# 有房屋经纪称地陷导致房价跌30%　狮城老公寓却“陷入”另一种僵局

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Published: 2025-08-13
Source: 狮城新闻

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上月底，丹戎加东发生地陷事故后，坊间曾一度流传，有房地产经纪称附近的私宅价格恐大幅下滑30%。

不过，受访者的房地产专家皆认为，这更可能是“无良”房地产经济借机炒作，制造恐慌，诱使屋主出售。

除了在交易数据上没有证据显示当地房价大跌30%，一些房地产专家也列出过往例子，举证**这类突发事故，不会导致私宅价格大幅滑落。**

例如2004年尼诰大道的地陷事件，并未导致美芝路一带的私宅价格受挫，后者价格反倒还在2004年至2007年之间上涨了134%。

位于武吉知马一带的嘉鸿花园（The Tessarina）2009年及2010年曾遭逢水灾，当时房价的涨幅虽落后于整体私宅市场，但在一年内仍上升了1.8％，且在政府完成基础建设，改善淹水情况后，在2011年至2022年8月之间售价还上涨了49.5％。

换句话说，只要建设局针对地陷展开独立调查的结果能取信于人，对当地房价应该不会有太大冲击。

这也显示，即使发生地陷这类突发性事故，也不太可能对许多人视为生财工具的私宅价格造成过大波动。

但即便如此，这并不意味着私宅，尤其是非有地私宅没有需要面对的艰难课题。

**和新加坡社会一样，本地有不少公寓也迈入“老龄化”。**

根据房地产经纪公司ERA估计，新加坡目前共有2703个公寓项目，其中有836个（31%）的屋龄已达至少30年。

假设未来没有集体出售计划，这批屋龄30岁以上的公寓将进一步攀升至1160个。

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新加坡有逾三成公寓已有超过30年历史。（联合早报）

即便没有天灾人祸，部分老公寓往往也经不起岁月的摧残。

毕竟，就像人类的身体，老了毛病越来越多，“年久失修”是公寓屋主面对的最大挑战之一。

其中，最常见的问题包括**电梯故障、防水层失效，以及电力系统老旧**等，原因是这些关键设施都过了原先设计的使用年限，这种情况在30年以上的老公寓尤为显著。

按常识来说，东西坏了，维修或更新就好。

但老公寓面对的问题的是：

**想修，却没办法修。**

维修的钱从哪里来，是个大哉问。

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新公寓项目推出时，往往以亮眼外观及完备的基础设施吸引买家，但这些优点随着公寓“年事已高”，往往需要耗费更多的成本维系。（联合早报）

**管理费和“储备金”都已不够用**

一般而言，公寓住户需要定期缴纳物业管理费，这些管理费一部分用作公寓日常运作，还有一部分会纳入累积基金（sinking fund）。

累积基金的功用类似未雨绸缪的“储备金”，是为了用来支付公寓日后的大型维修工作，包括油漆和更新设施等。

然而，不少老公寓的管理费是数十年前定下的标准，累积基金如今也不一定足以支应因通货膨胀而节节上升的维修费。

此时，公寓管理委员会若要筹措额外的维修经费，就只能向住户征收额外费用，或提高管理费，但这只有在常年会议或特别屋主大会经由多数住户同意后，才能落实。

无奈的是，住户间的意见分歧，却往往极易使这一“找钱”过程无疾而终。

尽管有的住户会希望确保老公寓的宜居程度，对于增加管理费或额外支付相关费用，以进行大型维修工程并不会过度抗拒。

但有的住户却更重视物业的投资回报，他们着眼于集体出售（en bloc），因此倾向延后维修，避免额外支出。换个说法便是，反正迟早都要出售，为何现在还要花冤枉钱。

此外，还有的住户，尤其是退休人士则纯粹是因囊中羞涩，而无法承担额外增加的维修费用。

这种分歧，导致公寓管委会筹钱进行保养及更新的过程复杂化。

根据《海峡时报》所引述的业界人士说法，在这种情况下，一些老公寓的管委会宁可按兵不动，推迟非紧急工程。

“头痛医头，脚痛医脚”的被动维修做法，难免对居住在老公寓的住户造成生活上的不便。

《海峡时报》的报道称，一名芬木大厦（Fernwood Towers）的住户因所住楼层的电梯损坏，被迫使用楼梯往返位于21楼的单位。

值得一提的是，1994年落成，属于永久地契的芬木大厦曾一度在2018年进行集体出售招标，但最终并未成事。

实际上，尽管部分公寓住户希望能通过集体出售获取最大投资效益，但能够成功集体出售的项目始终是少数。

今年上半年推出的10个集体出售项目中，只有三个成交。加上寻求集体出售的老旧私宅项目未来只会越来越多，市场条件严苛，以及政府的房市降温措施相继落实，集体出售市场的严寒恐怕短期内不会结束。

公寓具有某种介于公共与私人之间的性质。

其公共性，体现在住户对公寓的愿景，无论是确保居住品质，抑或是设法集体出售，皆必须取得一定共识，才有可能推进相关事务。

维持居住品质（花钱保养）与极大化投资效益（推迟保养）的拉扯，随着越来越多本地公寓“迈入高龄”，恐怕只会愈演愈烈。