# REIT观察 — 新加坡房托中办公楼资产的租金前景可期

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Published: 2022-02-10
Source: 狮城新闻

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根据市区重建局（URA）数据，**2021年第四季度的办公楼租金价格环比增长0.9%。租金的改善基于前一季度数据环比下降3.5%。同比来看，办公楼租金在2020年下降超过8.5%，2021年则增长1.9%。**

**办公楼空置率在最新的2021年第四季度也略有改善，为12.8%。**

在新加坡上市的五只新加坡房地产投资信托（S-REIT，简称“新加坡房托”）均深耕当地办公楼资产，包括凯德综合商业信托（CICT）、丰树商业信托（MCT）、新达信托（Suntec REIT）、吉宝房地产信托（Keppel REIT）和华联商业信托（OUE Commercial REIT），其中三家公司已公布2021年全年业绩报告。华联商业信托将于2022年2月16日交易时间后，发布截至2021年12月31日的下半年和财年报告。

凯德综合商业信托（CITC）是一只多元化的S-REIT，其投资组合价值的36.8%为办公楼相关资产，大部分位于新加坡。自2020年凯德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust）与凯德商务产业信托（CapitaLand Commercial Trust）合并以来，该信托报告显示，2021年全年总收入超过13亿新元，物业收益净额超过9.51亿新元。

在CICT的办公楼投资组合中，办公楼的平均租金每季度环比增长2.6%，从2020年12月31日的10.27新元/平方英尺上涨至2021年12月31日的10.33新元/平方英尺。该房地产信托办公楼的出租率为91.5%，此外，随着办公楼市场的租金前景有望改善，承诺租约与到期租约之间的差距预计将缩小。

CICT于2021年第四季度及2022年1月完成的主要新租约及续约包括新加坡政府投资公司（GIC）、Mabanaft及Satellite International (Singapore)。该信托旨在继续填补投资组合的空置单位，并处理2022年到期的租约。

新达信托在其多元化投资组合中，有82.2%属于办公楼领域。2021年全年总收入超过3.58亿新元，同比增长13.5%；物业收益净额超过2.54亿新元，同比增长27.4%。

该信托旗下的三处新加坡办公楼，即新达城办公大楼（Suntec City Office）、莱佛士码头一号（One Raffles Quay）以及滨海湾金融中心1座和2座（MBFC Towers 1 and 2）的整体出租率为97.5%，较去年的97.0%有所提高，并超过了新加坡核心CBD93.3%的出租率。2021年全年租金上涨3.2%，前三大新租户来自科技、传媒和电信、银行、保险和金融服务以及制造和分销等行业。

该信托预计，随着经济复苏，其新加坡办公楼组合的前景将有所改善；在过去14个季度续租租金持续上涨的推动下，收入将有所增加。然而，该信托提到，到期租约比例较高，可能导致续租时租金上涨力度较弱。

吉宝房地产信托是一只纯办公楼S-Reit，其投资组合的78.4%为新加坡办公楼资产。该公司全年物业收益净额超过1.72亿新元，同比增长27.3%，主要归因于收购新加坡吉宝湾大厦（Keppel Bay Tower）、雪梨北部的Blue & William办公楼，以及脱售布里斯班275 George Street办公楼。2021财年，该信托的出租率为95.4%，租户保留率为62%。