# 全球楼市泡沫风险下降？本地住房市场达公允价

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Published: 2023-09-24
Source: 狮城新闻

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物价和房贷利率高涨促使全球房价下滑，房地产市场泡沫风险也下降，今年只有两座城市的住房市场可能出现泡沫，比去年少了七座，而新加坡的房价也稍微回稳。

根据瑞士银行在星期三（9月20日）发布的《2023年全球房地产泡沫指数》（Global Real Estate Bubble）报告，新加坡楼市的泡沫指数为0.47，属于公允价，在参与调查的25座主要城市中排第19。去年泡沫风险高的市场较多，本地楼市去年的指数为0.5，市场略被高估，排位第21。

报告指出，新加坡住房供应跟不上本地买家和国际买家自2018年开始上升的需求，实际价格至今已上升15%，即使管制条例收紧。本地住房的租金在这段期间大涨大约40%。不过，从整体来看，本地住房市场已达公允价。

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若以所有25座城市的整体表现来看，实际房价从2022年中至2023年中平均下滑5%，而且价格预料会继续下跌。

虽然人们的收入因为通胀而有所升高，房价也出现回调，但跌幅不大，许多人还是买不起房子。一名技术员工能负担得起的平均住房面积，仍比冠病疫情前少了40%。若房贷利率维持在现有的较高水平，实际房价有望继续下行。

不过，一些城市的房地产市场却出现增长苗头，尤其是欧洲市中心，而新住房供应减少可能推高价格。

住房需求不断积累，一旦家庭的经济条件改善，房价可能回弹。

苏黎世东京面对住房泡沫风险

今年面对住房泡沫风险的两座城市是苏黎世和东京。去年属于同一组别的多伦多、法兰克福、慕尼黑、香港、温哥华、阿姆斯特丹和特拉维夫今年已脱离了风险组别，下降到“高估”组别。迈阿密、日内瓦、洛杉矶、伦敦、斯德哥尔摩、巴黎和雪梨，市场依然处于被高估的情况。

苏黎世的自住型住房的名义价格现在比10年前高出超过50%。越来越多高薪买家进场以及超低房贷利率支撑房价上升，涨势并未因为贷款成本上升而放缓。

东京的住房市场严重失衡，从20年前的“低于估价”上升到出现泡沫风险的水平。在有利的贷款条件和人口增长的推动下，东京的房价连续上升20多年，与其他日本地区脱钩。

香港房价近期下降7%

值得注意的是多年来面对泡沫风险的香港市场近年来的表现。

香港实际房价自2003年至2018年之间上翻三倍，当时的港人薪金停止上涨，经过通胀调整的房租上涨50%。可是房价在2022年中至2023年中下降7%，经过通胀调整的房价回落到2017年的水平。

当地人口在过去的四个季度逐渐回流，家庭贷款回稳，租金也保持不变。不过，贷款利率上升，而且中国大陆的经济复苏步伐缓慢，抑制香港的住房需求。住房供应增加，意味着住房市场接下来会依旧疲弱。

伦敦房价萎靡不振，当地房价自2016年英国脱欧以来便一路下滑。尽管市场出现结构性供应短缺，房价仍然低于全国平均。在缺乏国际需求的强力推动下，房价会继续面对下滑压力，因为当地人的住房负担能力因为高贷款利率而下跌至2007年的新低。

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