今年交易额与量跌幅都超过一成 分析师：明年办公空间租赁需求料窄幅上升
受到经济前景不明朗以及融资成本不断上升影响，今年本地办公空间交易额和交易量皆比去年全年低，跌幅超过一成。
房地产分析师认为，明年办公空间租赁需求会持续上升，但增速和租赁面积可能收窄。
高纬环球（Cushman & Wakefield）研究部于12月15日从市区重建局网站获得的数据显示，截至11月29日，本地办公楼交易总额比去年全年下跌17.5％，只达到9亿6226万元；交易量则下跌15.2％，报289个。其中，中央商业区办公楼交易129笔，交易额为6亿7696万元；非中央商业区办公楼交易多达160笔，交易额为2亿8529万元。
若跟去年全年相同，中央商业区办公楼交易量和交易额分别下跌20.4％和23％；非中央商业区办公楼交易量和交易额分别滑落10.6％和0.5％。
办公楼销售交易集中在中央商业区，交易额最大的项目包括新电信总部大楼电信中心（Comcentre）、罗敏申路79号和Income at Raffles大楼。成交价分别为16亿3000万元、12亿6000万元和10亿元。
高纬环球研究部主管黄显洋接受《联合早报》访问时说：“经济前景不明朗以及不断上升的融资成本，是导致今年交易较少的主要原因。另外，办公楼租金上升，业主不愿意下调售价，以致于买卖双方的价格预期出现差异，影响了成交量。”
| 科技公司缩小办公空间
在租金方面，世邦魏理仕（CBRE）统计的数据显示，核心中央商业区甲级办公楼的有效月租全年料会增长8.3％至每平方英尺11.70元，高于去年全年的3.8％涨幅。
今年全岛净吸收率（net absorption rate）随着国浩时代城（Guoco Midtown）在下半年开业，上升至115万平方英尺，是去年的3.6倍，也比10年平均多出17.9％。今年办公空间空置率也因此从去年底的6.3％下跌至5％。
世邦魏理仕东南亚研究主管宋明蔚说：“科技业最近裁员并停止增聘员工，一些科技公司开始缩小办公空间面积以降低房地产成本。科技业在过去两年的租赁需求占总量的40％至50％。
“由于一些科技公司在租约到期前便退租，我们预计空置的‘影子空间’（shadow space）会从去年第三季的20万平方英尺上升到明年的70万平方英尺。”
数年前，创新科技公司是撑起办公空间市场的顶梁柱，但随着数家大型科技公司陆续缩小规模，这些租赁大户的地位逐渐被家族理财办公室和财富管理公司取代。
戴玉祥产业（Edmund Tie）研究和咨询部高级总监蓝振文认为，尽管明年的租赁需求料会下跌，我国作为区域金融中心的地位稳固、政治稳定，而且新的优质办公空间供应增加，相信能不断吸引家办和共享办公空间业者租用。
第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询部高级主管张敏璋也有类似看法。他预测，优质分层地契办公楼会受到超高净值人士和家办追捧。比起机构投资基金，这些买家较不注重投资回报。
“由于贷款成本升高，机构投资基金明年可能会避免购买办公楼，因为租金收益可能低于贷款利息。”
| 分析师下调办公空间租金预测
本地办公楼市场在2021年从谷底反弹，良好的租金涨势料会持续到明年。
黄显洋说，办公空间租金今年加快增长，原因是许多人已回到办公室工作，而且经济活动恢复。尽管如此，许多公司因为面对经济挑战而重新检讨扩充计划，明年的租赁需求可能降温，租金涨幅预计放缓。
由于经济前景不明朗，宋明蔚把明年的核心中央区甲级办公空间租金的同比增长预测，从之前的4％至5％下调至1％。
张敏璋较为乐观，他预测，这类办公空间租金会在明年增长2％，原因是通货膨胀推高总租金当中的服务费部分。此外，跨国企业可能为了遵循公司环保政策，而搬迁到具节能减碳功能的办公楼，这有助于推动需求，让租金维持在一定水平。
今年交易额虽比去年高出68％ 分析师：集售市场明年料放缓
本地集体出售市场今年大丰收，有至少15个集售项目成交，总交易额达到37亿元，比去年全年高出68.2％。房地产分析师预测，明年集售市场可能因为经济前景不明朗而放缓。
根据高纬环球研究部提供给《联合早报》的数据，虽然今年还未结束，但集售交易量已比去年全年多了三笔，交易额也高于去年的22亿元。
今年首七个月的集售市场交易活跃，成交的项目包括东陵购物中心（Tanglin Shopping Centre）、湖畔公寓（Lakeside Apartments）和园景大厦（Park View Mansions）。
在今年下半年售出的春景花园（Chuan Park）于9月以8亿9000万元卖给由鑫丰地产（Kingsford Development）和中冶置地（MCC Land）组成的财团，但有六名屋主不同意销售条件而提出反对。由于调解失败，分层地契局在本月初对项目发出停售令。
高纬环球研究部主管黄显洋指出，集售市场最近数月非常淡静，没有大型项目售出。
“由于目前的就业市场依然良好，而且未售单位所剩无几，还能支撑私宅价格，但市场下行风险日益高涨，发展商担心购房需求会因为利率上升和经济放缓而下滑。发展商也面对更高发展成本的挑战，贷款成本增加，材料与人力成本也居高不下。”
除了经济因素之外，政府今年9月出台新一轮房地产降温措施，规定私宅屋主必须在售屋15个月后才能购买组屋，同时收紧房贷条例，间接给集售市场一记痛击。
利斯苏富比国际房地产（List Sotheby's International Realty）研究部主管韩焕美说，降温措施实行后，一些私宅屋主为了抵消售屋后租房子的开销，或无法获得足够贷款购买替代房子而要求提高集售保留价。
| 新降温措施实行后 再也没有项目售出
她还说，有些外籍屋主不愿出售房子，因为他们在买替代房子时须支付更高额外买方印花税，导致一些集售计划无法进行。
戴玉祥产业（Edmund Tie）研究和咨询部高级总监蓝振文指出，新降温措施实行后就再也没有项目售出，虽然仍有不少集售项目推出市场，如黄金大厦、嘉铭花园（Charming Garden）和乐洋林（Loyang Valley）。
他说：“总的来说，发展商对集售交易抱持更谨慎的态度，而且只会收购价格非常吸引人的项目，所以市场在今年第四季放缓是无可避免的。”
集售市场已经大幅降温，受访分析师都认为，市场明年会依旧低迷。
| 明年集售交易 料以小型地段为主
黄显洋指出，过去数月售出的项目显示，发展商偏向于收购中小型地段，即使是竞标大型地段，出价时也非常谨慎。他预测，明年的集售交易将以小型地段为主。
由于新发展大型项目的难度更大，发展商也会更倾向于竞标政府售地计划地段，因为地段供应增加了，而且收购过程比收购集售地段直接。
蓝振文认为，明年的集售市场前景不乐观，并预测明年求售的集售项目会是已招标数次但没有调整要价的项目，新推出的集售项目预计不多。发展商也可能因为经济因素而避免进行大型投资交易。
“虽然如此，酒店、办公楼和零售房地产市场相信会获得更多关注，因为旅游业和注重养生与永续发展的办公楼需求最近开始恢复了。”
韩焕美预计，高通货膨胀和利率会导致集售市场在明年上半年继续承压，但发展商仍会考虑价格在2亿5000万元至3亿元之间的小型地段。若住房需求和经济情况保持稳定，交易量预计会在下半年回升。
