到的是，有些银行目前提供的房贷利率，甚至比三个月SORA还要低。** 椰子的一位朋友最近也分享说，自己原本和银行签订的房贷浮动利率配套，利率从之前的4.5%降到了3.75%了！

所以，椰友们，如果你们最近有购房计划，不妨去向这些银行咨询，少还点利息用来应对高物价不香吗？ 

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*图源：CNA*

**新一轮房市降温措施临近？** 

近几年，如果有关注新加坡楼市的小伙伴，可能都会发现它离不开一个“涨”字。

**最近，新加坡市区重建局公布了真实数据显示，新加坡私宅2024年全年价格涨幅为3.9%。但是，这已经是自2022年来，涨幅最低的一年了......（前两年分别为8.6%和6.8%）** 

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*图源：南华早报*

**展望今年，一些房地产从业人员则表示，2025年，新加坡私宅价格依旧会疯涨，可能会来到7%。**

橙易集团（OrangeTee Group）分析师称，2025年新加坡能够完工或者取得临时入伙证的私宅会更少，特别是市区外的需求不减，供应可能更不上，进而推高房价。 

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*来源：早报*

看完私宅咱再来看看组屋。新加坡建屋局1月2日也发布预估数据，显示2024年全年的组屋转售价同比涨9.6％，比前年的4.9％多出近一倍，但低于2022年的10.4％和2021年的12.7％。

**所以，肉眼可见的，房价上涨可能还会是未来一段时间的主基调。** **对此，网传新加坡政府又会开始新一轮的房屋降温措施。这个消息还得到了新加坡本地媒体《联合早报》的转载。** 

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*来源：早报* 

援引国际知名金融服务公司摩根士丹利（Morgan Stanley）的说法，部分投资者在新项目交房前急于购买并套现，这提高了新加坡政府出台更多政策以降温的可能性。

**另外，巴克莱银行和花旗银行早前也纷纷预测，因为2025年是大选年，所以为了保证新加坡住房这个受人关注的民生资产依旧是“人民可负担的”，不排除政府调整房屋政策的可能性。**

**如果出台新政策，措施“更可能涉及提高卖方印花税”，而非专注于买方。这将更有效地抑制投机性买盘。**

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*图源：路透社*

事实上，过去几年，为了控制新加坡房价，新加坡政府已经操碎了心。

他们做出了三轮降温调控，将原本热钱涌入房地产市场的情况遏制了一些：

**第一次：2022年9月**

这一轮房屋降温重点，分为以下三个部分：

***1）房贷的中期利率下限调高0.5%，优惠贷款利率维持2.6%不变;***

***2）贷款与估值比率（LTV）从原有的85％降低到80%;***

***3）私宅业主在卖掉私宅后，得经过15个月的等待期才可购买转售组屋；***

其中，第三点对新加坡楼市影响最大。之前，私宅业主可以在卖房后无缝衔接购买组屋，新规下就不能再这么做了。

这对于当时已经日渐火热的转售组屋市场“浇下了一盆冷水”。

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**第二次：2023年4月**

这或许是我们最熟知的一次房屋降温措施了。**因为，从这一天起，所有外国人买房，在新加坡买房要交的额外买方印花税，直接翻倍从30%涨到了60%！**

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*图源：新加坡国家发展部*

很多不住在新加坡的人，可能对这个额外买方印花税没有什么概念。

简单点说，它是由购买或收购住宅物业（包括住宅用地）的人士支付的额外税，总额以房产的购买价和市场价值两者之间取较高者为准。**如果要想在新加坡买个价值100万新币的单位，就得至少先交60万新币的税！**

再加上其他要交的房产税Property Tax，以及买方印花税BSD......外国人在新加坡买房钱包不够鼓，以前还能咬咬牙买，之后想都别想了！（如果是那种上亿身家的富豪当椰子没说）

**所以，自打那以后，外国“炒房投资团”几乎就在新加坡消失匿迹了，只剩下那些在新加坡有自住刚需需求的人才会继续买房。**

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*图源：Business Times*

**第三次：2024年8月**

这一天深夜公布的最新组屋降温措施，主要有2项调整：

*1）降低贷款与估值比率顶限（LTV顶限）*

*2）提高首购族的津贴*

最重要的一点是，LTV顶限从80%降到到75%。贷款与估值比率顶限指的是，买家在购买组屋时可从建屋发展局贷款的最高金额。**下调LTV顶限意味着，买房贷款金额变少，在首期付款时要用现金或公积金多支付5%。**

举个例子：↓

之前购买一套50万新的组屋，之前最多可贷款40万新，只需支付10万新，而新政生效后，最多能贷款37.5万新，需要支付12.5万新。仅一天之差，就需要多支付2.5万新。

以此类推，房子越贵差额越大！买方在购买组屋时也需要更加谨慎。

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事实上，当局出台这项政策目的之一，就是为了稳住组屋转售价。

而下调LTV顶限，就是为了鼓励购屋者谨慎贷款，同时抑制有能力的购屋者以高价购屋的现象，以此稳定组屋转售市场，鼓励大家谨慎贷款，让中低收入的首次购屋者更负担得起组屋。

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可以看到，2022-2024年，每一年新加坡都要对楼市下手。**而且，每次都是在深夜发公告，根本不给市场反应利用时间差“薅羊毛”的机会。**

**而且，政府一年内推出两轮或更多降温措施并不是没有开过先河。**例如在2010年2月和8月调整卖方印花税（SSD）和房贷贷款与估值比率，以及在2013年一连三次出手，限制买家的房贷款额和期限等。

所以，如果新加坡房价继续涨下去的话，或许情况真的会跟摩根士丹利说的一样了......