# 2026最新！新加坡HDB贷款全攻略：首付、利率，买房前一定要看！

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Published: 2026-07-07
Source: 狮城新闻

我大概再过一两个月就要领取新家的钥匙了。

我和我的伴侣购买的是一套**剩余组屋（Sale of Balance Flat，简称 SBF）**，因此等待时间只有两年多一点，而不是像普通\*\*预购组屋（BTO）\*\*那样需要排队等待更长时间。

大约一年前，我们申请了**HDB贷款**。当时，**75%的贷款价值比（Loan-to-Value，LTV）上限**已经正式实施，这也意味着购房者需要支付**25%的首付款**。因此，这一点对我们来说并不意外。

真正让我意外的是，在每一次去HDB办理手续之前，我都必须自己东拼西凑各种资料。

贷款资格规定放在一个地方；贷款运作机制放在另一个地方；各种费用明细又散落在其他网页。

我一直希望能有一份指南，可以让我在搭MRT去HDB的路上打开来看，而不是同时开着五个浏览器标签页。

于是，就有了这份指南。

我重新整理了所有内容，因为自从上一篇版本发布以来，购买HDB组屋的一些基础规则已经发生了变化。

其中最重要的一项，就是**首付款比例**。直到今天，仍然有很多人以为首付款还是**20%**。事实上，它已经不是了。

一、HDB贷款资格：我可以申请HDB贷款吗？

首先，你需要确认自己是否符合申请\*\*HDB优惠贷款（HDB Concessionary Loan）\*\*的资格。

以下是必须满足的条件：

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**注意：**

如果你拥有一个巴刹、小贩摊位，或商业／工业物业，你必须亲自经营该业务，而不能依赖其他收入来源。

\*大家庭（Extended Families）是指：你、你的配偶，以及有收入的子女，共同作为申请人或居住人。

如果你符合以上所有条件，就应该申请一封**HDB购房资格信（HDB Flat Eligibility，简称HFE Letter）**。

无论你是：

向HDB购买新组屋； 

还是购买转售组屋并签署《购屋选择权（Option to Purchase，OTP）》； 

都必须先取得HFE资格信。

因此，它应该是你购房流程中的**第一步**，而不是等找到心仪房源之后才去申请。

二、HDB贷款利率是多少？

目前，**HDB优惠贷款利率为2.60%**。

这一利率已经维持多年，截至**2026年第一季度（Q1 2026）**，仍然是**2.60%**。

那么，为什么这个利率不会随意变动？

原因在于，HDB优惠贷款利率的计算方式是：

**HDB贷款利率 = CPF普通账户（Ordinary Account，OA）利率 + 0.1%**

目前，CPF普通账户（OA）的最低利率设定为**2.5%**。

因此，只要这个最低利率不改变，HDB贷款利率就只能是：

**2.5% + 0.1% = 2.6%。**

换句话说：

除非CPF普通账户最低利率本身发生变化，否则HDB贷款利率**只可能上涨，不可能低于2.6%。**

再来看看银行房贷。

大多数银行房贷都是与\*\*SORA（Singapore Overnight Rate Average，新加坡隔夜平均利率）\*\*挂钩。

与HDB贷款不同，SORA会随着市场利率不断变化。

另外，大多数银行贷款利率通常只会固定**2至3年**。

固定期结束后，你通常需要：

重新议定贷款利率（Reprice），或 

将贷款转到其他银行（Refinance）。 

而选择HDB贷款的人，则完全不用担心这些问题。⚠️ 在比较HDB贷款与银行贷款之前，你还需要知道一点：

HDB贷款与银行贷款之间的利率差距，并不是固定不变的。

事实上，自从本指南第一次发布以来，仅仅两年时间，SORA就已经出现了相当大的波动。

这意味着：2024年看起来很贵的银行贷款利率，今天可能已经变得非常有竞争力；反过来也一样。

因此，我不会在这里列出任何具体的银行贷款利率。

因为等你看到这篇文章时，这些数字很可能已经过时。

真正应该做的是：

在决定贷款方案之前，查看你准备申请贷款银行官网上的**最新利率**，或者咨询专业房贷经纪（Mortgage Broker）。

截至目前，唯一始终没有变化的数字，就是：

**HDB贷款利率：2.6%。**

**三、HDB贷款首付款是多少？**

**HDB贷款的首付款是房价的25%，而不是20%。**

这一规定于**2024年8月20日**正式生效。当时，HDB把贷款价值比（Loan-to-Value，LTV）上限，

从原来的**80%**，下调至**75%**，与银行住房贷款保持一致。由于贷款现在最多只能覆盖房价的75%，因此，剩下的\*\*25%\*\*必须由购房者自行支付。

如果你曾经看到过任何地方写着："HDB首付款是20%"

包括本指南较早版本，那么这些资料现在都已经过时了。这是你前往HDB办理购房手续之前，最重要、也是最不能弄错的数字。

真正容易让人误解的是：

**这25%的首付款，并不是一次性支付。**

付款时间分为两个阶段：第一笔：10%；当你：

签署《租赁协议》（Agreement for Lease，新组屋）； 

或正式行使《购屋选择权》（Option to Purchase，转售组屋）时， 

需要支付**房价10%的首付款。**

这笔钱可以：

全部使用CPF普通账户（OA）支付； 

全部现金支付； 

或两者混合支付。 

**这一阶段没有最低现金支付要求。**

第二笔：15%；等到正式领取房屋钥匙（Key Collection）时， 

再支付剩余**15%的首付款。**

同样可以：

使用CPF支付； 

使用现金支付； 

或两者结合支付。 

举个例子：

如果购买一套价值**40万新元**的组屋：

签约时：支付**4万新元（10%）领取钥匙时：再支付6万新元（15%）**

总共首付款：10万新元。而不是一次性支付10万新元。

💡 如果你购买的是BTO组屋，还有一个好消息：

由于BTO通常需要等待几年才完工，在等待期间， 

你的CPF普通账户（OA）仍会持续收到每月公积金缴款。

因此，从签约到领取钥匙之间的几年时间，不仅仅只是等待。

它也是一个让CPF余额不断累积、帮助你准备第二笔15%首付款的过程。

⚠️ 如果你申请的是银行贷款，而不是HDB贷款：对于第一套住房来说， 

银行贷款目前同样实行：

**75%的贷款比例（LTV）。**

因此，总首付款同样也是：25%。

不同的是：银行规定，这25%里面，至少有5%必须以现金支付。

而HDB贷款则没有这一要求。只要你的CPF余额足够，

**首付款甚至可以全部使用CPF支付，无需任何现金。**

四、HDB房型选择——新组屋（BTO）、转售组屋还是剩余组屋（SBF）？ 

购买HDB组屋时，你首先需要决定的是：

新组屋（Build-To-Order，简称 BTO） 

转售组屋（Resale Flat） 

剩余组屋（Sale of Balance Flat，简称 SBF） 

每一种选择，都需要在**价格**与**等待时间**之间作出取舍。

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⚠️ “买BTO要等6年”的说法已经过时了 

很多人仍然认为：申请BTO就一定要等六年。

事实上，这种观念已经不符合目前的情况。

自2025年以来，HDB一直透过推出**缩短等待时间组屋（Shorter Waiting Time Flats，简称 SWT）**，

提前展开建筑工程，以便缩短购房者的等待时间。

所谓SWT组屋，就是在正式推出销售之前，房屋已经开始兴建。因此，中签者能够更快领取钥匙。

以**2026年2月BTO销售活动**为例：约**80%的新组屋**，等待时间都少于**4年**。

其中，共有**1,316套**属于SWT组屋，等待时间甚至不到**3年**。

HDB也承诺：将在**2026年及2027年**，每年推出约**4,000套SWT组屋。**

不过，等待时间越短，竞争自然也越激烈。由于几乎所有申请人都希望尽快拿到新房，

因此，SWT组屋的申请人数远远高于普通BTO项目。

如果你准备申请SWT，应该做好心理准备：竞争会更加激烈，而不是认为自己一定更容易买到。

至于**剩余组屋（Sale of Balance Flat，SBF）**，也就是我和太太最终成功购买的那一种。SBF是指：过去销售活动中尚未售出的单位，或后来退回给HDB的单位。

这些房屋仍然按照**原本BTO价格出售。由于很多单位：**

已经建成； 

或者工程已经接近完成； 

因此，等待时间通常比全新的BTO申请短得多。

有些项目，等待时间甚至只需要两年多一点。

当然，它的缺点也很明显：你只能从当次开放销售的剩余单位中挑选，

可选择范围比较有限。

五、HDB的位置与面积如何影响房价？

当你决定好：购买BTO、SBF，还是转售组屋之后，接下来最重要的决定，

就是：地段（Location）****与**房屋面积（Size）。**

事实上，这两个因素，几乎比其他任何条件都更能影响房价。

## 如果你购买的是新组屋（BTO）请忘记“成熟市镇”和“非成熟市镇”的分类



过去，大家习惯把BTO项目分成：

成熟市镇（Mature Estate） 

非成熟市镇（Non-Mature Estate） 

但这一分类方式，已经不再适用于新的BTO项目。

自**2024年10月BTO销售活动**开始，HDB采用了全新的分类制度。

所有新组屋项目，都会被划分为：

**Standard（标准）**

**Plus（优选）**

**Prime（核心）**

这一分类，不再依据所属城镇，而是依据项目本身的位置条件。

Standard（标准项目） 

这是数量最多的新组屋类别。

遍布全岛，享有一般政府补贴。

**最低居住年限（MOP）：5年**

未来出售时：

买家没有收入上限； 

无须向政府返还补贴。 

Plus（优选项目） 

通常位于：

交通方便地区； 

靠近商业设施； 

或接近市区。 

**最低居住年限：10年。**

未来出售时：买家必须符合收入上限：

家庭14,000新元； 

单身7,000新元。 

此外，卖家还需要向政府返还约：6%至8%的补贴（Subsidy Clawback）。

返还金额按照：转售价或估值计算。

Prime（核心项目） 

这是位置最好的组屋项目。

通常位于：

市中心； 

或交通最便利的地区。 

同样实行：10年最低居住年限。

出售时：买家同样必须符合收入限制。卖家则需要返还：约**9%的政府补贴。**

这意味着：即使两个BTO项目位于同一个市镇，它们也可能适用完全不同的政策。

因为：现在被分类的是项目（Project），而不是整个城镇（Town）。

## 如果你购买的是转售组屋情况则与以前基本相同。Standard、Plus、Prime制度，只适用于2024年10月之后推出的新组屋。



由于这些新组屋，至少需要：

Standard：5年 

Plus / Prime：10年 

才能进入转售市场。因此，目前市场上几乎所有转售组屋，仍然属于旧制度下的房源。房价仍然主要受到以下因素影响：

是否靠近市中心； 

是否靠近MRT； 

社区是否成熟完善。 

以下是HDB公布的\*\*2026年第一季度（Q1）\*\*转售数据：

例如：

一套**四房式转售组屋（4-room）**

位于**Bukit Batok（武吉巴督）**

中位数售价：

**649,000新元。**

而同样是四房式，

位于**Bukit Merah（红山）**

中位数售价达到：

**938,000新元。**

两者相差：

**接近29万新元。**

而房型面积，

同样会大幅影响价格。

例如：

在**宏茂桥（Ang Mo Kio）**

三房式转售组屋，

中位数售价约：

**441,800新元。**

而同一区的五房式组屋，

中位数售价则达到：

**1,090,000新元。**

约为三房式价格的：

**2.5倍。**

💡 提醒 

以上数据，

仅代表**2026年第一季度**的市场中位数。

未来仍然会不断变化。

因此，在正式制定购房预算之前，

建议先查看HDB官方网站公布的**最新季度转售统计数据**，

而不要完全依赖本指南中的数字，因为随着时间推移，这些数字也会逐渐过时。

六、购买BTO或新HDB组屋需要哪些费用？ 

除了房屋本身的售价之外，无论你选择的是**HDB贷款**还是**银行贷款**，购买新HDB组屋还需要支付以下费用：

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注意：

\*\*购屋选择费（Option Fee）\*\*并不是额外费用。如果最终顺利完成购房，

这笔钱会退回或计入购房款。如果你决定放弃购买，则会被没收。因此，

更准确来说，它是一笔**订金（Deposit）**，而不是额外成本。

七、购买转售HDB组屋需要哪些费用？ 

如果购买的是**转售组屋（Resale Flat）**，需要支付以下费用：

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在你离开之前（Before You Go） 

老实说，即使我已经亲身经历了整个买房流程，在正式发布这篇指南之前，

我还是重新核对了其中一半以上的数据。其实，这正是我想表达的重点。

像这样的购房政策，往往都会在没有太多宣传的情况下悄悄调整。你从朋友那里听来的经验，或者两年前论坛上的帖子，很可能今天已经不适用了。

所以，如果这篇文章有一件事情值得你记住，

那就是：

**在你前往HDB办理任何手续之前，一定要亲自确认最新的数据和规定，而不要完全依赖任何人的记忆——包括一年后的我。**



等到你看到这篇文章的时候，我应该已经完成交房，拿到属于自己的新家钥匙了。也祝愿你，

能够顺利买到属于自己的理想HDB组屋。

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