展望明年，辉立证券研究部高级投资分析师陈润雄认为，整个板块都将受益于美联储的暂停加息和预期中的降息。其中，浮动利率债务比例较高的信托，可能会从利率下降中受益最多。
（陈渊庄摄）| 图片来源：新加坡联合早报
受高利率环境影响，新加坡房地产投资信托（S-REIT）今年整体表现疲软。不过，11月起，这个板块已出现复苏迹象。分析师认为，随着利率见顶，房地产投资信托明年应继续向好。
根据房地产控股与发展指数（FTSE ST All-Share Real Estate Investment and Services Index），截至11月底，新加坡房地产投资信托下跌7.95%，表现不及新加坡海峡时报指数，后者跌5.5%。不过，单看11月，指数则上涨7%，优于海指0.17%的涨幅。
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泰源（TerraSeeds）技术分析培训主管王彬妮接受《联合早报》采访时说，高利率提高了房地产投资信托的营运成本，导致多数信托业绩下滑及派息减少。中国房地产暴雷，更让那些与之相关的信托，雪上加霜。
| 市场对S-REIT看法从“谨慎”转变为“乐观”
星展集团研究分析师王嘉怡和陈伟祥在上星期一（12月4日）的报告中说，随着美国联邦储备局宣布11月暂停加息，以及美联储官员上周会议上发出鸽派信息，市场对房地产投资信托走势的看法从“谨慎”转变为“乐观”。
银河—联昌国际（CGS-CIMB）分析师骆敏仪说，利率见顶意味着10年期债券与房地产投资信托之间的收益率利差将拉大，从而使信托在估值方面更具吸引力。此外，信托平均融资成本将改善，有利信托的业绩和股息。
展望明年，辉立证券研究部（Phillip Securities Research）高级投资分析师陈润雄认为，整个板块将受益于美联储的暂停加息，以及预期中的降息。其中，浮动利率债务比例较高的信托，可能会受益最多。此外，资产的增值收购和撤资带来的收益，以及资产再开发后提高经营业绩，也将成为信托上涨的催化剂。
| 国库券和债券收益率走低投资者重新关注S-REIT
王彬妮说，本地国库券和债券的收益率走低，投资者的目光将重新转向房地产投资信托。随着明年利率可能降低，以及中国政府不断推出刺激政策，市场会逐渐消化此前的利空因素。
王嘉怡和陈伟祥的报告说，经济学家认为美联储将在明年下半年开始降息，预计降息100个基点。根据2018年至 2019年美联储上次暂停加息来看，本地房地产投资信托在六个月内涨幅达20%，大幅好于海指的8%。
至于明年哪些信托可能表现突出，王彬妮认为，根据近期公布的前九个月或上半财年业绩，在困难时期派息不降反升的房地产投资信托应更有希望。
她看好丰树物流信托（Mapletree Logistic Trust）和百汇生命房地产投资信托（ParkwayLife REIT），前者上半年派息同比增加0.5%，后者前九个月派息增加了2.8%。
骆敏仪则更看好工业和零售房地产投资信托，如凯德腾飞房地产信托（CapitaLand Ascendas REIT）。
王嘉怡和陈伟祥指目前零售和工业类信托的收入可见性和稳定性最高，并看好宝泽亚太房地产投资信托（AIMS APAC REIT）、联实全球商业信托（Lendlease Global Commercial REIT）和华联商业信托（OUE Commercial REIT）等八只信托。报告指出，虽然房地产投资信托已开始上涨，但整体估值仍具吸引力，预期股息收益率将达6.7%至6.8%。
王彬妮还说，投资者也可考虑买入信托ETF，来分散风险。
