引 言
上个月，组屋的降温措施又来了！建屋局提供的贷款顶限被调低了，因此预算比较吃紧的买家可能又只能被迫消费降级了。同时，政府也调高了低收入家庭的购物津贴。简单来说，新加坡政府又劫富济贫啦！
联合早报
降温措施是指什么？历史上，新加坡出台过哪些房地产降温措施？以后，房价走向会如何发展？小编精心调研了买房资料，奉给大家~
01 降温措施
顾名思义，降温措施是指当房产市场太火爆时。政府出台的稳定房价并给市场降温的政策。新加坡致力于房住不炒的原则，确保房价是平稳缓慢上升，这才能持久稳定整个房产市场。
降温措施通常从两个方面调节市场需求：加税、降杠杆。
买房印花税
在新加坡买房时，需要支付买家印花税(Buyer Stamp Duty)和额外买家印花税(Additional Buyer Stamp Duty)。
所有人的买家税税率相同，呈梯度上升。也就是房子越贵，买家税越高。目前，价值超过150万新币的房子需要支付超过房价5%的买家税，超过300万新币的房子则需要支付超过6%的买家税。
新加坡买家印花税
额外买家税限制的则是房产套数和国籍身份，也就是买多套要缴税、本地人买房比外国人更便宜。
外国人的买家税再度提高，从30%升到60%，对于海外短期投机者来说，新加坡房产已经不在考虑范围内了。不过近年来外国买家的交易只占不到5%，主要集中在乌节路和滨海湾等豪宅区，对大众房产市场影响不大。
新加坡额外买家印花税
建屋局贷款顶限 HDB LTV
建屋局贷款是给买组屋或者EC的本地居民的，曾经是90%，让本地居民能更轻松的买房。但从今年开始，已经调整为75%，跟商业银行一模一样。政府可能是考虑本来应该自住的组屋价格也涨了很多，因此从降低买家贷款的角度来限制房价。
02 历史降温措施
在过去的20年里，新加坡政府采取了20余次降温措施。在一次次细化的严格规定中，房产泡沫挤压殆尽，房价越来越趋于稳定和健康，形成一个经得起大风大浪，充满韧性的房地产市场。这对于居民来说其实是件好事，不用担心房价大涨买不起房，也不用忧虑房价大跌血本无归。
历史降温措施
以前，当房产上升尤其陡峭，比如一年内上涨10%左右时，降温措施就会来临了，并且每次来都是雷霆万钧，短期对市场刺激极大。但现在，政府似乎把降温措施当成了一项警钟，虽然每年都出台政策，但措施越来越温和，可以看出来政府尽量避免影响中低收入家庭买房自住。因此，市场面对降温措施的反应其实已经相对平淡了。每次看到新闻时，房价并不会应声暴跌，而是会慢慢调整预期。
03 未来房价影响
组屋方面，二手组屋溢价严重。据报道，单7月就有一百余间百万组屋成交。组屋价格的迅速上涨主要是疫情期间新组屋工期延迟导致二手组屋市场火爆，但未来供应上涨的情况下，市场可能会略微回调。此外，地理位置最佳的组屋由于MOP十年，投资回报不够理想，有信心尽快升级公寓的年轻买家可能转向地理位置中等的地点。
公寓方面，新公寓价格调高，达到历史与二手公寓差价顶点，同时工期明显比疫情前更长了。由于自住买家对价格和入住时间会比较敏感，越来越多的买家会优先考虑二手公寓，因此大户型仍然供不应求。不过，投资买家青睐的小户型则是相反的趋势。
目前租金和利率下行，非自住房产税上调，直接买二手房的租金无法覆盖房贷和物业费，收益比之疫情期间已经明显下降了。因此投资买家仍会考虑新盘，前期现金流压力小，搏一下完建后的涨幅和几年后的新周期。
结 语
房产降温措施的影响通常都是滞后的，其实对于刚需买房者来说，核心还是解决自己的住房需求，早买早安心。降温措施虽然会抑制房价涨幅，但也会影响买家的购买能力。是福是祸，无法预测。长期来看，房子还是保值抗通胀的优质不动产，不用在意这一两年的涨跌。
