# 观点：共居年代市场一房难求？楼市降温前的暗潮涌动 URL: https://www.shicheng.news/v/eqWm3 Published: 2022-10-11 Source: 狮城新闻 **共居年代市场一房难求？** ![观点：共居年代市场一房难求？楼市降温前的暗潮涌动](https://www.shicheng.news/images/image/1707/17073248.avif?1679362550) 由马新公司总裁陈碧敏和博纳产业总裁伊斯迈等本地房地产瞩目人物投资成立的The Assembly Place，这几年增长十分快速，已从创立初期的六个客房，发展成如今的850个，并计划下月将客房总数增至1000个。（The Assembly Place提供） **自我国边境重开后，有更多外籍人士回到本地工作和求学，加上现在年轻人向往拥有个人空间，选择在外租房，促使共享居住空间需求激增三成，甚至出现供不应求的情况。投身共享居住空间的业者也从2018年的至少八个，增至如今的至少18个。** ![观点：共居年代市场一房难求？楼市降温前的暗潮涌动](https://www.shicheng.news/images/image/1707/17073249.avif?1679362549) Coliwoo是本地上市公司贤能集团旗下共居品牌。冠病疫情暴发以来，公司平均出租率从之前的约95％，升至如今的97％（Coliwoo提供照片） 自冠病疫情暴发以来，本地共享居住空间业者Coliwoo的资深区域营销经理庄晴莹工作十分忙碌，因为她公司每周平均收到800多个租房询问，平均出租率从疫情前的约95％，升至如今的97％，许多租户经常还一房难求。 她接受《联合早报》访问时说，疫情期间，共享居住空间的需求很高，因为它们提供较短期且灵活的租赁条款，符合一些想回国但不确定边境何时重开的外籍人士需要。此外，一些住宅项目施工延期也造成许多家庭对临时住房安排需求增加。 她说：“疫情后，由于租赁市场供应短缺的关系，共享居住领域持续强劲增长，并有更多新业者和运营模式崛起。如果考虑到租金下来可能继续上涨，一般租房又须签下一至两年长租约，以及与房产中介打交道等麻烦事，共享居住空间显然更受青睐。” 根据房地产网站99.co和新加坡房地产联合交易网（SRX）最新数据，本地私宅租金连续20个月上涨，8月份环比上升3.2％。分析师预计，由于住房供应有限，仍难以满足需求，私宅租金会持续升高。 Coliwoo是本地上市公司贤能集团（LHN）旗下共居品牌，创立于2019年，虽然至今不过三年，却已经营12个物业的超过1600个客房，包括结合共享居住空间概念的酒店。 所谓“共享居住”（co-living），即租户只租下公寓或酒店的单间卧室，其他地区则属于共用设施，一般上有厨房、客厅、茶水间／厨房、卫浴等，有些甚至有休闲区、健身房或阅读室。为了拉近租户之间关系和提升居住体验，许多共享住宅每月还会举办派对、烹饪班等各种社群活动。 这种租房概念约从2017年开始，如今越来越受欢迎，特别是专业单身人士、年轻创业者和经常游走于各城市的自由工作者。相对于传统租房，共享生活空间除了价格较便宜，也提供很好的社交环境与氛围。另外，共享生活空间租金通常包含定期客房打扫和各种水电、杂费等，甚至包括衣物送洗。对于不擅打理居住环境的千禧一代来说，是一大便利之处。 受访业者指出，越来越多外籍人士回到本地工作和求学，加上国人对共居的接受度提高，今年的需求增加三成，甚至出现供不应求的情况。 ****|** 负担能力及灵活生活安排推动对共居空间需求** 本地共享居住空间领域竞争也更激烈，从2018年至少八个业者，如今估计增加到至少18个。这当中有大型住宿业者雅诗阁（Ascott）的LYF、红杉资本（Sequoia Capital）与日本三菱地产（Mitsubishi Estate）支持的Hmlet、由马新公司（M+S）总裁陈碧敏和博纳产业（PropNex）总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）等本地房地产瞩目人物投资的The Assembly Place、由多个创投基金支持的Dash Living、吉宝置业（Keppel Land）参与投资的Cove，以及专以店屋居住为主的Figment等。 谈起共享居住空间的火热趋势，高力（Colliers）咨询与顾问部总监佐纳丹（Jonathan Denis-Jacob）说：“负担能力是共享居住空间需求上扬的主要动力，此外，人们对灵活生活安排的需求也越来越大。共享居住空间提供较短租期，对自由职业者是一大吸引力。” 仲量联行（JLL）新加坡研究与咨询部高级董事王德辉则认为，现在年轻人搬到外头独居的风气越来越盛，共享居住概念恰好吸引这群人。“共享居住领域如今发展更成熟，无论是年轻人或外籍人士，都被这种生活概念吸引。它现在也成了传统出租房屋的另一个可行替代方案。” 根据PropertyGuru一项调查显示，54％的年轻国人有意买新房子以享有更多个人空间，不少年轻人却倾向于租房。当被问及为什么选择租房而非买房时，66％表示房价太高、储蓄不够是首要原因。 接近四分之一的年轻国人说，现阶段的房价太高，因此选择存钱而不买房。一些人有兴趣考虑其他选项如租金较便宜的共享居住空间。 国家发展部长李智陞本月在国会发言时也说，共享居住空间受到更多年轻新加坡人的欢迎，政府会继续收集民意，探讨如何提供更多住屋类型，更好地满足不同群体的需求。 ****|** 看好本地共居市场业者持续扩大规模** 随着需求越来越强劲，共享生活领域近来有不少新动向。例如Coliwoo于8月在芽笼路开设了第八个物业。5月，雅诗阁开设了位于花拉公园的lyf Farrer Park，这是lyf品牌在新加坡的第三个物业。同月，Dash Living在本地开设了它的首批两个独立物业。 此外，这个领域也出现一些合并交易。今年4月，The Assembly Place收购了韩国共享生活空间品牌The Commontown在新加坡约120个客房。同月，Hmlet宣布与欧洲共享生活Habyt合并，打造为全球拥有8000个客房的共居业者。 ![观点：共居年代市场一房难求？楼市降温前的暗潮涌动](https://www.shicheng.news/images/image/1707/17073250.avif?1679362549) Hmlet为本地共享居住领域的先行者，今年4月更宣布与欧洲共享生活Habyt合并， 进一步拓展公司规模。（Hmlet提供） Hmlet可说是本地共享居住领域的先行者，这家2016年创立的公司，在疫情时曾面对财务状况，裁退了两成人手，但现在公司疫后再迎春天。去年第四季度的查询和预订量环比增长35％，业务明显改善。 Hmlet总裁马卡拉奇维利（Giselle Makarachvili）受访时说：“疫情改变了许多人的消费行为，Hmlet是这些变化的受益者之一。像疫情推动的居家办公措施，让一些难以居家办公的本地人，毅然决定搬出去住。” 她透露，公司目前租户有四成是本地人，租用率和租金增长表现良好。她也说：“千禧一代租房者如今进入市场，对专人管理住宅需求持续提高。反之，传统租赁方式将逐渐成为过去式。” 创立于香港的Dash Living，约两年前进军本地，收购了共享房屋企业Easycity，扩张亚太区业务版图。 Dash Living新加坡总经理陈凯说，这两年公司急速增长，从两年前在本地有约200个单位，如今已增加三倍至超过800个单位。 ![观点：共居年代市场一房难求？楼市降温前的暗潮涌动](https://www.shicheng.news/images/image/1707/17073251.avif?1679362549) 创立于香港的Dash Living，约两年前进军新加坡，如今在本地拥有超过800个客房。 （Dash Living提供） 她说，防疫措施逐步放宽后，租户能积极参与共享居住空间的活动，共同打造更具活力的社区。“当然，边境重开意味着旅游业回弹，因此我们对这个行业的前景感到乐观，我们能乘势而上抓紧更多增长机遇。” 成立于2019年的The Assembly Place，这几年增长也十分惊人，从创立初期的六个客房，公司如今已有850个客房，并计划下月将客房总数增至1000个，在明年突破2500个客房的大关。 公司最近也进军酒店业，设立了共享居住酒店Hotel@ Mayo，并计划今年底开设更多这类型酒店。 The Assembly Place公司创始人兼总裁林英劼说：“我对共享居住空间领域发展充满信心，只要它能填补传统租赁市场的缺口，这个领域就会继续增长。” 不过他指出，如果共享居住空间竞争越来越激烈，市场或许会出现一些整合，实力较弱者可能被强大业者并吞。 世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究主管宋明蔚说，新加坡继续对外开放政策，吸引全球顶尖外国人才到本地居留，相信这将有利于共享生活领域。 ****|** 须提供更独特居住体验才可与传统租赁市场竞争** 不过她提醒有意投资者说，必须仔细考虑设立的地点，如靠近地铁、餐饮／购物、工作场地和休闲娱乐场所等，因为这些将是吸引租户、业务取得成功的主要因素。 此外，经营者也须提供具吸引力的设施和定期活动，为租户的互动和交流创造机会。 她说：“共享生活空间必须提供更负担得起的住房产品和独特居住体验，才可能与传统租赁市场竞争。” **楼市降温前的暗潮涌动？** ![观点：共居年代市场一房难求？楼市降温前的暗潮涌动](https://www.shicheng.news/images/image/1707/17073252.avif?1679362548) 楼市大好不是坏事，但房价上涨一旦偏离基本面，出现炒房或投机活动，甚至带动一些未经深思熟虑的买家跟风进场，必然会引起当局的“关注”。（王彦燕摄） **各地央行掀起新一波加息潮，预料接下来本地房贷利率也会再调高，人们对私宅的需求是否依然强劲？若房价继续上扬，谁还能确保不踩到房市底线？** 准备移民到我国的香港朋友最近向我抱怨，香港二手楼价跌跌不休，新加坡房价则节节上升。现在想把香港的房子卖掉，把资金转到本地置业，却因“低卖高买”的心理作祟，始终下不了手。 香港房价向来比我国高出许多，即便如今两地房价走势两极化，把香港小房子卖了，也还能在本地买较大的房子。这名香港朋友也明白这一点，但不想在低价时变卖房子是人之常情。他更担心的是，香港楼价会继续跌，本地楼价会持续涨。如果现在不出手，到头来会不会两头不着岸？ 香港楼市经历10多年的大牛市后，近来楼价出现下跌。根据香港中原城市领先指数，7月份楼价月比下跌1.6%，年比更跌了7.3%，回落至两年半前的水平。分析师预测，今年接下来几个月，当地楼价可能会再跌10%。 相对于香港楼市的冷飕飕，我国楼市就显得一片阳光灿烂。当香港房地产界人士在讨论港府应否为降温措施“减辣”时，本地业者却为“政府可能再为楼市降温”的传闻而绷紧神经。 ****|** 降温措施频传房地产业者绷紧神经** 从社交媒体散播出来的新一轮降温措施来袭的传闻，在市场以讹传讹。虽然今年“夏季”的私宅市场，跟天气一样炎热，业者却担心突如其来的狂风骤雨。 6月底，即便本地三大银行开始调高房贷利率，也难敌私宅的火红需求。7月间，宏茂桥1道推出372个单位的Amo Residence，首日发售就卖出98%的单位，顶楼一单位还以600万元天价成交。 最令人惊讶的是，它让市场见证首个大众化私宅项目，还是位于中央区以外的地区，跨过2000元尺价。 上一轮的降温措施在去年12月无预警空降，其中针对私宅市场的措施就包括调高额外买方印花税，以及收紧总偿债比率。没想到才过了一两季，降温药力就似乎失效了。 今年第二季的私宅市场表现异常亮眼，几乎所有新推出的大型项目，如丽福苑（LIV＠MB）和鑫丽嘉园（Piccadilly Grand）都在开盘日售出大部分单位，推动该季房价环比上涨3.5%，涨幅是第一季0.7%的五倍。 这段期间新项目销售报捷，但不仅没有让业者群情鼓舞，反而还可能让他们心神不宁。一些相熟的业者不讳言，项目热销都不敢太过张扬，担心任何振奋的市场反应，都可能触及政府再次出招降温的底线。 对于这条底线，政府曾多次强调，实施降温措施是为了预防出现房市过热现象，确保房价不会偏离经济基本面，让国人继续负担得起基本房屋需要。 问题是，房市距离底线到底有多近？ 因此，在新一轮降温措施即将来临的阴影下，手上还有未推出项目或未售出单位的发展商备感压力，有意进场的买家也举旗不定，大家都像热锅上的蚂蚁般，一些有心人偏偏乘机散播谣言。 8月初开始的中元节（农历七月），可说是房市一年中的非官方中场休息时段，这个月份一般都少有新项目推出，看房买楼的人也相对减少。 当举国上下正准备欢度国庆日，市场上就开始疯传政府即将推出降温措施，甚至传言李显龙总理会在群众大会的演讲中宣布。结果，庆典圆满落幕了，总理的演讲也结束了，降温措施传闻原来只是虚惊一场。 中元节一过，市场上多个蓄势待发的新私宅项目，都迫不及待地赶在市场“被降温”前面市。打头阵的是位于勿洛中心、拥有158个单位的Sky Eden@Bedok，8月底开始让公众预览，准备在两个星期后的9月10日开盘。 在这个项目开始预览的同一个星期，不知是巧合还是安排好的，新加坡土地管理局和市区重建局各自在相隔一天给发展商发出通告。虽然两份通告内容有别，但却有异曲同工之妙，都是对发展商未来的发展成本和项目可行性有影响。 前者是有关更新剩余地段的费用框架，基本上发展商在购买剩余地段和毗邻地段合并时，费用将有所上调。 后者则通知，数个政府单位为总楼面面积（GFA）的定义进行统一，而统一后和现有的总楼面面积相比，发展商的可售面积可能减少，所得利润也因此受影响。结果这些通告的内容也被人解读为针对发展商的“降温措施”。 不知是受通告的影响，还是为了抓紧时机，Sky Eden@Bedok的发展商突然宣布将项目开盘日提前三日，导致买家和经纪陷入一片慌乱。 同一时间，市场又开始传出当时刚开始预览的新项目曲水伦庭（Lentor Modern）也准备把开盘日挪前一个星期，让整个楼市出现降温措施即将来临的恐慌。最后，临时提前发售的Sky Eden@Bedok的销售业绩让人刮目相看，首日发售就卖出近八成单位，平均尺价破2000元，与之前的Amo Residence不相上下。 9月中，一直被市场看好的曲水伦庭也不负众望，首日就卖出超出八成单位。吊诡的是，发展商并没有公布售出单位的平均尺价，取而代之的是跨度颇大又没多大意义的尺价范围（1856元至2538元）。有市场人士笑称，这个项目的平均尺价可能破了Amo Residence的纪录，发展商不想张扬。 **| 高房价及强劲需求是经时间堆叠现象** 本地楼市大致上由自由市场操作，发展商承受的风险高，追求利润最大化，天经地义。只要有价有市，交易乃合情合理。 楼市频传捷报，发展商难免心虚作祟，觉得如果项目卖得太好，房价定得太高可能促使政府采取降温行动。其实，不管是高房价或强劲房屋需求，都需要一段时间堆叠，也并非一两个发展商所能造就的现象。在自由市场，只要供需协调，房价就能在合理的水平上上涨，人们也买得起房子。 楼市大好，有市有价，原本无可厚非，但房价上涨一旦偏离基本面，出现炒房或投机活动，甚至出现一些买家跟风进场，没考虑到本身长期供房的能力，必然会引起当局的“关注”，或出台新降温措施，缓一缓市场过热情况。 虽然目前新一轮降温措施只闻楼梯响，但发展商面对的成本压力不断加剧。上星期四（9月22日），政府宣布非有地住宅的土地增值费平均上调12.9%，这对发展商未来的新项目势必有一定的冲击。再加上美国联邦储备局宣布再加息75个基点，借贷成本更加昂贵了，对整个房地产业的影响极大。 各地央行掀起新一波加息潮，预料接下来本地房贷利率也会再调高，人们对私宅的需求是否依然强劲？若房价继续上扬，谁还能确保不踩到房市底线？ 楼市今年收获甚丰，但是否能平安过冬，大家拭目以待。