# Hoi Hup Sunway 预览巴西班让（Pasir Panjang）的高端项目Terra Hill

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Published: 2023-02-21
Source: 狮城新闻

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*拥有270个单位的永久产权的Terra Hill的比例模型，该项目有9栋5层楼，占地208,445平方英尺（图片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore).*

新加坡（EDGEPROP）- 长期的合资伙伴Hoi Hup Realty和Sunway Developments将于2月10日预览他们即将开发的公寓项目Terra Hill。Terra Hill坐落在一个安静的住宅区内，位于Yew Siang路的顶端，距离环线上的Pasir Panjang地铁站仅350米，步行5分钟。

Terra Hill占地208,445平方英尺，容积率为1.4，是一个低密度的项目，只有270个单位，分布在9栋5层高的住宅楼里。由于该项目位于中心区之外（OCR），单位的平均面积超过100平方米。

Terra Hill位于第五区的皇后镇（Queenstown）规划区内，被定位为高端公寓。“我们希望在这个细分市场提升项目的品质，” 代表合资企业的发言人，Hoi Hup地产的总经理Koon Wai Leong说。“ 尽管它位于第5区，但其规格和设计特点可与D9、10和11等黄金区的豪华项目相媲美。"

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*Koon: 这是一个创造独特产品的机会（图片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp新加坡)*

**上一次推出的永久地契项目是八年多前**

该地区最近一次推出的大型住宅项目是2018年11月推出的拥有548个单元的Ridge Hill Residences。这个位于South Buona Vista 路的99年地契住宅项目拥有公寓单位和50个分层地契的排屋。截至2022年11月，该项目已全部售出，最新的成交记录是以326.6万新元（1,580新元/平方英尺）价格售出的一栋分层地契排屋。根据已提交的房产留置权（caveats lodged），从2022年7月1日到2022年11月30日售出的公寓单位，价格从1,644新元/平方英尺到2,062新元/平方英尺不等。

我们必须追溯到2014年，才能找到巴西班让地区最后一个距离地铁站步行距离的永久地契项目。据SRI的管理合伙人Ken Low说，那是由远东机构开发的拥有120个单位的Bijou。它位于Jalan Mat Jambol，正对着Pasir Panjang地铁站。Bijou的最新交易是一个775平方英尺的两居室单位，在11月底以175.5万新元（2,265新元/平方英尺）的价格成交。

"在其它中心地区（RCR），特别是第5区，很少有新的永久地契项目，因此它们非常受欢迎，”Low说。在巴西班让路的更远处，有另一个永久产权公寓计划在2023年第三季度的某个时候推出。这是在前Gloria Mansion地址上新建的59个单位的公寓。该地块于2022年1月以7030万新元的价格整体出售给了由Daniel Teo和他的兄弟Teo Teck Weng控股的私人投资机构，和Fraxtor集团的集体投资平台。

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*在该地区推出的最后一个永久产权项目是2014年的Bijou（来源：EdgeProp Landlens）*

除了比较新Bijou（在2018年建成）外，Terra Hill附近的大多数公寓都是在80年代中后期建成的。例如，32个单位的Pepys Hill（1988年建成），72个单位的Island View（1984年建成）和20个单位的The Peak（1988年建成）。

Terra Hill是基于72个单位的Flynn Park公寓的重建项目，这个项目是1986年建成的永久地契公寓。2021年9月，Hoi Hup和Sunway以3.71亿新元的价格集体购买了该地块。"这是一个创造独特产品的机会，"Hoi Hup的Koon说。

鉴于其山坡地形，Terra Hill有两个不同的地形级，以满足不同市场的需求。地块的最高点是尊贵系列（The Prestige Collection），由三座相同的楼组成，只包含30个单位。其余的六栋楼有240个单位，组成了特色系列（The Signature Collection）。

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*尊贵系列中一个面积为1,894平方英尺的四房单位的样板间，该单位拥有6米的客厅宽度（图片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp新加坡）*

**为HENRYS打造**

在The Prestige Collection的30个单位中，24个是1,894平方英尺的四房单位。另外六个单位是五房复式阁楼，面积为3,035平方英尺，有双空间天花板。尊贵系列的单位享有无遮挡的周围景色。

Koon指出，尊贵系列的四房单位将有一个6米宽的客厅，相当于一个中级排屋的宽度。同时，五卧室的复式阁楼的客厅宽度为9米，他补充说。

为了适应高档楼盘的要求，尊贵系列的单位将配备私人电梯，所有的套房卧室，包括主卧和次卧，都配有800mm x 800mm的大理石地板和充足的存储空间。

尊贵系列的高端电器设备包括瑞士品牌V-Zug的厨房电器，单位还将提供两台冰箱：乾式厨房的V-Zug集成冰箱和湿式厨房的三星冰箱。卫浴设备和卫生洁具使用欧洲的高端品牌，意大利品牌Gessi和瑞士品牌Laufen。

Koon指出，特色系列的五房复式阁楼也将享有与尊贵系列相同的设计特点和规格。

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*特色系列（The Signature Collection）中807平方英尺的两房加书房的样板房（图片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp新加坡）*

Terra Hill的所有单位都将在客厅配备吊扇，屋顶也将安装太阳能电池板。这些努力使得Terra Hill成为新加坡首批获得白金和超低能耗的私人住宅项目之一 - 这是建筑业管理局 Building Construction Authority (BCA) 绿色标志评级中的最高评级。

特色系列最小的单位是624平方英尺起的两房。两房加书房的面积为807平方英尺起。三房单位从904平方英尺起，四房从1,302平方英尺起。只有五个五房复式阁楼，面积从2,120到2,164平方尺。

除了五房复式顶层公寓外，特色系列的单位将配备法国品牌De Dietrich的厨房用具。卫浴设备和卫生洁具同样来自Gessi和Laufen品牌。

Terra Hill特色系列的指导价格，两房单位至少150万新元起，三房单位高于230万新元，四房单位高于340万新元。尊贵系列中，四房单位的价格高于500万新元。

Koon说，在 ”500万至700万新元的价位上存在一个缺口，它迎合了HENRYS或 "高收入但还不算富豪的人”。”这些是富裕的人，他们想享受生活中的一些奢侈品，“ 他说。"虽然9、10和11区黄金地段的四房和五房单位在900万至1000万新元的价格范围超出了他们的预算，但我们相信，我们可以用500万至700万新元价格范围内的新产品填补这一空白。"

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*丹戎巴葛码头将被搬迁，并将作为南部濒水区（Greater Southern Waterfront ）的一部分进行重建（图片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp新加坡）*

**南部濒水区，临近地铁站**

Huttons Asia的执行长Mark Yip认为Terra Hill是 "为数不多的紧邻未来南部濒水区（GSW）的项目之一 - 这可能是继滨海湾之后新加坡最大的转型区域”。GSW的面积为2000公顷，是360公顷的滨海湾商业区的六倍。他补充说，"鉴于Terra Hill是一个永久产权项目并只有270个单位，业主可以在未来几代人的时间里享受到GSW的好处"。

当Terra Hill在2028年完成时，居民将可以直接进入肯特岗公园（Kent Ridge Park）、HortPark和南部山脊（Southern Ridges），这是一条连接花柏山（Mount Faber）公园、Telok Blangah Hill公园、HortPark、肯特岗（Kent Ridge）公园和拉布拉多（Labrador）公园的10公里自然步道。

SRI的Low指出，Terra Hill靠近环线上的Pasir Panjang地铁站，这一点不应该被忽视。他说："环线的价值被低估了，因为环线还缺少三个地铁站 - Keppel、Cantonment和Prince Edward站。当这三个地铁站在2026年建成后，环线附近的房产也会升值。"

一旦环线的连接被打通，从巴西班让Pasir Panjang到中央商务区将只有七个站。据SRI的Low说，”环线上有一半的车站与其他线路的车站相交，并位于GSW沿线，迎合了未来的增长区域"。

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*Terra Hill的居民将可以直接进入Kent Ridge公园、HortPark和Southern Ridges，这是一条连接Mount Faber公园、Telok Blangah Hill公园、HortPark、Kent Ridge公园和Labrador公园（图）的10公里自然小径 （照片。Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)*

**第5区 - ”活跃的租赁市场“**

SRI的Low说，在其它中心区（RCR）中，第5区（巴西班让/布纳维斯塔/金文泰/西海岸）是平均租金最高的地区之一，也是租金交易量最高的地区之一，仅次于第3区（亚历山大/红山/中巴鲁）和第15区（加东/如切/安珀路）。"这是因为第5区被商业节点所包围 - 从Mapletree商业城（Mapletree Business City）到亚历山大科技园（Alexandra Technopark）、one-north和科学园（Science Parks）- 很多科技公司都在这里，而且靠近新加坡国立大学（NUS）。因此，该地区的住宅项目能够保持其价值。"

ERA新加坡的研究与咨询主管Nicholas Mak说，今年将有另外三个住宅项目在第五区推出。除了位于巴西班让路前Gloria Mansion地块上的新开发项目，另外两个住宅项目位于北区Slim Barracks Rise的99年地契政府土地出售（GLS）地块上。一个是EL发展公司的275个单位的Blossoms By The Park，另一个是Kingsford发展公司的142个单位的The Hill @ One-North。

”这些项目不太可能与Terra Hill直接竞争，因为它们将在未来几个月推出“ Mak指出。

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*Terra Hill 的 1,087 平方英尺的三房单位的样板间（图片: Samuel Isaac Chua/EdgeProp新加坡）*

**永久地契溢价**

PropNex执行长Ismail Gafoor指出：”永久地契项目通常会比99年地契项目价格高出15%至20%。如果中部以外地区（OCR）位于地铁站附近的99年地契的公寓现在的平均价格为每平方英尺2100新元，而其它中心区（RCR）的99地契项目的价格为每平方英尺2,300至2,400新元，那么我们可以预计中部以外地区（OCR）靠近地铁站的永久产权项目的价格将在每平方英尺2,500至2,600新元之间。

SRI的Low同意这个观点。假设Terra Hill的价格约为2,600新元/平方英尺，而其它中心区（RCR）地区距离地铁站步行距离内的新非永久地契项目的价格在2,300至2,400新元/平方英尺之间，价格差距估计在8%至11.5%之间。"无论你是买来自住还是投资，当未来的项目问世时，南部濒水区的增长潜力都会带来良好的退出点，"他补充说。

Huttons的Yip认为Terra Hill的买家享受靠近南部滨水区的第一手优势。他说，一些在该地区有地房产的业主可能会考虑为他们的孩子或自己购买一个新单位而搬去更小的单位居住。除了靠近新加坡国立大学和该地区的其他商业中心（从科学园（Science Park）到亚历山德拉区（Alexandra precinct）），SP集团还在建设拉布拉多大厦（Labrador Tower），这是一座甲级写字楼，预计在2024年完工。"他补充说："这将促进该地区的工作人口，对投资者的另一个吸引力。

PropNex的Gafoor说，除了自住者，投资者也从美联储（Fed）最近加息仅25个基点这一事实中得到安慰，与去年不同的是，去年有四次加息，每次75个基点。"这给购房者提供了保证，利率处于高峰期，并将在未来几个月内稳定下来。"