# 新加坡合登观点分享：私宅第四季度报告

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Published: 2023-02-24
Source: 狮城新闻

未售出的单位数量少和被压抑的需求支撑了2022年的价格增长。私人房地产价格在2022年上涨了8.6%。因为没有大型新的非有地住宅项目推出，2022年第四季度的价格增长放缓至0.4%。

**开发商销售**

2022年，房地产市场经历了有史以来最低的新房供应量。开发商仅推出了4,528个待售单位，不到2021年发售的10,496个单位的一半。

鉴于市场上未售出的单位数量为16,152套，买家缺乏选择。这比十年平均水平（2012-2021年）未售出的27,767套低了11,615套。因此，市场上存在大量被压抑的需求，每当有新项目启动时，样品房里人山人海已是司空见惯的景象。

2022年第二季度的前两个主要非有地项目——位于其他中央区（RCR）的鑫丽嘉园（Piccadilly Grand）和丽福苑（LIV @ MB）受到买家的欢迎，于发布当天售出超过70%的单位。

同样，在2022年第三季度，在中央区以外（OCR）推出的三个项目——AMO Residence、曲水伦庭（Lentor Modern）和Sky Eden@Bedok也得到了买家们热烈的反响。AMO Residence几乎售罄，而曲水伦庭（Lentor Modern）在推出当天大卖84%的单位。Sky Eden@Bedok在销售的第一天就售出了75%的单位。

尽管基准中位数价格超过每平方尺2,000新元且利率上升，但中央区以外（OCR）还是实现了亮眼的销量。反映了买家对私人住宅的需求和渴望，并且已经接受了新的价格标准。活跃的组屋转售市场为买家提供了充足的升级流动性。由于是阶段性付款的性质，利率上升并未抑制开发商的销量。第一次支付贷款为购买额度的5%，数额很小，一般是在一年后当地基完成时。

2022年，开发商售出7,099套，其中核心中央区（CCR）为1,896套，其他中央区（RCR）为2,732套，中央区以外（OCR）为2,471套。这比2021年低45.5%，是自2008年全球金融危机以来开发商的最低销售额。不过，考虑到开发商在2022年推出的待售单位数量也最少，这仍然是一组强劲的数字。下列表格1列出了2022年最畅销的十大项目。

**表格1：2022年十大最畅销项目**

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来源：市区重建局，合登研究（根据2023年1月27日下载的数据）

**图表1：开发商新楼盘销量** 

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来源：市区重建局开发商每月销售额，合登研究（截至2023年1月27日）

**转售市场**

2022年，随着新房市场基准价格的设定，转售价格开始回升。然而，利率上升和总尝债率（TDSR）收紧限制了买家的预算，同时限制了2022年的交易量。转售市场交易量为14,026套，比2021年下降29.7%。

**图表2：转售销量和价格**

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来源：市区重建局，合登研究（根据2023年1月27日下载的数据） **买家资料** 2022年，外国人的需求占4.3%。在新加坡购房的前五买家国籍是中国、马来西亚、印度、美国和印度尼西亚。 2022 年40.1%的交易价格低于150万新元，22.8%的交易价格在150万新元至200万新元之间，37.1%的交易价格高于200万新元。在2022年，本地公民占购买量的79.1%，永久居民和外国人分别占比16.1%和4.3%。 

**表格2：2022年对比价格区间和买家类型（所有销售类型）**

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来源：市区重建局，合登研究（根据2023年1月27日下载的数据）

**图表3：买家国籍对比（所有销售类型）** 

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来源：市区重建局，合登研究（根据2023年1月27日下载的数据） 

**执行共管公寓（EC）**

2022年第四季度有两个执行共管公寓发布，Copen Grand和Tenet。这两个项目在发布当天都取得了非常优异的销售成绩。Copen Grand在推出仅一个月后就售罄，而Tenet则在一个月后售出了超过93%的单位，执行共管公寓为组屋升级者提供了一个有吸引力的选择，人们升级到执行共管公寓的愿望非常强烈。此外，符合条件的买家可以选择延期付款计划，避免目前的高利率。因此，看到如此亮眼的结果也就不足为奇了。

2023年可能会在武吉巴督西大道8推出一个执行共管公寓。由于目前未售出的执行共管公寓单位库存非常低，这个项目应该会表现优异。

**市场展望**

根据预先估计，2022年新加坡经济同比增长3.8%，优于官方预测的3.5%。虽然政府预计新加坡将在2023年豁免经济衰退，但这在很大程度上取决于外部条件。

新房供应量将在2023年回升，估计有10,000至12,000套，分布在40个项目中。根据估算单位，20%在核心中央区，50%在中央区以外，30%在其他中央区。

景乐苑（Sceneca Residence）于2023年首次推出，在推出当天取得了不错的销售成绩，售出60%的单位。一居室单元的起步价为958,000新元；两居室133万新元起。现如今市场上已经很难找到低于100万新元的一居室。精明的买家意识到了这一点，并抢购了所有的一居室单元。两卧室已售罄，而且价位对组屋升级者来说是一个极具吸引力的切入点，价格定价介于150万至200万新元之间，很容易被买家接受。

自2022年9月以来，市场没有出现过大型项目的推出，2023年的市场方向存在一些不确定性。这一强劲的结果应该会消除人们对市场实力的疑虑，并为即将于2023年2月和3月推出的项目定下基调。

其他可能在 2023年2月和2023年3月推出的项目包括万景轩（Blossoms by the Park）、Gems Ville、Lentor Hill Residences、Tembusu Grand、顶丽峰（Terra Hill）、The Botany at Dairy Farm 和 The Continuum。

在中国放宽边境管制后，中国买家的询价和浏览量在1月份的最后两周有所回升。据说在过去两周，康邻豪庭（Klimt Cairnhill）和乌节三翠林（3 Orchard By-The-Park）的几个单位被中国买家买走了。2023年的房地产市场的豪宅部分将受益于中国买家的需求。

截至2022年底，市场未售出库存水平为16,152套，低于2017年第二季度低谷的16,929套。

在更多新楼盘推出的支持下，2023年的新销量可能在9,000到10,000套之间。土地价格一直稳定，这意味着市场不太可能看到基准价格。较高的建筑成本和较低的市场未售出供应量可能会在2023年增加高达5%的上行压力。