# 新加坡的公寓维护费

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Published: 2022-07-01
Source: 狮城新闻

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**前言**

**公寓：condominium**

此处特指区分所有权的住房，与我国现时普通的商品住宅比较相似。

无论是考虑购买公寓自住还是投资，您需要支付的不仅仅是房屋贷款和日常花费。在新加坡，拥有公寓的另一项成本是公寓维护费（the condo maintenance fees）。这包括维护场地、建筑物和共用设施的成本。每月费用低至50新元，或高达每月1，000新元，具体取决于公寓的位置、单位数量和大小。位置绝对是拥有公寓及其每月费用的总体成本的主要驱动因素，特别是，如果开发项目位于顶级便利设施和交通网络附近的一个非常理想的地区。

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新加坡的住房制度和住房管理体系成熟而高效，在国际上广受好评，其在公寓维护费用方面的规则，对我国现行的物业管理收费或有借鉴意义。

**公寓维护费 什么是公寓维护费？**

每月的公寓维护费是当一个家庭开始为公寓首付而存钱时，最容易被误解和忽视的成本之一。

公寓的维护费是业主必须支付的月度费用，以管理，维护和保养整个物业。每月费用将用于管理和维护园艺、垃圾收集、公共区域、娱乐设施、管理以及流入应急（备用）基金的一定部分。

要确切知道其涵盖的内容，购房者应该咨询房地产经纪人或抵押贷款经纪人，因为这些费用因房产而异。需要注意的一点是，由于维护建筑物所需的额外维保，月成本也会逐年变化，通常随着结构老化而增加。

对于公屋（HDB Flate，即新加坡房屋开发局建造的住房），业主需要支付由市议会确定的月度维保费。对于新加坡的私人公寓（private condo）或行政公寓（EC，Executive Condominium），则要每月向物业管理部门支付公寓维护费。

虽然可能需要每月支付100美元甚至更少的公屋维保费，但实际上，每月的费用从平均300新元到1，000美元不等。这些费用将取决于公寓的人数、公寓的大小、业主居住的公寓类型（例如，豪华公寓通常具有最高的费用）以及其物业所提供的设施。

正因月费差异如此之大（可能会随着时间的推移而增加），这样的“隐性成本”绝对是购房者在考虑购买更豪华房产的决定时需要认真对待的事情。

对于私人公寓单元，公寓维护费通常包括游泳池、外围场地、公共区域清洁、园艺等设施的维护，以及给许多公寓工作人员，如清洁承包商、保安人员等的付款。

通常，公寓维护费的一部分存入公寓的偿债基金，它通常用于改善 - 包括公共空间的粉刷，更换共用的固定装置和配件，健身器材等。

应付的维护费用将取决于建筑面积、可用公寓设施的类型、位置、房龄和开发质量等。它通常根据每个单位的份额来计算。

**什么是份额？**

新加坡公寓维护费取决于其份额（shared value）。但什么是“份额”？其实，份额是分配给物业中每个住宅单元的（公共）权利份额。每月付款的平均范围可以从几百美元到上千美元不等。简而言之，份额越大，您需要支付的费用就越高。

份额值通常用于确定您每月必须支付的维护成本。如果您正在考虑购买在建建筑（BUC，类似期房），您只需要在项目完成后支付并获得临时占用许可证（TOP）即可。

付款通常由开发商选择的管理代理或管理公司（MC）收取，其职责是维护和开发管理，它们通常被分到偿债和管理基金中。

管理基金用于物业单位的日常维护，而偿债基金用于任何未来和意外支出，包括屋顶修缮和油漆工作，这些通常是非常规而不定期的任务。（业主）对每个基金的贡献将根据每个物业单位的份额而有所不同。

最后，业主的份额将决定其在选举理事会成员的年度股东大会（AGM）和/或整体出售的情况下的投票权。

您只需要满足至少30%的总份额，即可为该物业制定新规则。对于十年以上的开发项目，整体出售要求股东以至少80%的多数同意。

**每月维护费**

**谁决定每月的维护费用？**

公寓法团（condominium association）负责管理物业和社区的维护。所有公寓业主都自动获得该法团的成员资格，该法团召开会议以决定为新改造开发项目。那些购买公寓的人必须向公寓法团付款，然后该法团被分派到各种基金中以支付不同的费用。该法团设有偿债基金，以帮助支付任何意外费用。换句话说，当您支付公寓维护费时，您还节省了一些现金，这将有助于维修和维护物业中的公共区域和便利设施。

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**每月维护费用包括哪些内容？**

在新加坡购买公寓时，购房者不仅该考虑应付的公寓管理费，还应该考虑成本所涵盖的设施和建筑保险。这些可能涵盖广泛的便利（设施），包括但不限于以下内容：

公共场地

门厅

绿化

游泳池

网球场

电梯/升降机

垃圾回收

污水管路

外立面

在这里需要注意的是，新加坡的公寓维护费可能因地点而异。除了建筑物的一般维护和保养外，金额可能会根据服务成本（例如增强安全性、会所、顶层公寓、礼宾服务、有顶盖的停车场等）而有所不同，尤其是在豪华公寓方面。

根据房地产开发商的不同，其中一些额外费用对居民来说会是可选的，这意味着业主可以通过放弃使用此类设施来支付较低的金额。例如，如果您无法使用游泳池或健身中心，则您的金额可能会更低。 

**每月维护费不包括什么？**

拥有公寓单元的一个主要缺点是，尽管公寓购买者每月支付一定金额，但个人将被要求支付在自己的住宅单元内进行任何更换或维修的费用。

例如，如果一个单元的瓷砖开始瓦解，房主将被要求支付费用。另一方面，支付租金的租户不需要支付，因为房东会承担维修费用，假设不是被租户损坏的。

相反，公寓和公寓业主不必担心景观美化或清洁人行道。虽然每月的金额可能是一笔额外费用，但在大多数情况下，房主将能够享受免维护的生活方式。

**结语** 在新加坡购买公寓，首先要考虑到您需要支付的月费，并查看偿债和维护基金的管理情况。如果您想购买转售（二手）单位，找到更多信息会大大有助于了解有关管理的任何隐藏问题，以做出明智的购买决定，避免将来的麻烦。

因此，要进行些研究，并牢记所有的权利和义务。在新加坡购买公寓之前，确定自己的份额并了解每月所需的金额很有帮助，如同学着如何在新加坡购买公寓并考虑相关事宜那样，如位置和了解自己的邻居是谁。

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“从物业服务企业的角度看，中国物业管理机制有两大问题：一是如何提高业主们的缴费率，二是如何提高企业的服务价格”（舒可心）。而在业主方看来，如何用更为经济合理的物业管理费支出，获得令自己满意的物业管理与服务，则是其关注的焦点。”物业管理“作为一个专业引入中国内地40年来，物管企业和业主群体之间，也在这样的“矛盾”中撕扯了40年。其结果，“物业服务竟成为国人最不满意居住问题之首！对此，各地普遍采用了督促物业服务企业“提高物业服务水平”和“加强业主组织的建设”的应对措施。但这两种办法，既无法“治标”，更不能“治本”。而物业服务企业与业主之间的纠纷状况，则令住宅小区越来越成为社会矛盾的集聚点和社会治理的薄弱点”（舒可心）。这样的状况，自然不单是物管单位和业主单方面的问题，物业与物业管理的各相关方都难辞其咎，而根源，当在治理机制上。如此，作为拥有成熟运作经验的新加坡住房管理体系，对我们应该有一定的参考价值。