分析:料明年办公空间租赁需求料窄幅上升 !今年交易额虽涨 集售市场明年料放缓

2023年01月26日   •   3510次阅读

今年交易额与量跌幅都超过一成 分析师:明年办公空间租赁需求料窄幅上升

分析:料明年办公空间租赁需求料窄幅上升 !今年交易额虽涨 集售市场明年料放缓

受到经济前景不明朗以及融资成本不断上升影响,今年本地办公空间交易额和交易量皆比去年全年低,跌幅超过一成。

房地产分析师认为,明年办公空间租赁需求会持续上升,但增速和租赁面积可能收窄。

高纬环球(Cushman & Wakefield)研究部于12月15日从市区重建局网站获得的数据显示,截至11月29日,本地办公楼交易总额比去年全年下跌17.5%,只达到9亿6226万元;交易量则下跌15.2%,报289个。其中,中央商业区办公楼交易129笔,交易额为6亿7696万元;非中央商业区办公楼交易多达160笔,交易额为2亿8529万元。

若跟去年全年相同,中央商业区办公楼交易量和交易额分别下跌20.4%和23%;非中央商业区办公楼交易量和交易额分别滑落10.6%和0.5%。

办公楼销售交易集中在中央商业区,交易额最大的项目包括新电信总部大楼电信中心(Comcentre)、罗敏申路79号和Income at Raffles大楼。成交价分别为16亿3000万元、12亿6000万元和10亿元。

高纬环球研究部主管黄显洋接受《联合早报》访问时说:“经济前景不明朗以及不断上升的融资成本,是导致今年交易较少的主要原因。另外,办公楼租金上升,业主不愿意下调售价,以致于买卖双方的价格预期出现差异,影响了成交量。”

| 科技公司缩小办公空间

在租金方面,世邦魏理仕(CBRE)统计的数据显示,核心中央商业区甲级办公楼的有效月租全年料会增长8.3%至每平方英尺11.70元,高于去年全年的3.8%涨幅。

今年全岛净吸收率(net absorption rate)随着国浩时代城(Guoco Midtown)在下半年开业,上升至115万平方英尺,是去年的3.6倍,也比10年平均多出17.9%。今年办公空间空置率也因此从去年底的6.3%下跌至5%。

世邦魏理仕东南亚研究主管宋明蔚说:“科技业最近裁员并停止增聘员工,一些科技公司开始缩小办公空间面积以降低房地产成本。科技业在过去两年的租赁需求占总量的40%至50%。

“由于一些科技公司在租约到期前便退租,我们预计空置的‘影子空间’(shadow space)会从去年第三季的20万平方英尺上升到明年的70万平方英尺。”

数年前,创新科技公司是撑起办公空间市场的顶梁柱,但随着数家大型科技公司陆续缩小规模,这些租赁大户的地位逐渐被家族理财办公室和财富管理公司取代。

戴玉祥产业(Edmund Tie)研究和咨询部高级总监蓝振文认为,尽管明年的租赁需求料会下跌,我国作为区域金融中心的地位稳固、政治稳定,而且新的优质办公空间供应增加,相信能不断吸引家办和共享办公空间业者租用。

第一太平戴维斯(Savills)研究与咨询部高级主管张敏璋也有类似看法。他预测,优质分层地契办公楼会受到超高净值人士和家办追捧。比起机构投资基金,这些买家较不注重投资回报。

“由于贷款成本升高,机构投资基金明年可能会避免购买办公楼,因为租金收益可能低于贷款利息。”

| 分析师下调办公空间租金预测

本地办公楼市场在2021年从谷底反弹,良好的租金涨势料会持续到明年。

黄显洋说,办公空间租金今年加快增长,原因是许多人已回到办公室工作,而且经济活动恢复。尽管如此,许多公司因为面对经济挑战而重新检讨扩充计划,明年的租赁需求可能降温,租金涨幅预计放缓。

由于经济前景不明朗,宋明蔚把明年的核心中央区甲级办公空间租金的同比增长预测,从之前的4%至5%下调至1%。

张敏璋较为乐观,他预测,这类办公空间租金会在明年增长2%,原因是通货膨胀推高总租金当中的服务费部分。此外,跨国企业可能为了遵循公司环保政策,而搬迁到具节能减碳功能的办公楼,这有助于推动需求,让租金维持在一定水平。

今年交易额虽比去年高出68% 分析师:集售市场明年料放缓

分析:料明年办公空间租赁需求料窄幅上升 !今年交易额虽涨 集售市场明年料放缓

本地集体出售市场今年大丰收,有至少15个集售项目成交,总交易额达到37亿元,比去年全年高出68.2%。房地产分析师预测,明年集售市场可能因为经济前景不明朗而放缓。

根据高纬环球研究部提供给《联合早报》的数据,虽然今年还未结束,但集售交易量已比去年全年多了三笔,交易额也高于去年的22亿元。

今年首七个月的集售市场交易活跃,成交的项目包括东陵购物中心(Tanglin Shopping Centre)、湖畔公寓(Lakeside Apartments)和园景大厦(Park View Mansions)。

在今年下半年售出的春景花园(Chuan Park)于9月以8亿9000万元卖给由鑫丰地产(Kingsford Development)和中冶置地(MCC Land)组成的财团,但有六名屋主不同意销售条件而提出反对。由于调解失败,分层地契局在本月初对项目发出停售令。

高纬环球研究部主管黄显洋指出,集售市场最近数月非常淡静,没有大型项目售出。

“由于目前的就业市场依然良好,而且未售单位所剩无几,还能支撑私宅价格,但市场下行风险日益高涨,发展商担心购房需求会因为利率上升和经济放缓而下滑。发展商也面对更高发展成本的挑战,贷款成本增加,材料与人力成本也居高不下。”

除了经济因素之外,政府今年9月出台新一轮房地产降温措施,规定私宅屋主必须在售屋15个月后才能购买组屋,同时收紧房贷条例,间接给集售市场一记痛击。

利斯苏富比国际房地产(List Sotheby's International Realty)研究部主管韩焕美说,降温措施实行后,一些私宅屋主为了抵消售屋后租房子的开销,或无法获得足够贷款购买替代房子而要求提高集售保留价。

| 新降温措施实行后 再也没有项目售出

她还说,有些外籍屋主不愿出售房子,因为他们在买替代房子时须支付更高额外买方印花税,导致一些集售计划无法进行。

戴玉祥产业(Edmund Tie)研究和咨询部高级总监蓝振文指出,新降温措施实行后就再也没有项目售出,虽然仍有不少集售项目推出市场,如黄金大厦、嘉铭花园(Charming Garden)和乐洋林(Loyang Valley)。

他说:“总的来说,发展商对集售交易抱持更谨慎的态度,而且只会收购价格非常吸引人的项目,所以市场在今年第四季放缓是无可避免的。”

集售市场已经大幅降温,受访分析师都认为,市场明年会依旧低迷。

| 明年集售交易 料以小型地段为主

黄显洋指出,过去数月售出的项目显示,发展商偏向于收购中小型地段,即使是竞标大型地段,出价时也非常谨慎。他预测,明年的集售交易将以小型地段为主。

由于新发展大型项目的难度更大,发展商也会更倾向于竞标政府售地计划地段,因为地段供应增加了,而且收购过程比收购集售地段直接。

蓝振文认为,明年的集售市场前景不乐观,并预测明年求售的集售项目会是已招标数次但没有调整要价的项目,新推出的集售项目预计不多。发展商也可能因为经济因素而避免进行大型投资交易。

“虽然如此,酒店、办公楼和零售房地产市场相信会获得更多关注,因为旅游业和注重养生与永续发展的办公楼需求最近开始恢复了。”

韩焕美预计,高通货膨胀和利率会导致集售市场在明年上半年继续承压,但发展商仍会考虑价格在2亿5000万元至3亿元之间的小型地段。若住房需求和经济情况保持稳定,交易量预计会在下半年回升。

分析:料明年办公空间租赁需求料窄幅上升 !今年交易额虽涨 集售市场明年料放缓

来源:狮城新闻

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